Ипотека будоражит спрос на первичку – покупатели спешат, пока есть льготы
Ожидаемое скорое завершение текущих льготных ипотек, а также близящееся решение Центробанка относительно ключевой ставки, которое в состоянии повлиять на ипотеку, подстегивают востребованность первички.
По информации Tymy, сегмент ипотечных заявок на новострой стремительно возрос с марта по май: с 62% до 71%, в то время как весной прошлого года показатель составлял всего 35-38%.
Гендиректор Tymy связывает этот всплеск с перераспределением спроса с вторички, ключевая ставка которой сдерживает возможности покупателей, на первичку и загородную недвижимость. Но и сообщения о завершении действия программы с наступлением июля тоже играют свою роль.
В мае наблюдался существенный рост спроса на государственную ипотеку. Согласно информации одного из директоров агентства недвижимости «Этажи» Юлии Бочарниковой, показатель заявок на жилую недвижимость с господдержкой увеличился на 25% по сравнению с апрелем и на 53% по сравнению с маем 2023 года.
Востребованность «Семейной ипотеки» также демонстрирует положительную динамику, хотя и менее значительный рост, если сравнивать с жилищным кредитом с господдержкой. Процент заявок на «семейный» вариант увеличился всего на 1,5% по сравнению с апрелем, но аж на 65%, если сравнивать с маем 2023 года.
В мае 2024 года первичное жилье снова дорожает, хотя и слабо опережая темпы роста цен на вторичку. В среднем по стране жилой «квадрат» в новостройках стал дороже на 0,6%. Наиболее заметный рост (+2%) наблюдался в Ростове-на-Дону, Челябинске и Новосибирске. В столице рост цен не превысил 0,2%.
В среднем по стране вторичка стала дороже на 0,4%. Самый значительный рост цен (до 1%) наблюдался в Казани, Уфе, Краснодаре и др. В Москве стоимость вторички осталась на прежнем уровне. В некоторых населенных пунктах (к примеру, в Самаре, Омске, Перми и пр.) стоимость вторички даже снизились – в среднем на 0,2-1,7 %.
Ожидаемое завершение ипотечной программы в июне вызвало резкий рост востребованности первичного жилья. По прогнозам экспертов «Этажей», спрос может увеличиться еще на 20-25%, повторив ситуацию, уже наблюдавшуюся при предыдущих корректировках государственных программ.
В Москве ситуация на рынке жилья остается спокойной, застройщики готовы к изменениям и разрабатывают собственные программы рассрочки, комментирует директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.
По мнению директора «Жилфонд» Александра Чернокульского, приближение закрытия льготного жилищного кредитования влияет на востребованность недвижимости среди потребителей, которые откладывали столь дорогостоящую покупку. Однако выбор объектов с льготными условиями ограничен, а в ряде регионов подобные предложения уже исчерпаны.
По мнению Чернокульского, с наступлением июля льготное кредитование жилья не исчезнет, а трансформируется, став более адресным. По прогнозам, средняя ипотечная ставка на первичку установится в районе 12-13%, что не окажет существенного негативного влияния на экономику.
В июне ожидается еще один всплеск спроса, но он не сможет значительно изменить рыночную ситуацию (исключением может стать, пожалуй, загородное жилье). Востребованность среди россиян участков под ИЖС резко выросла весной, в мае сегмент ипотечных договоров на загородное жилье достиг 85%. Банки повышают ставки по вкладам, а Центробанк к июню может снова повысить ключевую ставку, что служит мощным стимулом для приобретения ипотеки.
Закрытие государственной ипотеки в июне может оказать значительное влияние на сегмент загородной недвижимости, поскольку это была исключительная программа для массового потребителя, позволяющая как купить дом, так и возвести его самостоятельно без подрядчика. Востребованность ипотеки на загородное жилье в текущем году возросла почти в 2 раза (если учитывать прошлый год) и на 5,5% (сравнивая с предыдущим месяцем).
Однако на загородном рынке ценовые всплески могут быть не такими резкими, так как Минстрой заявлял о разработке другой льготной программы исключительно под ИЖС.
Вторичный рынок недвижимости сейчас с замиранием сердца ждет решения Центрального Банка по ключевой ставке, которое ожидается 7 июня. Покупатели спешат дождаться предварительного одобрения кредита до возможного повышения ставки, чтобы застать текущие условия.
Сейчас многие откладывают сделки по заявкам, которые были одобрены, ожидая решения ЦБ. Если ставка останется на уровне 16% или повысится до 17%, то сделки будут отложены.
Несмотря на то, что в мае 2024 года спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья снизился на 2% по сравнению с апрелем и на 24% по сравнению с маем прошлого года, общий спрос на готовое жилье остается выше, чем в начале года. Снижение цен и появление объектов с дисконтом стимулировали реализацию отложенного спроса – многие из тех, кто откладывал покупку, решили воспользоваться благоприятной ситуацией.
Если в июне прекратится действие льготных государственных кредитов на жилье, покупатели могут вернуться на рынок вторички, особенно если станет яснее, как долго ключевая ставка будет оставаться на высоком уровне.
Примерно треть тех, кто сейчас заключает ипотечные договора по рыночной ставке, надеются рефинансировать ее на более выгодные условия в следующем году, когда, возможно, ставки снизятся.
Спрос на первичку вырос значительно в последние месяцы, особенно в сегменте новостроек. Это связано с ожиданием закрытия льготных ипотечных программ, что толкает покупателей спешить с покупками.
Вторичный рынок находится в ожидании решения ЦБ, которое в состоянии повлиять на стоимость ипотеки. Загородный рынок остается привлекательным для покупателей, особенно с учетом возможного запуска другой ипотечной программы для ИЖС. В целом наблюдается положительная динамика на рынке недвижимости, что связано с ростом спроса и незначительным повышением цен.
Дополнительные наблюдения
Эксперты отмечают стабильную ситуацию в Москве, где застройщики готовятся к изменениям в ипотечных программах и предлагают альтернативные варианты финансирования. Ожидается что льготная ипотека прекратится не полностью, а трансформируется в более адресную программу.
Несмотря на вероятное повышение ключевой ставки, эксперты считают, что средняя ипотечная ставка рынка первички будет на уровне 12-13%, что для экономики не считается критичным показателем.
В контексте возрастающего спроса на загородную недвижимость и повышения ставок по вкладам, покупатели все чаще выбирают ипотеку для приобретения участков под ИЖС.
Основные вызовы
Ожидаемое завершение государственных ипотечных программ может привести к уменьшению спроса на некоторые сегменты рынка. Повышение ключевой ставки может удорожить ипотеку и уменьшить количество потенциальных покупателей.
Недостаток рыночных предложений с учетом льготной ипотеки может усложнить процесс приобретения жилья для тех, кто рассчитывает на её преимущества. В целом, ситуация на жилищном рынке остается непредсказуемой. Однако ожидается, что рынок будет динамично развиваться в соответствии с изменениями в ипотечном законодательстве и экономической ситуации.