— На рынке недвижимости Новосибирска сейчас идет серьезное расслоение на массовый и штучный продукт. Это видим не только мы, как аналитики, но и банки, которые работают с застройщиками по проектному финансированию.
Мы сходимся в прогнозах, что на рынке будут сохранятся застройщики массового жилья. К самым крупным компаниям этой категории в регионе можно отнести «Бруснику» и «Расцветай». У них самые большие продажи и самый большой объем предложения. К ним подтягивается группа «СДС». На этом сегменте в определенные моменты возможно торможение и даже снижение цен.
У компаний, которые занимаются штучным продуктом, как, к примеру, наша корпорация, показаний к снижению стоимости нет. Если продукт хороший и редкий, то он всегда находит своего покупателя, потому что его очень мало.
На нашем сегменте рынка цена резко выросла в первом квартале — на 15% (до 121-122 тысяч за кв. м) и сейчас сохраняется в этом диапазоне. Однако мы ожидаем, что уже в обозримой перспективе она пойдет вверх.
С чем это связано…
Мы видим, что у застройщиков «вымываются» остатки квартир по относительно низким ценам. Сейчас средняя цена продаж новостроек в Новосибирске составляет около 100 тысяч рублей за «квадрат». Скоро этот продукт закончится, и цена начнет корректироваться вверх. Так что мы смотрим в будущее с оптимизмом.
Впрочем, для органического роста есть и объективная причина. Сейчас монетарные власти показывают нам индекс потребительских цен, где потребительская инфляция составляет то 4%, то 8%, то 12%. Но есть еще один индекс с агрегированными данными, который традиционно не показывается, — это индекс цен производителей, удорожания товара в цепочках. У нас он есть, так как мы отслеживаем эту информацию. За последние 12 месяцев индекс цен производителей только два раза падал ниже 20%. То есть удорожание материалов, услуг, инженерного оборудования на строительном рынке составляет 20%. Что будет делать застройщик в такой ситуации? Закладывать этот индекс в цену, чтобы сохранить норму прибыли в 20%-ом разрыве. Если застройщики этого делать не будут, то банки просто откажут им в проектном финансировании.
Фактически застройщики у нас сейчас зажаты с двух сторон:
— правительство не может справиться с промышленной инфляцией — она не опускается ниже 20%;
— банки требуют от нас рентабельность не ниже 20%.
Поэтому мы вынуждены повышать цены. В итоге и получается органический рост, он неизбежен. На него накладывается фактор, который мы видим по индексам ЦБ, — повышение монетизации экономики. Ранее это были 60%, сейчас на 10% больше. Деньги заводятся через финансирование производств, строительство дорог и т.д. То есть ЦБ начал активно насыщать экономику России деньгами. До кошельков потребителей, по нашим оценкам, они дойдут в январе-феврале 2023 года. По всей видимости, тогда мы и увидим рост потребительской активности, в том числе на рынке недвижимости.
Пока аппетита к тратам у населения нет. Напомню, уже девятый год подряд мы наблюдаем отсутствие роста реально располагаемых доходов населения. Если домонетизация экономики будет разумной — до 85% — то это приведет к повышению покупательского аппетита. Тем более в новостройках, так как эта отрасль очень активно поддерживается государством уже несколько лет. Да, сейчас в связи с частичной мобилизацией мы видим некоторый отток покупателей, продажи сокращаются, но это не фатальный тренд. Мы понимаем, что к летним темпам вернемся уже в ноябре-декабре, а рост продаж на рынке новостроек Новосибирска мы ожидаем в феврале 2023 года.
