Эксперт спрогнозировал обвал рынка недвижимости
Новосибирск вошел в 10-ку городов с наибольшим ростом цен на вторичном рынке жилья. Динамика за квартал составила почти 9%. По мнению независимого эксперта Дмитрия Холявченко, увеличение стоимости жилья нельзя считать трендом, а в апреле на рынке уже наступает новая реальность. Сделки будут совершаться по нижней границе предложения, спрос и рост цен на новостройки сохранится, пока продажи не встанут из-за огромной разницы в стоимости первички и вторички.
В первом квартале 2022 года средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в России выросла на 5,86%, до 86,3 тыс. рублей, пишет РБК со ссылкой на аналитиков SRG. Новосибирск вошел в десятку городов с наиболее высокой динамикой роста — 8,89% (96 011 рублей).
Как отмечает независимый эксперт Дмитрий Холявченко, рост цен на жилую недвижимость в большинстве городов нельзя рассматривать как новый тренд, это, скорее всего, «яркое завершение многих предшествующих трендов»: «Так в конце марта закончилось ипотечное кредитование на базовом — вторичном рынке — жилья и ажиотажный спрос конца февраля — начала марта был вызван в первую очередь необходимостью реализовать покупку с привлечением ипотечных кредитов, пока их еще дают. Второй важнейший фактор — это приобретение недвижимости за счет сбережений, потому что при высочайшем уровне недоверия государству россияне не видят иных способов сохранения капитала, кроме недвижимости».
С апреля в подавляющем большинстве локальных рынков страны, кроме столиц и южных приморских районов, наступает новая реальность. Это будет конец инвестиционного рынка, начнется переход к рынку, где в подавляющем случае будут решаться жилищные вопросы.
«На этом рынке пока не будет ипотеки для вторички, а возможности приобретения жилья за счет сбережений исчерпаны во всех городах, кроме, пожалуй, миллиоников. Соответственно, оснований для сохранения цен, а уж тем более для роста, нет. Снижение платежеспособного спроса приведет и к снижению цены предложения. Думаю, что большинству локальных рынков для осознания этого потребуется около двух месяцев. Время пошло», — говорит Холявченко.
«При этом очень важно иметь в виду, что реальная цена сделок теперь будет проходить в большинстве случаев по нижней границе цены предложения. Анализ же цены предложения будет иметь смысл, только если методика подразумевает не просто отсечение крайних ценовых сегментов в одной категории жилья. Например, необходимо учитывать, что, скажем, 70−80% предложений будут неизбежно выставляться по завышенным ценам очень продолжительное время и поэтому отсекать необходимо соответствующую часть предложений в верхнем ценовом сегменте для однотипных объектов, расположенных в одном и том же районе, — комментирует эксперт. — В ином случае динамика цены предложения будет представлять собой сферического коня в вакууме, и ее колебания никак не будут совпадать с динамикой цены реальных сделок. Подобную рассинхронизацию мы уже видели в 2014—2015 году. В этот раз кризис гораздо жестче, уровень его признания органами власти ниже, и масштабы неадекватных рынку запросов продавцов будут выше».
На первичном рынке сохраняется доступная льготная ипотека, поэтому там на какое-то время сохранится спрос и даже будут расти цены, считает Холявченко: «Всё это будет происходить по модели надувания финансового пузыря и ровно до тех пор, пока расхождения в ценах на аналогичные объекты в строящихся и готовых домах не достигнет неприемлемых масштабов. Тогда продажи просто встанут, и это будет шоковый вариант развития событий. Следует сказать, что уже год цены на новостройки неадекватно завышены в сравнении с нормальным рынком жилья. Современная ситуация, когда государство берет курс на дальнейшее искажение рынка, усилит перекос спроса и ужесточит обвал рынка после того, как пузырь лопнет».