Иск со взломом
Потребительский экстремизм превратился в серьезную проблему для строительного бизнеса. Юридические фирмы, представляющие интересы граждан — участников долевого строительства, инициируют многочисленные иски в отношении компаний-застройщиков. Суть большинства из них — истребование в пользу дольщиков крупных денежных компенсаций за недостатки, выявленные в купленных квартирах. Эта тема была в центре внимания участников недавнего заседания комитета по строительству, тарифам и ЖКК Законодательного собрания Новосибирской области. Депутаты поддержали предложение внести в закон изменения, позволяющие решить нарастающую проблему потребительского экстремизма и снять необоснованное давление с застройщиков.
Как рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, потребительский экстремизм, обретя массовый характер, создал угрозу для экономического существования застройщиков. «У нас в области только по одному застройщику в суде находится уже около двухсот подобных «профессиональных» гражданских исков, все примерно на одинаковые суммы, по 250-300 тысяч рублей, итого почти на 60 миллионов», — отметил Иван Шмидт.
Президент Союза строителей Новосибирской области, координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко также обратил внимание на широкое распространение описанной схемы. «Особенно сильно потребительский экстремизм бьет по застройщикам, возводящим жилье эконом-класса с полной отделкой, — подчеркнул Максим Федорченко. — Так, по информации одного застройщика из Челябинска, себестоимость отделочных работ в квартирах, строящихся его компанией, составляет около 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. То есть полная, с нуля и под ключ, отделка одной небольшой квартиры обходится в среднем в 100 тысяч рублей. А гражданские иски по выявленным пристрастными юристами «недостаткам», зачастую надуманным, содержат требования по выплатам до 300 тысяч рублей. Понятно, что, оплачивая такие иски в массовом порядке, компания рискует скоро оказаться в критическом положении».
По информации президента ССНО, за I квартал текущего года только по двум застройщикам Новосибирской области сумма выигранных юристами исков за недостатки в отделке составила 38 млн рублей, и к этому надо еще прибавить 32 млн рублей на оплату неустоек и 6 млн рублей на судебные издержки.
Еще хуже дело обстоит в Красноярском крае. Там сумма проигранных застройщиками гражданских исков за I квартал исчисляется сотнями миллионов рублей. Аналогичная ситуация отмечается в Челябинской области и других субъектах Федерации. Везде юристы используют один тот же подход: взыскание максимально возможной денежной компенсации за непосредственное устранение недоделок плюс неустойки и издержки, которые фактически удваивают и без того немаленькие суммы. Очевидно, что проблема обретает весьма серьезные масштабы и начинает угрожать разорением строительному бизнесу.
«Для решения проблемы мы предлагаем внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», предполагающие установление обязательного претензионного порядка урегулирования споров между участником долевого строительства и застройщиком», — сообщил глава регионального Минстроя.
Иными словами, сначала покупатель должен обратиться к застройщику с требованием об исправлении недоделок. И только в случае, если тот уклоняется от выполнения данного требования, покупатель сможет перейти к истребованию денежных компенсаций.
По словам министра, Новосибирская область не одинока, к настоящему времени солидарность с такой позицией выразили еще 15 регионов. Оказать содействие данной инициативе в Совете Федерации взялся сенатор от Новосибирской области Владимир Городецкий.
«Предлагаемые изменения ни в чем не ущемляют права покупателей жилья, — считает Максим Федорченко. — Ведь их главная цель — не обанкротить застройщика, а получить качественное безопасное жилье, нововведения именно к этому и ведут».
На самом деле действующая редакция Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает возможность установления в ДДУ обязательств первоочередного досудебного урегулирования споров между дольщиком и застройщиком. Но с октября 2019 года после внесения изменений в Гражданский кодекс было упразднено право установления в договорах приоритетного досудебного порядка урегулирования споров. Возникла коллизия, которую и использовали в своих корыстных целях некоторые юридические фирмы, за считанные месяцы наработав обширную юридическую практику по истребованию денег у застройщиков.
Несмотря на то, что дольщику было бы удобнее, если бы застройщик оперативно за свой счет устранял недоделки, суды стали массово выносить решения, обязывающие строителей к выплатам компенсаций и неустоек. В результате сегодня покупателей новостроек буквально заваливают предложениями «гарантированно вернуть» часть денег, уплаченных за квартиры.
Кроме того:
В ходе заседания комитета по строительству, тарифам и ЖКК Заксобрания НСО Максим Федорченко озвучил еще одно предложение — об усовершенствовании налогового законодательства. Согласно действующей редакции Налогового кодекса, средства на покупку жилья, которые аккумулируются на эскроу-счетах, не отнесены к целевым затратам строителей. Для застройщиков, особенно для тех, кто работает на УСН, это влечет необоснованное и весьма существенное усиление налогового бремени. «Минфином РФ ранее были подготовлены поправки в статью 251 НК, устраняющую эту формальную, но болезненную проблему, они даже успели пройти общественное обсуждение и получить одобрение Минэкономразвития, — напомнил Максим Федорченко. — Однако, видимо, в связи с пандемией решение данного вопроса затормозилось». Президент Союза строителей Новосибирской области обратился к членам комитета с просьбой о поддержке данной инициативы.