Москва недвижима
Все ожидали, что в сентябре начнется традиционное оживление спроса и роста цен на недвижимость, но этого не произошло. На рынке стагнация: рублевые цены топчутся на месте, долларовые резко снизились вслед за падающим курсом рубля, а покупатели замерли в ожидании, — рассказывает крупный московский девелопер.
Ситуацию на вторичном рынке можно охарактеризовать как тихую панику, продолжает сотрудник агентства недвижимости. По данным аналитического центра irn.ru, за сентябрь долларовый индекс цен на квартиры в Москве потерял 2,5% (с $4988 до $4863 за 1 кв. м), рублевый вырос примерно на столько же.
Спрос есть только на дешевую вторичку
Заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков признает, что на вторичном рынке есть стагнация. Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке достигли нереальных величин и длятся дольше, чем в кризисном 2008 году, говорит руководитель irn.ru Олег Репченко. Руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов оценивает их в 2,5-3 месяца. В продаже есть квартиры, по которым неделями не бывает ни одного звонка от покупателя, говорит один из московских риэлторов, спросом пользуются относительно дешевые квартиры стоимостью 6-7 млн руб. и можно торговаться — продавцы готовы скидывать 5-7%.
Рублевые цены на вторичном рынке выросли примерно на 0,5%, отмечает Таганов. Цены в рублях продолжают немного расти, согласен президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак. Репченко называет рост условным — он связан с желанием части продавцов индексировать цены по доллару, но квадратный метр не может отыграть ослабление рубля.
Многие покупатели затаились и ждут значительного снижения цен, говорит московский риэлтор.
Полторак призывает не торопиться с выводами: большинство сделок на вторичном рынке (70%) — альтернативные, этот сегмент инерционный. Он полагает, что выжидательную позицию заняли не только покупатели, но и часть продавцов: инвесторы не готовы избавляться от квартир по сегодняшним ценам. Спрос стал перетекать в новостройки — предложение больше, цены ниже, указывает Луцков.
Строители не прекращают давать скидки
Многие застройщики решили не прекращать летних рекламных акций, указывает Александра Кржевова, руководитель маркетинга и аналитики ГК «Пионер». Группа компаний ПИК предоставляет скидки до 10% на квартиры в Москве и области, «СУ-155» — 10-15%, «Крост» — 12%, сказано на их сайтах.
Рынок нетипичный для этого времени года, продолжает Кржевова: у многих застройщиков продажи находятся на том же уровне, что и летом.
А предложение в Московском регионе бурно растет: только за сентябрь — на 6,7%, указывает Александр Пыпин, партнер компании provereno.ru.
По данным irn.ru, в III квартале 2014 г. увеличилось предложение квартир и в границах старой Москвы — на 11%. А платежеспособный спрос далеко не тот, что был, указывает крупный девелопер: ипотека дорога, во многих компаниях и госструктурах идут сокращения.
Сами девелоперы утверждают, что горевать рано. «В целом годовые продажи останутся на том же уровне, что и в прошлом году», — предсказывает Роман Черниговцев из «СУ-155». Сейчас, по его словам, есть небольшое отставание, но оно будет компенсировано резким всплеском продаж в первой половине года.
«У “Мортона” политика продаж не меняется — мы не даем скидок, а продажи постепенно растут», — говорит представитель компании Игорь Ладычук. Он объясняет это тем, что в отличие от конкурентов компания предлагает клиентам выгодные программы, например ипотеку в Связьбанке под 9,5%, тогда как средняя ставка по рынку составляет около 12%.
Причин для роста нет
Непонятная ситуация с курсом доллара может привести к застою на рынке, считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании ОПИН. С начала года рублевые цены на московские квартиры выросли на 7-8%, в целом по итогам года рост будет не более 5%, полагает Репченко: «В нынешних условиях покупатели вряд ли будут способны переплачивать, поэтому в ближайшие месяцы мы скорее всего увидим продолжение падения цен в долларовом выражении и либо минимальный прирост цен в рублевом, либо вообще его отсутствие».
Предпосылок для роста рынка нет, считает Кржевова. По ее оценке, до конца года цены в новостройках могут снизиться до 5%. Репченко не исключает сценария 2008 г., когда в течение года рублевые цены снизились на 10%, а долларовые — на 35-40%. В 2015 г. рублевые цены могут упасть еще на 10%, полагает он. Но состояние рынка, по мнению экспертов, в конечном итоге будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране — от цены на нефть, курса рубля и индекса потребительских цен.