Олег Репченко: «Льготная ипотека для бюджета — это «дракон с большим хвостом»

Сохранение льготной ипотеки — это вынужденная мера и она обходится «очень дорого». Об этом на минувшей неделе заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на коллегии Минстроя и комиссии Госсовета. Он добавил, что в правительстве «в еженедельном режиме» обсуждают модернизацию семейной ипотеки при сохранении IT-ипотеки, дальневосточной и арктической ипотеки, а также льготной ипотеки в новых регионах. В марте объем жилищных ссуд по рыночным программам вырос в четыре раза по сравнению с результатом годовой давности, тогда как по льготным кредитам сократился на 12%. Что означают эти заявления и цифры, и какое будущее ждет рынок жилищного кредитования, «365NEWS» выяснил у руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко. Фото: commons.wikimedi/Александр Астафьев/Creative Commons Attribution 4.0 тестовый баннер под заглавное изображение

— Вице-премьер назвал льготную ипотеку «очень дорогой» для бюджета. Почему за столь социально важные программы государству приходится платить такую цену и не грозит ли это в будущем ростом налогов или сокращением других соцрасходов?

— Льготная ипотека для бюджета — это «дракон с большим хвостом». Субсидирование процентных ставок — это огромная нагрузка не только на текущий бюджет, но и на будущие периоды, создающая долгосрочные обязательства государства. Но бюджет не резиновый, поэтому власти уже сворачивают массовые программы, оставляя точечную поддержку.

— Данные показывают четырехкратный рост выдачи ипотеки по рыночным ставкам при одновременном снижении доли льготных программ. Это люди адаптировались к новым условиям и готовы платить больше, или же статистика отражает что-то другое?

— Здесь важно не путать причину со следствием. Рост рыночной ипотеки произошел не потому, что вдруг появились энтузиасты, готовые платить 20% годовых. Это следствие ужесточения условий по льготным программам и того, что многие просто вынуждены брать рыночный кредит, потому что в льготные лимиты они уже не вписываются.

Давайте на цифры посмотрим. Средний чек рыночной ипотеки сейчас, как правило, значительно ниже льготной — люди берут меньше, на более короткий срок, с высоким первоначальным взносом — от 50% и более. Это не адаптация — это выживание. Те, кто мог бы взять льготную, берут её, но доля таких заемщиков просела после ажиотажа декабря 2025-го в преддверии ужесточений условий госпрограммы: спрос будущих периодов уже исчерпан. Теперь число сделок в Москве, например, обвалилось ниже не только ажиотажных, но и среднестатистических показателей, а восстановление требует длительного времени.

Предпосылок для оживления рынка пока не наблюдается: ключевая ставка ЦБ РФ остается высокой, стоимость недвижимости разогрета до предела, а покупательская способность граждан далека от идеала.

— Кто в итоге останется «под крылом» государства? В правительстве обсуждают модернизацию семейной ипотеки при сохранении программ для IT-специалистов и новых регионов. По каким критериям будут отбирать получателей поддержки в будущем? Стоит ли ожидать, что требования ужесточат, и кому будет сложнее получить помощь?

— Главный принцип будущего отбора — адресность и социальная оправданность. Государство больше не хочет раздавать льготную ипотеку всем подряд — это доказало свою неэффективность: деньги ушли в рост цен на жилье, а не в доступность. Скорее всего, останутся узкоцелевые программы: IT-ипотека, как инструмент удержания кадров, Дальневосточная и арктическая, льготная ипотека для новых регионов, как инструмент развития территорий, военная ипотека.

Семейная ипотека тоже останется, ожидать её полной отмены, скорее всего, не стоит — социальный контекст слишком важен. Однако существенное ужесточение условий — повышение ставок, введение жестких критериев по числу детей, ограничения по регионам или, например, площади приобретаемых квартир — выглядит неизбежным. Государство планомерно сворачивает модель широкого стимулирования спроса через льготный кредит, и семейная программа, пережившая пик своей популярности, теперь будет адаптирована под новые реалии: дефицитный бюджет, приоритет адресности и общую установку на дорогие деньги.

— Как изменения в ипотечной политике отразятся на жителях столиц, крупных городов и малых регионов? Не получится ли так, что для одних льготная ипотека исчезнет, а для других, например, на Дальнем Востоке, останется ключевым инструментом?

— Разрыв между регионами в части доступности льгот станет глубже. Для Москвы льготная ипотека практически исчезнет — рынок там перегрет, и государство сознательно уводит субсидии. Ипотеку для «айтишников» здесь уже отменили, впрочем, как и семейную: теоретически она, конечно, доступна, а практически лимит в 12 млн рублей при первоначальном взносе в 20% позволяет оперировать суммой примерно в 15 млн рублей, которой хватает разве что на студию, однушку, максимум на евродвушку. То есть о том самом улучшении жилищных условий именно семьи, которое и закладывалось в идеологию госпрограммы «Семейная ипотека», речи уже не идет — программа фактически не работает.

Для крупных и малых городов и особенно для Дальнего Востока, новых регионов льготные программы останутся ключевым инструментом. Это сознательная политика: государство больше не хочет субсидировать жильё в столицах, где цены и так завышены, но готово поддерживать территории, требующие развития.

— Если семья планирует покупку жилья, стоит ли спешить с решением в ожидании изменений правил, или, наоборот, лучше переждать период неопределенности?

— Все очень индивидуально и единого правильного решения не существует. Рынок сейчас действительно в состоянии неопределённости, и ждать «идеального момента» бессмысленно — его не существует. Не стоит пытаться поймать «дно» или идеальную ставку, а лучше честно оценить свою финансовую устойчивость. Если есть возможность взять ипотеку с комфортным ежемесячным платежом, который соответствует около 30% дохода, если есть достаточный первоначальный взнос и «подушка безопасности» — почему бы и нет, если есть на примете квартира, в которой семья действительно хочет жить. Если же ситуация шаткая — лучше переждать, накопить больше или рассмотреть альтернативы вроде аренды с параллельным накоплением на депозитах, ставки по которым сегодня все ещё остаются привлекательными. Ошибиться можно в любом случае, но самый безопасный вариант — не гнаться за спекулятивной выгодой, а принимать решение, исходя из своих реальных семейных потребностей и возможностей.