Панельный потолок: россиянам перестает хватать суммы кредита по льготной ипотеке
Средний чек по льготной ипотеке превысил 6 млн рублей к началу декабря, следует из данных ОКБ (есть у «Известий»), притом что в большинстве регионов это максимальная сумма, которую можно взять по сниженной ставке. Значит, часть ссуды теперь нужно оформлять по завышенным рыночным процентам. В целом же объем выдач ипотеки за 11 месяцев 2024-го уже сократился на треть. В следующем году тенденция продолжится, а цены на жилье будут снижаться. Какие изменения ждут рынок в 2025-м и как они повлияют на покупателей недвижимости — в материале «Известий».
Средний чек по льготной ипотеке
К началу декабря средний чек по льготной ипотеке превысил максимальные 6 млн рублей, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ). По условиям самой массовой сейчас госпрограммы для семей с детьми, именно эта величина кредита — 6 млн рублей — предельная для всех регионов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей (здесь лимит 12 млн). Средний показатель ОКБ включает в себя займы во всех субъектах РФ — в том числе тех, где порог выше.
Однако тенденция видна — ссуды на жилье с господдержкой всё чаще «не влезают» в установленные рамки, заявили опрошенные «Известиями» эксперты.
Превышающую часть приходится выдавать по рыночным ставкам — это называется комбо-ипотекой. Сейчас они могут превышать 30%. При этом «Известия» сообщали, что участники рынка могут дополнительно завышать их. По словам замминистра финансов РФ Ивана Чебескова, часть кредита без господдержки может оформляться по ставке под 100%.
Важно, что заемщик сначала вносит первоначальный взнос 20% и только после этого оформляет кредит в пределах установленного программой порога. В расчете среднего чека первый взнос не учитывают — значит, средняя стоимость жилья, оформленного в ипотеку к началу декабря, составляет не менее 7,5 млн рублей.
Превышение чека над границами госпрограмм еще раз подтверждает, что цены на жилье в РФ растут ускоренными темпами, обгоняя среднюю инфляцию по стране, отметил экономист Андрей Бархота. Стоимость квадратного метра в этом году выросла на 15–25%, а доступность жилья снизилась еще сильнее с учетом резкого роста ставок по кредитам.
Ухудшение доступности жилья также косвенно подтверждается тем, что средний срок по льготной ипотеке к концу года увеличился до рекордного уровня — 26,5 года, следует из данных ОКБ. Значит, людям всё сложнее быстро выплачивать ссуды, а переплатить за весь срок придется семь раз, писали «Известия».
Стоимость приличной однокомнатной квартиры в новостройке даже в регионах за пределами столиц уже выходит за рамки 6 млн рублей, подтвердила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. С начала 2024-го года новое жилье в крупных городах подорожало на 6–8%.
Программы поддержки ипотеки и их влияние на рынок
Цены на жилье по итогам года выросли, несмотря на сокращение господдержки рынка недвижимости в 2024-м. Так, в июле отменили массовую безадресную программу под 8%, благодаря которой продавалось значительная доля жилья. Это вызвало ажиотажный спрос на нее — в последний месяц действия ее выдачи подскочили на 70%, следует из данных корпорации «Дом.РФ».
Условия по семейной ипотеке в июле также ужесточились — сейчас ее могут оформить семьи хотя бы с одним ребенком до шести лет, с детьми-инвалидами, двумя несовершеннолетними детьми из малых городов численностью до 50 тыс. человек или из регионов с низким уровнем строительства. Банкам пришлось перестроиться из-за изменений, поэтому полноценно перезапустить программу они смогли только к началу августа.
Еще более радикально ужесточили условия по IT-ипотеке — из нее исключили Москву и Санкт-Петербург, что сильно сократило спрос на программу.
Кроме того, в течение года выдачи не были стабильными — в них случались провалы, когда у банков подходили к концу лимиты по госпрограммам, напомнил правления Абсолют Банка Антон Павлов. Последний раз такое произошло этой осенью.
На прямой линии президент РФ Владимир Путин назвал такие ситуации безобразием. По поручению главы государства Минфин подготовит изменения в правила семейной ипотеки, чтобы вовсе исключить механизм лимитов.
При этом даже после ужесточения условий доля ипотеки по госпрограммам в выдачах в среднем за 11 месяцев 2024-го составила 68%, а к концу года достигла рекордных 76%, следует из данных ОКБ. Это значит, что почти за две трети выдаваемых кредитов государство платит вместе с заемщиками.
При этом разница между льготными и рыночными ставками достигает 17–21 п.п. — значит, основное долговое бремя по жилищным кредитам в РФ сейчас несет именно государство. Возможно, поэтому в Минфине ранее не раз заявляли о намерении сократить долю льготной ипотеки в выдачах жилищных кредитов до 25%.
В 2025-м году Минфин израсходует на льготную ипотеку 1,4 трлн рублей — для сравнения, на индексацию пенсий уйдет вдвое меньшая сумма в 700 млрд рублей, отметила Наталья Мильчакова. Расходы бюджета на поддержку рынка недвижимости составят 0,8% от ВВП. При этом после отмены лимитов, которую поручил провести президент, траты могут вырасти еще сильнее.
Что будет с рынком недвижимости в 2025 году
Всего по итогам 11 месяцев 2024-го россияне оформили ипотеки (и рыночной, и льготной) на 4,66 трлн рублей, сообщили в ОКБ. Показатель упал на 37% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, когда было выдано ссуд на 7,4 трлн рублей.
На фоне увеличения ключевой с 16 до 21% с начала года ставки по рыночным программам превысили все психологически значимые уровни, пояснил Андрей Бархота. Сейчас они в среднем достигают 30% годовых. Спрос сместился в сторону первичной недвижимости, где сделки проходили по льготным программам, уточнил Антон Павлов из Абсолют Банка.
В 2025-м всё еще сохраняются риски роста ключевой вплоть до 25%, добавил Андрей Бархота. Поэтому ипотека может дополнительно подорожать.
Помимо этого, в новом году ЦБ планирует ввести количественные ограничения по ипотеке, напомнил Антон Павлов. Это ограничит выдачи ссуд для заемщиков, которые направляют на обслуживание долгов значительную часть своего дохода. При этом именно ипотека в основном формирует долговую нагрузку россиян.
В 2025-м выдачи ипотеки могут составить 4 трлн рублей и сократиться на 20% относительно 2024-го, прогнозируют в ВТБ. В условиях высоких ставок банки сосредоточатся на качестве кредитных портфелей, а не их росте, чтобы не допустить проблем с выплатами у клиентов.
Из-за сокращения спроса застройщики попадут под давление в новом году, полагает Андрей Бархота. Цены на жилье могут снизиться на 15%.
Уже сейчас стоимость первичной недвижимости идет вниз — в Москве скидки могут достигать 40%, добавил глава Аналитического центра Irn.ru Олег Репченко. Пока причин для разгона цен нет, но спрос сильно остывает из-за дорогой ипотеки.
Жилищное кредитование в 2025 году в основном будет вестись по госпрограммам — их доля может достичь даже 90%, заключили в Абсолют Банке. Однако если регулятор начнет снижать ключевую, россияне направят часть средств с депозитов на покупку недвижимости. Тогда рынок может начать восстанавливаться уже к концу года.