Своими силами: как управляющей компании обновить объект торговой недвижимости
Мария РОМАШИНА, директор по управлению активами ADG Group:
Торговые центры стремительно устаревают. В компании NF Group называют такую цифру: только в Москве в обновлении нуждаются 60% ТЦ. Ранее коммерческие циклы объектов торговой недвижимости измерялись периодом в десять лет — теперь «морально устареть» можно за пять-семь, а то и скорее. И речь, конечно, не только об архитектуре — у таких объектов становится все меньше времени на то, чтобы адаптировать предложение под актуальный запрос потребителя: предпочтения, поведение и вкусы меняются стремительно. Все большее значение приобретает гибкость во всех смыслах этого слова — возможность постоянно меняться с минимальными затратами.
Так, сегодня в моде торговые центры с открытыми пространствами и зоной контроля дизайна помещений, они стали нормой и стандартом для рынка. А ряды витрин, наоборот, воспринимаются как анахронизм.
Фейслифтинг
Например, еще пять лет назад мало кто верил в потенциал фитнес-центров в торговой недвижимости — сейчас же это распространенная практика. Также на место привычных якорей в виде супермаркетов и кинотеатров приходят фуд-холлы, fashion-универмаги, даже термы.
Организовать фейслифтинг без потерь — задача гибкого бизнеса. Очевидно, что не потребуется временно закрывать центр, чтобы обновить плитку или стекла на входной группе. Однако при достаточно адаптивной организации внутреннего пространства можно провести реконцепцию зоны или даже целого этажа, не приостанавливая деятельность других.
Рефербишмент
Пока цикл «устаревания» сокращается, срок окупаемости объекта торговой недвижимости составляет около 12 лет, а с учетом высокой ключевой ставки наблюдается тенденция увеличения этого срока. Возможность изменений должна быть заложена в самой концепции. Отсюда следует золотое правило: всегда иметь резерв на реконцепцию, даже если центр совсем недавно введен в эксплуатацию.
Один из самых эффективных способов сэкономить на реновации — следить за состоянием центра: своевременное техобслуживание всех систем продлит срок жизни объекта. И сейчас мы видим все большее внимание к эксплуатации и безопасности от собственников и управляющих компаний.
Редевелопмент
Но допустим, время косметического ремонта прошло: объекту уже много лет, требуются изменения помасштабнее. Об инвестициях в «стройку века» тоже нужно думать заранее — коммерческий бизнес работает вдолгую, и этот этап неизбежен. Сколько вложений потребуется, будет зависеть от конкретных целей бизнеса, состояния центра, возраста объекта, его локации, плановых сроков ввода обновленного объекта.
Полный редевелопмент с заменой инженерных систем потребует значительно больше ресурсов, чем рефербишмент, который затронет только обновление концепции и микса арендаторов. Универсального ответа здесь нет. Для максимальной эффективности лучше всего подключать команду профессионалов, кто ранее осуществлял проекты редевелопмента.
Подводные камни
Однако есть универсальный совет: прежде чем начинать любую реновацию, надо сделать «домашнее задание» — исследовать рынок и проанализировать тренды, но самое важное — учесть локацию и целевую аудиторию: «уж сколько раз твердили миру», однако, несмотря на всю очевидность этих моментов, до сих пор многие собственники часто этим пренебрегают.
Главная ошибка — пытаться сделать «как у других». Чтобы быть по-настоящему успешным и желанным, объект должен отвечать на запросы конкретной целевой аудитории, которая тоже постоянно меняется. Может быть, новый ЖК по соседству резко повысил средний уровень дохода и ожидания в среднем по району. А может быть, появился новый конкурент, от которого нужно отстроиться.
В 2024 году последнее кажется наименее насущной проблемой. В 2023-м наблюдался пик антитренда по вводу в эксплуатацию новых площадей торговой недвижимости. Вакансия находится на рекордно низком уровне. Подобного мы не видели на рынке 15 лет.
Реновация для арендаторов
Из этого вовсе не следует, что арендаторы стали менее «привередливыми» в плане выбора площадок. Наоборот, если ранее финансовую модель считали преимущественно крупные сетевые ретейлеры, то сейчас малый бизнес с самого начала просчитывает ROI (оценку эффективности инвестиций), определяет риски и принципиально подходит к выбору партнеров. Предприниматель хочет стартовать в понятном ТЦ, который сочетает в себе удобную локацию, инструменты поддержки и состав арендаторов, будет привлекать релевантный трафик. Центр с продуманной и динамичной концепцией, способный адаптироваться под реальную аудиторию, определенно выиграет у «морально устаревшего», но с чуть более выгодным расположением.