За пять лет арендные ставки на склады в Москве выросли в три раза
С 2019 года ставка аренды на склады в Москве и Подмосковье выросла на 205% – с 4100 до 12 500 рублей за кв. метр в год, достигнув исторического максимума. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании IBC Real Estate.
Таким образом, складская недвижимость стала самым быстрорастущим сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Так, для сравнения – средняя цена на номер в гостиничном сегменте выросла на 56%, а ставка аренды на офисные площади класса А – на 22%.
На столь значительную динамику арендной ставки в текущем году повлияли высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимости строительства, нехватка кадров на рынке труда, сохраняющийся дефицит готового предложения и повышенные темпы спроса. На начало декабря 2024 года доля свободных площадей в сегменте складской недвижимости Москвы и Московской области составила 1,3%, или 390 тыс. кв. метров.
С начала года индикатор вырос на 1%, а в абсолютных значениях на 302 тыс. кв. метров свободных складских площадей. До конца года ожидается сохранение вакансии на уровне 1,3%. Несмотря на увеличение доли свободных площадей в регионе, индикатор по-прежнему остается минимальным для удовлетворения потребностей игроков рынка и на фоне повышенных темпов спроса. На данный момент сумма купленных и арендованных складских площадей в Московском регионе превысила 3 млн кв. метров, а до конца года ожидается, что спрос достигнет 3,5 млн кв. метров, что будет сопоставимо с результатами прошлого года – 3,6 млн кв. метров.
Однако уже в 2025 году аналитики ожидают начало стабилизации спроса. Прежде всего, это будет связано с переходом онлайн-операторов, как ключевых драйверов спроса, к оптимизации и повышению эффективности логистики на существующих складских мощностях. Прогнозируемый объем спроса на рынке складской недвижимости Москвы и Московской области в следующем году будет на уровне 2,3 млн кв. метров и, таким образом, снижение год к году составит 34%.
В условиях дорогого заемного финансирования, удорожания строительства, роста стоимости земельных участков, а также ужесточения нормативно-правового регулирования в части общежитий, рост ставок аренды в перспективе 6-12 месяцев сохранится, но по мере стабилизации спроса, увеличения объема совокупного маркетируемого предложения и ввиду эффекта высокой базы будет происходить более умеренными темпами. Ожидаемое значение по итогам 2025 года составит 12%, т.е. прогнозируемая арендная ставка на сухие существующие складские объекты класса А будет на уровне 14 000 рублей за кв. метр в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).
«Стремительный темп роста ставок аренды на рынке складской недвижимости – закономерное явление, которое связано, в первую очередь, с ростом стоимости самого продукта. Финансовая нагрузка на девелоперов продолжает увеличиваться из-за роста стоимости строительства и обслуживания объектов. В следующем году мы будем наблюдать рост ставок аренды на фоне сохраняющегося дефицита трудовых ресурсов и связанного с ним увеличения стоимости работ. При сложившейся жесткой денежно-кредитной политике маржинальность девелоперов продолжит снижаться», – резюмирует руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.