Доля ипотечных сделок на рынке новостроек бизнес-класса сократилась вдвое
За 11 месяцев 2024 года объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы составил 21,1 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 1,3 млн кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили в агентстве недвижимости NF Dom (входит в NF Group), добавив, что количество лотов выросло на 28% с начала года.
Доля ипотечных сделок снизилась до 32%, против 67% годом ранее, а основной спрос поддерживается программами рассрочки от застройщиков. В свою очередь, средняя цена квадратного метра выросла на 7,3% за год и достигла 527,1 тыс. рублей.
В ноябре на рынок первичной недвижимости вышли два новых проекта бизнес-класса. Продажи открылись в жилых комплексах «Адмирал» («Галс-Девелопмент») и Mariinn Park (ГК «Эталон»), а также в новых корпусах ранее анонсированных комплексов бизнес-класса: Portland (2 корпуса), «Среда на Лобачевского» (4 корпуса).
Всего за январь-ноябрь 2024 года старт бронирования и продаж был объявлен в 29 новостройках бизнес-класса, три из них – комплексы апартаментов, остальные – жилые комплексы. За тот же период 2023 года продажи были открыты в 17 новостройках.
В ноябре в эксплуатацию были введены три корпуса в ЖК «Фестиваль Парк» и один корпус в ЖК WOW. В целом по Москве доля готовых квартир и апартаментов за 11 месяцев уменьшилась на 4,3% (12,6% от общего объема предложения). Доля лотов в проектах на начальной стадии строительства достигла 27,5% (+11,9% с начала года).
По итогам ноября 2024 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы с отделкой было представлено всего 6,6% предложения – на 5,4% меньше, чем в ноябре 2023 года. А доля вариантов без отделки выросла с 61,2% до 67%. На формат white box пришлось 26,4% от всех лотов (-0,4% при сравнении год к году).
В разрезе административных округов лидирующие позиции по количеству лотов в экспозиции новостроек бизнес-класса принадлежат ЗАО и ЮАО (19% и 17% от всего объема предложения соответственно). В ЗАО Больше всего квартир и апартаментов бизнес-класса экспонируется в ЖК Veer от MR Group (605 лотов). В ЮАО – в ЖК «Зиларт» от Группы ЛСР (728 лотов). Наименьшая доля предложения бизнес-класса зафиксирована в ЦАО – 5%.
В сегменте бизнес-класса на протяжении 2024 года отмечался умеренный рост цен. С ноября 2023 года средняя цена квадратного метра выросла на 7,3% (+5,5% с января 2024) и составила 527,1 тыс. рублей за кв. метр. Средний размер скидок в ноябре в новостройках бизнес-класса составил 3% против 4% месяцем ранее. Наибольшие скидки предлагались в проектах Level Group (25–35%), ЖК «Стремянный 2» (25%) и «Новоданиловская,8» (23,3%) от ГК «Самолет».
Темпы продаж в новостройках бизнес-класса Москвы в ноябре выросли, динамика спроса в сегменте сопоставима со среднерыночными показателями. За ноябрь текущего года зарегистрировано 2497 договоров долевого участия (ДДУ) – столько же, как и в ноябре прошлого года и на 12% больше, чем в предыдущем месяце. На сделки с ипотекой в ноябре пришлось 32% ДДУ, в октябре – 37%. Тогда как год назад этот показатель составлял 67%. Основной объем продаж в новостройках бизнес-класса в ноябре пришелся на квартиры – 2396 лотов, тогда как с апартаментами был зарегистрирован всего 101 ДДУ.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, отмечает, что сегмент бизнес-класса успешно адаптируется к условиям рынка, когда ипотека фактически недоступна. Доля ипотечных сделок ежемесячно сокращается: если в июне 72% ДДУ регистрировались с использованием ипотеки, то сейчас всего 32%. Продажи поддерживают рассрочки и отсрочки от застройщиков, среди которых есть варианты с минимальным первоначальным взносом – от 5%, и с максимальным сроком – до пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Также иногда при покупке возможен переход с рассрочки на ипотечные программы.
«Мы видим, что покупательская активность растет темпами, сопоставимыми с рынком в целом: в ноябре продажи жилья бизнес-класса выросли на 12% относительно октября. При этом цены стабильны: с июля ежемесячные колебания средневзвешенных цен квадратного метра в данном классе не превышают 1–2%. Хорошую активность мы прогнозируем и по итогам декабря, пока покупателям еще доступен широкий выбор финансовых инструментов, который будет ограничен с января 2025 года. Новый стандарт ЦБ направлен на запрет ипотеки с кэшбеком на первоначальный взнос, снижение ставки за счет завышения цен, а также отмену ипотеки с аккредитивами (траншевая ипотека)», – добавляет эксперт. – Изменения коснутся и рассрочек: если сейчас их оформляют без бюро кредитных историй и это никак не влияет на кредитную нагрузку клиента, то с начала 2025 года планируется урегулировать предоставление рассрочек через кредитный потенциал, который отображается в Бюро кредитных историй, что в разы усложнит их оформление. В связи с этим приобретение квартир до конца текущего года возможно с более широким выбором условий покупки, чем в 2025 году».