Стенка на стенку: ждать ли снижения цен на новостройки
Строительная отрасль России несколько лет находится на подъеме – в эксплуатацию вводят до 100 млн кв. м жилья ежегодно. Однако при ближайшем рассмотрении ситуация далека от стабильности, а в среднесрочной перспективе нельзя исключать спада деловой активности. С какими проблемами столкнулись застройщики и ждать ли снижения цен на недвижимость?
Минстрой на стометровке
Согласно заявлению главы Минстроя Ирека Файзуллина, в 2024-м объемы строительства жилой недвижимости снова превысят 100 млн кв. м. Отрасль уверенно развивается шестой год подряд: в 2019-м было сдано в эксплуатацию 82 млн кв. м жилья, в 2020 году – 82,2 млн кв. м, в 2021-м – 92,6 млн кв. м, в 2022-м – 102,7 млн кв. м, в 2023-м – 110,4 млн кв. м.
В основе успехов – методичная работа федерального правительства и властей регионов по реализации Национального проекта «Жилье и городская среда», утвержденного в декабре 2018-го и предполагающего введение в строй к 2030 году более 1 млрд кв. м жилья. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в настоящее время задача выполнена примерно наполовину. Почти 21,2 млн семей смогли улучшить жилищные условия: приобрели квартиру, построили собственный дом, переехали из аварийного жилья или их дом капитально отремонтировали. Предстоящие изменения в ипотечной сфере также отразятся на спросе и предложении нового жилья. С 1 января 2025 года вводится «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» (ипотечный стандарт), который серьезно ужесточит условия кредитования, напоминает эксперт. В частности, заем не должен превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Сумма может быть и больше, но с оговорками про поручительство и дополнительное обеспечение. Срок кредита теперь не более 30 лет, взять его смогут мужчина 35 лет и моложе или женщина 30 лет и моложе, так как на момент погашения им должно быть меньше 65 и 60 лет соответственно.
С 1 июля 2025-го банки не смогут предлагать заемщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату. Следовательно, этот вариант снижения размеров ежемесячных платежей, что позволяет уменьшить долговую нагрузку на заемщиков, работать уже не будет.
«Говоря о перспективах отрасли, важно понимать, что ключевая ставка 21%, с которой мы сейчас живем (а на декабрьском заседании совета директоров Банка России она, скорее всего, будет снова поднята), делает стоимость заемных денег очень высокой. Это ограничивает не только развитие, но и текущие бизнес-процессы в строительстве», – считает Елизавета Родина.
Закономерно, что девелоперы сегодня пересматривают свои финансовые модели и проводят аудит портфелей заказов, исходя из задач и целей бизнеса, продолжает эксперт. При этом известно, что именно кризисы открывают бизнесу дополнительные возможности, дают импульсы к развитию. Похоже, что правило начинает работать. Несмотря на все проблемы, на рынке новостроек заметны признаки оживления. Это означает, что пришло время кому-то продавать, а кому-то покупать проекты. «Окно входа» для строительства в Москве для региональных девелоперов открылось еще больше, полагает Елизавета Родина. Другое дело, готовы ли они воспользоваться шансом и реализовать свои амбициозные планы. Впрочем, делать прогнозы на турбулентном рынке новостроек – дело сложное и неблагодарное. Для эксперта очевидно, что впереди у застройщиков еще один непростой год.
От них однозначно потребуется креативность, чтобы решить проблемы. Компании будут придумывать новые схемы продаж жилья в новостройках, чтобы снизить стоимость обслуживания заемных средств. Также можно ждать интересные акции и оригинальные идеи рекламных кампаний.
«Нет сомнений в том, что 2025 год пройдет в активной борьбе за внимание и кошелек потенциального покупателя. И, конечно, все будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ, пересмотра ставок по проектному финансированию, а также реальных инициатив, программ и мер по поддержке строительной отрасли со стороны государства», – подчеркнула Елизавета Родина.