Складской метр: ввод коммерческой недвижимости в России бьет рекорды

Прогнозируемый объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 года составляет 6,4 млн кв. м, что станет рекордным значением за последние десять лет, сообщила консалтинговая компания Nikoliers. Более 80% общего объема ввода приходится на складской сегмент. Тренд сохранится и в 2025 году, в котором ожидается новый максимум, — 8 млн кв. м, где наибольшая доля ввода снова придется на сегмент складской недвижимости. С чем связаны такие высокие показатели и влияют ли они на количество строящихся жилых объектов — в материале «Известий».

Рост дефицита

Высокие объемы ввода коммерческой недвижимости обусловлены, прежде всего, высоким спросом на складские помещения, пояснил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев.

— На рынке наблюдается дефицит, арендные ставки растут. При этом важно понимать, что цикл строительства занимает несколько лет. Вводится в эксплуатацию недвижимость, которая строилась и финансировалась в период низких процентных ставок. Жесткая ДКП окажет давление на объемы ввода коммерческой недвижимости через пару лет, — рассказал «Известиям» эксперт.

Объемы ввода жилых помещений, по его словам, будут снижаться в 2024–2025 годах на фоне сворачивания программы льготной ипотеки, а также роста процентных ставок. В условиях слабого спроса строители могут придерживать ввод новых объектов до улучшения конъюнктуры. При этом на рынке коммерческой недвижимости ситуация иная, в этом сегменте более устойчивый спрос.

Рост объемов складских мощностей, прежде всего, объясняется развитием интернет-торговли, заметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. По информации Data Insight, по итогам 2024 года онлайн-торговля вырастет еще на 36% с учетом двузначного прироста каждый год с 2020 года. И потенциал далеко не исчерпан. Предложение перетекает в интернет во всех сферах, даже люксовые бутики превращаются в пункты выдачи заказов этих брендов.

— Отчасти увеличение объемов сдачи коммерческих объектов связано с охлаждением на рынке жилья. «Жир», накопленный за годы действия льготной ипотеки, постепенно расходуется, и девелоперам приходится тщательнее подходить к выбору очередного проекта. Охлаждение спроса — следствие снижения доступности квартир (высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, банковские комиссии, ужесточение требований к заемщикам), — сообщил «Известиям» эксперт.

Кроме того, перед застройщиками стоит еще одна нетривиальная задача — продать имеющиеся квартиры, особенно в Дальневосточном и Приволжском федеральных округах, добавил Валерий Тумин. Так, по данным ЕИС ЖС, объем нераспроданного жилья равен 76,888 млн кв. м (это растущий тренд: в июле показатель составил 76,786 кв. м). Таким образом, скорее всего, застройщики сосредоточатся на реализации нераспроданного жилья, и новых проектов, во всяком случае пока, будет меньше.

Трендом последнего десятилетия в торговле является активное развитие онлайн-сегмента, согласился старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Это можно наблюдать и в продовольственном ритейле, и в непродовольственном. Также это наглядно видно на примере стремительного роста оборотов маркетплейсов. Соответственно, этот тренд и определяет возрастающий спрос на коммерческую недвижимость, в частности — на складские комплексы.

— Жилая и коммерческая недвижимость являются кардинально разными сегментами отрасли. У них разные драйверы роста, разные производственные циклы, отличаются финансово-экономические показатели деятельности, разные сроки окупаемости и даже разные инвестиционные критерии при принятии решения о старте проекта. Поэтому снижение спроса на жилую недвижимость крайне опосредованно влияет на этот сегмент, и не стоит ждать, что теперь девелоперы переориентируются на коммерческую недвижимость, — отметил он в беседе с «Известиями».

Неопределенное будущее

Объемы ввода этого года — в основном объекты, которые закладывались в конце 2021-го – в 2022 году, заметила эксперт Президентской академии Ксения Баландина.

— Однако ситуация изменилась. Увеличение ключевой ставки сейчас будет играть на снижение ввода коммерческой недвижимости, особенно офисного сегмента. После событий 2022 года она пользовалась высоким спросом у частных инвесторов: люди и компании вкладывали деньги и покупали строящиеся офисы, чтобы сохранить сбережения. Те объекты, что уже заложены, конечно, будут реализованы, но для новых стоимость заимствований сегодня представляет собой заградительный барьер. Склады показывали опережающий рост еще до пандемии. Большую часть товаров Московский регион получает по трассе М4 «Дон». Поэтому именно там были построены огромные склады, — заявила она «Известиям».

Сейчас, по ее данным, количество вакантных складов минимально. Но опять же, высокая стоимость денег не позволит девелоперам реализовать большое количество проектов. И на следующий год можно ожидать роста только по уже заложенным build-to-suite проектам, то есть тем, которые строятся под конкретного заказчика, конкретный продукт.

— Говорить о закладке новых проектов, думаю, сложно. При этом значительное количество проектов реализуется в таком типе недвижимости, как лайт-индастриал. В таких объектах под классический склад должно быть отведено не более 25% площади, 75% отдается под промышленность, пусть и легкую. Дело в том, что этот сегмент поддержан государством. Есть огромное количество программ, которые позволяют получить и субсидированное финансирование, и послабления по аренде земли, — считает эксперт.

Связи между рынками коммерческой недвижимости и жилой, по ее словам, практически нет. Если мы говорим о коммерческой недвижимости на первых этажах жилых проектов, то у нее совершенно другие покупатели, чем у классической коммерческой недвижимости, бизнес-центров класса «А» или крупных складских комплексов. Здесь спрос на небольшие помещения и маленькие «придомовые» ТЦ, так как досуг семей с детьми зачастую происходит вне квартиры.

Смещение приоритетов

Высокая ключевая ставка заставила строительные компании пересматривать свои бизнес-процессы, уверена доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева. Время льготной ипотеки на жилые новостройки закончилось, и застройщики впервые после пандемийного времени обратили внимание на другие сегменты рынка недвижимости.

Тем более рост деловой активности в некоторых секторах экономики этому соответствовал, и рекордное увеличение объемов ввода коммерческой недвижимости вполне закономерно. Развитие электронной торговли и ритейла в целом потребовало увеличения складских помещений, возросла потребность не только в небольших складах, но и в крупных логистических центрах.

— Их строительство облегчено еще и тем, что они, как правило, удалены от крупных городов, и затраты на покупку земельных участков в этих локациях не столь велики. Предложение складов классов А и А+ не соответствует спросу, и возможности роста есть, — комментирует Казанцева.

Появляется и новый тип складских помещений — сити-склады для хранения вещей населения.

Аналогичная картина наблюдается и в сегменте офисных пространств. Не хватает помещений для малого и среднего бизнеса, которые небольшие по площади, но объединенные с производственными и торговыми помещениями, что характерно для технополисов, пояснила «Известиям» Наталья Казанцева.

Также не полностью удовлетворен, по ее мнению, спрос на офисы высоких классов. Но здесь проблема состоит в том, что к ним предъявляются требования по размещению, поэтому в этом сегменте потребуется скорее не девелопмент, а редевелопмент.

Для работы сотрудников на дистанционных или совмещенных условиях, которые практикуют многие компании, по-прежнему нужны коворкинговые пространства как особый вид коммерческой недвижимости.

— Смещение интересов застройщиков с жилой недвижимости на коммерческую будет продолжаться до существенного повышения спроса на нее, что, возможно, будет не ранее 2026–2027 годов, — заключила эксперт.

Рынок складской недвижимости на сегодняшний день является самым ликвидным, уверен управляющий партнер компании по строительству складских помещений «Билдсервис» Владимир Комлев. Стабильную динамику роста можно смело прогнозировать на ближайшие пять лет. При средней ставке кредитования в 23% бизнес готов инвестировать средства под строительство складов, подписывать долгосрочные договоры аренды с федеральными сетями с ежегодной индексацией. Причем это касается не только Москвы и МО, но и регионов. Причиной тому является активное развитие интернет-торговли, замены которой в ближайшей перспективе не будет, а свободных площадей уже не хватает. Кроме того, в развитии данной сферы заинтересованы и другие участники рынка: владельцы агрохолдингов, фабрик, заводов и прочих компаний, чья деятельность напрямую связана с необходимостью наличия мест для хранения.

— Особенно такая тенденция характерна для тех, у кого уже были земли с целевым ВРИ (видом разрешенного использования), они строят лайты по 1500 кв. м и либо продают по ставке 108–112 тыс. рублей за 1 кв. м без НДС, либо сдают в аренду ориентировочно по 14–17 тыс. рублей за 1 кв. м без НДС с ежегодной индексацией 10–15%. При ориентировочной цене строительства 63 тыс. рублей за 1 кв. м без НДС, — сказал «Известиям» Владимир Комлев.

Что касается жилой недвижимости, то, по его словам, прямой связи между этими процессами нет.

— Во-первых, строительством жилой и коммерческой недвижимости занимаются разные компании, чья деятельность не пересекается. Во-вторых, объемы строительства жилой недвижимости зависят от ряда иных факторов, в частности — от стоимости проектных и ипотечных кредитов, наличия льготных госпрограмм кредитования для населения и т. п. Если падение объемов произойдет, то это будет связано с кредитной политикой ЦБ, в том числе с ростом ключевой ставки и, как следствие, с ростом стоимости ипотеки, — заключил эксперт.