Итоги года в сегменте массового жилья рынка новостроек: не было бы счастья, да несчастье помогло
В компании Plus Development рассказали, как трансформировался рынок новостроек после отмены льготной ипотеки, и в каких аспектах его участники оказались в выигрыше.
Главными событиями года на жилищном рынке стали, конечно, отмена льготный ипотеки в пару с мощным ростом ключевой ставки. Как итог — теперь ипотека стала недоступной для большинства россиян.
Этот факт должен был ввергнуть отрасль в глубокий кризис — особенно с учетом того, что в конце весны – начале лета количество ипотечных сделок на масс-маркете порой превышало 90%. Никого не удивило, что в третьем квартале случилось резкое падение продаж. И пока никто не ждет, что количество сделок в ближайшее время вернется на прежний уровень.
Но оборотная сторона любого кризиса — возможности. И в уходящем году «катастрофа по плану» принесла сектору новостроек и его участникам целый ряд позитивных моментов, включая общее оздоровление рынка.
Ажиотажный спрос
Ожидание завершения программы льготной ипотеки принесло застройщикам сразу две волны спроса.
Первая случилась в мае-июне, когда люди пытались «впрыгнуть в последний вагон». Практически все, кто был готов приобрести квартиру, постарались сделать это до наступления «часа Х». Дополнительным стимулом для принятия решения о покупке стали рост цен на недвижимость, «взлет» ключевой ставки и инфляция.
Если в другой ситуации люди были готовы подождать и подумать полгода-год, то сейчас предпочли поторопиться.
«В итоге до отмены льготной программы были месяцы, когда с ипотекой совершали более 90% сделок. Например, в июне мы увидели 93,3% в Новой Москве: это был бум во всех смыслах. Поэтому надо учитывать, что снижение числа сделок с новостройками более чем в 2,7 раза в августе, которое фиксировали специалисты, отсчитывалось от очень высокой базы. И после “сверхпродаж” в третьем квартале казалось, что все обрушилось», — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
Выход на рынок покупателей с собственными средствами
Вторая волна спроса возникла осенью. Активизировались две группы покупателей: семьи на фоне окончания лимитов по семейной льготной ипотеке и те, кто приобретал квартиры за собственные средства. Эти целевые группы в первой половине года заняли выжидательную позицию по двум причинам. Во-первых, они не хотели совершать покупку на волне ажиотажного спроса перед 1 июля. Во-вторых, надеялись, что после 1 июля на рынке случится обвал цен или хотя бы некоторое их снижение. Ценовые ожидания не оправдались, а отложенный спрос требовал реализации.
«В итоге, например, в Plus Development продажи в октябре выросли почти на 40% относительно сентября, а ноябрь показал рост еще на 20%. И во многом — благодаря тем, кто был готов покупать без использования долгосрочных жилищных кредитов, больше ориентируясь на рассрочку и траншевые программы. При этом во всей Новой Москве в октябре без ипотеки провели уже 46% сделок, а в сентябре — 31%. Для сравнения, еще в январе 24-го года таких сделок было всего 13%», — отмечает Елена Тарасова.
Бонусы и скидки от застройщиков
Теперь девелоперы вынуждены искать способы, чтобы повысить доступность покупки жилья «за свои». Поэтому на рынке появилось множество рассрочек, совместных программ с банками за счет компенсации части стоимости кредита самим застройщиком, а также скидки на квартиры в 5-10 и более процентов.
Понятно, что в данной ситуации застройщики «принимают удар на себя», снижая собственную маржинальность. Тем не менее, это лучше, чем снижение цен.
Развитие трейд-ин
Трейд-ин — обмен старых квартир на новые — в последние годы терял свою популярность. Что, в общем, понятно: люди предпочитали взять ипотеку под 6%, внести 10-15% в качестве первоначального взноса, а после переселения в новую квартиру продавать старую и досрочно закрывать ипотеку. Это было выгоднее, чем оплачивать новостройку деньгами от продажи своего жилья и весь период строительства снимать квартиру.
«Но после взлета ипотечных ставок до уровня заградительных схема трейд-ин стала резко набирать популярность. Например, в Plus Development доля таких сделок уже в октябре 2024 года оказалась на 30% выше, чем в январе. Ежемесячно 15% встреч в офисе продаж проходят с клиентами, которым, чтобы войти в сделку, надо продать имеющуюся недвижимость», — говорит Елена Тарасова.
Траншевая ипотека и рассрочка
Траншевая ипотека, которую начали выводить в качестве альтернативы «субсидированной околонулевой ипотеки от застройщика», и беспроцентная рассрочка с рыночным первоначальным взносом получили бурное развитие как альтернатива льготной ипотеке. Это «запасной парашют», давший рынку временную поддержку.
Во-первых, сниженные на время строительства платежи позволили снизить нагрузку на покупателей, который вынуждены жить в арендном жилье. Во-вторых, есть надежда, что через 2-3 года, когда придет пора платить по полной ставке, ключевая пойдет вниз, а вслед за ней — и ипотечная. Появится возможность рефинансироваться.
Правда, стоит заметить, что данный вид ипотеки по-настоящему выгоден лишь при покупке на ранней стадии строительства.
Оздоровление рынка
Льготная ипотека принесла не только позитивные эффекты. Она же стала причиной разрыва между стоимостью квартир на вторичном и первичном рынках, практически убив трейд-ин, и спровоцировала быстрый рост себестоимости строительства и цен на жилье. Например, те же производители стройматериалов и подрядчики существенно увеличили свои чеки.
Перегрев не только разогнал инфляцию: он еще резко увеличил кредитную нагрузку россиян.
«Мы пока не до конца понимаем, насколько глубокой будет трансформация рынка, которая началась из-за отмены льготной ипотеки летом 2024 года. Именно тогда все разделилось на “до” и “после”. Но важно понимать: любая такая программа носит временный характер. Раздувать ипотечный пузырь до бесконечности нельзя. Главный итог этого года — отрезвление всех участников рынка. Пришло время очередной проверки на прочность, как уже было в предыдущие кризисы. Но, как показывает практика, кризисы на строительном рынке России никогда не затягиваются надолго», — говорит Елена Тарасова.
О компании: Plus Development фокусируется на рынке коммерческой и жилой недвижимости Московского региона и осуществляет полный цикл девелопмента: от подбора территории под застройку до ввода в эксплуатацию и управления сданным проектом. В настоящее время компания реализует в Новой Москве проект бизнес-класса ЖК «Детали». Параллельно идет проектирование второго жилого комплекса «Акценты» на улице Дубнинская на севере Москвы и двух бизнес-центров. Общая площадь проектов — 700 000 кв. метров. Инвестиции в реализуемые проекты составляют 70 млрд. рублей.