Всем будет фитнес: торговые центры получают новый импульс с развитием ЗОЖ
Первое, на что обратили внимание аналитики, — рекордный масштаб инвестиций. Подсчеты могут немного разниться, но тренд один — по данным консалтинговой компании CORE.XP, по итогам года вложения в недвижимость в РФ впервые могут достичь 1 трлн рублей. «За 10 месяцев этого года объем инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость превосходит на 10% результаты всего 2023 года. По итогам 2024-го с очень большой вероятностью рынок инвестиций дойдет до отметки 1 трлн рублей. Ждать осталось недолго, и впервые в истории мы увидим этот показатель», — сказал генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев.
По данным IBC Real Estate, цифра может быть чуть меньше — 900-950 млрд рублей, но и это — рекорд. Особенностью года Владимир Пинаев считает то, что рекорд не связан с уходящими иностранцами, которые в прошлом году определяли основной объем инвестиций. По итогам 2024 года сделки с зарубежными инвесторами составили чуть больше 10%, в то время как в 2023 году это была, по сути, треть результата.
Офисные рекорды и вызовы
Если говорить о сегментах, то генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов напомнил, что в лидеры по объему инвестиций вышла офисная недвижимость, отодвинув на второе место жилую: «В этом году 354 млрд рублей вложений — это офисы». Но и тут есть особенности — основной спрос пришелся на конечных пользователей (40% от общего потока инвестиций). «Самая крупная сделка — это сделка РЖД по проекту Moscow Towers в Сити, где приобретено 350 тыс. кв. метров за 200 млрд рублей», — рассказал Алексей Ефимов. Собственный капитал, принцип cash-as-the-king (корпоративные накопления на краткосрочные операции) будут определять развитие рынка и в 2025 году, прогнозирует он. Что касается вызовов офисного рынка, то, как считает Алексей Ефимов, самый значительный связан с падением уровня свободных площадей и предложения: нет площадей, предлагаемых в аренду, и ничего не строится в этом сегменте.
Управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков объясняет тенденцию строительства офисов только на продажу тем, что сегодня возведением такой недвижимости занимаются жилые застройщики, получающие льготу при создании мест приложения труда. «Застройщики очень активно сейчас строят и выводят новые объекты, у них есть земли, есть проекты. Они не боятся идти в спекулятивные объекты, потому что единственный способ вернуть свои инвестиции при такой ключевой ставке — продажа небольшими либо большими лотами. Они продают как объекты целиком, так и помещения в нарезку. Уже 85% площадей продаются на этапе строительства. 80% приобретают конечные покупатели, и только 20% — инвесторы, которые дальше сдают помещения в аренду и получают свой небольшой доход, — говорит Иван Починщиков. — Отсутствие площадей в аренду — универсальная проблема для рынка, и ее решение рынок должен будет найти в 2025 году».
Торговля уходит в спорт
В сегменте торговых центров ситуация тоже напряженная, но причины здесь другие. Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников отметил довольно неплохой ввод коммерческих площадей, в первую очередь, от компании ADG, которая продолжает запускать объекты под брендом «Место встречи» — в этом году их было введено шесть. Вышли в этот сегмент и жилые девелоперы, поскольку строительство ТЦ позволяет им получать льготу по ВРИ при создании мест приложения труда. Первым стал ТРЦ «Кузьминки Молл», построенный по этой льготе.
Но в ситуацию опять же вмешивается высокая ключевая ставка. «Сегодня введенные торговые центры можно купить дешевле, чем их построить», — говорит Денис Колокольников. Главным же вызовом для торговой индустрии в целом, а сюда входят и ТЦ, и коммерческая инфраструктура на первых этажах зданий, он считает развитие онлайн-торговли. По подсчетам консалтинговой компании RRG, в этом году число людей, покупающих одежду и обувь онлайн, превысило число тех, кто покупает в офлайне. «Это говорит о том, что строить торговые центры, в которых продаются одежда и обувь, уже не надо. Помещения ТЦ сегодня — скорее шоу-румы, куда заходят рассмотреть товар, чтобы потом купить онлайн», — считает Денис Колокольников.
По его словам, торговые центры сегодня развиваются по новому пути, предлагая все больше услуг, направленных на сохранение здоровья. «Учеными подтверждено, что люди могут жить до 120 лет, но для этого им нужно создать условия. Думаю, девелоперам всех сегментов, где живут, работают или развлекаются люди, нужно думать отчасти об этом», — напомнил Денис Колокольников.
И у ТЦ есть все возможности встать на этот путь, что они и делают, с распростертыми объятиями принимая на свои площади фитнес-клубы. Генеральный директор Spirit. Fitness Елена Егорова напомнила, что с 2019 года количество фитнес-клубов в московских ТЦ выросло с 83 до 141. По ее данным, в 2019 году общая площадь фитнес-центров в ТРЦ и МФК Москвы составляла 208,9 тыс. кв. метров, а в октябре 2024-го достигла уже 308,9 тыс. кв. метров. Доля фитнес-клубов в структуре общей площади ТЦ в октябре 2024 года — 1,6%.
Сеть фитнес-клубов XFIT ежегодно планирует открывать по три полноформатных клуба, рассказала директор сети Ирина Троска. Сейчас сеть насчитывает 121 фитнес-клуб в 65 городах России. Дальнейший акцент компания будет делать в том числе на развитии клубов мини-формата XFIT Point. Сеть адаптирует концепты новых точек под каждый регион — есть для Москвы и Санкт-Петербурга, есть отдельные концепты в малахите для Урала и c местной спецификой для Казани.
Кроме того, фитнес-клубы станут «спасением» для невостребованных площадей, занятых сегодня кинотеатрами. Так, сеть Spirit. Fitness и крупнейший в России оператор — сеть кинотеатров «Синема Парк» и «Формула кино» подписали соглашение о сотрудничестве. Первые фитнес-клубы откроются на площадках кинотеатров в Уфе, Самаре, Челябинске и Новосибирске, где киносеть отдаст под них более 6 тыс. кв. метров. Кинотеатры не будут полностью закрываться — они просто сократят свою площадь. По словам Елены Егоровой, по итогам 2024 года Spirit. Fitness планирует открыть 35 клубов, а в дальнейшем запускать по 15-20 в год, то есть сеть будет нуждаться в 34 тыс. «квадратов» и более ежегодно.
«Мы видим потенциал в синергии кино и спорта, поэтому предоставляем для гостей кинотеатров возможность удобно совмещать свой любимый досуг. Мы выбрали Spirit. Fitness как технологичного оператора, который прививает клиентам активность как стиль жизни. Киносеть поддерживает идею воспитания здоровой и культурной нации в рамках национальных проектов и текущих задач государства. В конце 2024 года и в 2025-м в легальном прокате нас ждут мощные релизы. Уверен, что посетители смогут выбирать и совмещать разные виды досуга», — прокомментировал сделку генеральный директор киносети «Синема Парк» и «Формула кино» Алексей Васясин.
Не меньшее влияние на изменения ТЦ оказывает и новый формат досуга — термы. Размещаются они не только в ТЦ, то и строятся как отдельно стоящие объекты. «Это безусловный тренд. Городские курорты — это как раз то, во что могут превращаться многие торговые центры», — считает Денис Колокольников. Один из примеров — строящийся ТЦ в Ростове-на-Дону, где запроектированы трехэтажные вертикальные термы. В Москве городской курорт появится в составе реконструируемого спорткомплекса «Олимпийский». «Таких объектов — площадь «Олимпийского» составит более 850 тыс. кв. метров — в стране никогда не строилось», — рассказал Денис Колокольников.
Развитая коммерческая инфраструктура, частью которой являются ТЦ и фитнес-центры, — существенный фактор формирования продуктовой концепции качественных ЖК и влияния на продажи. И тут региональные девелоперы серьезнее относятся к коммерческой инфраструктуре, чем столичные. «Опрос девелоперов подтвердил — качественная коммерческая инфраструктура на 7-10% повышает стоимость жилья», — отметил Денис Колокольников.