По льготным рельсам: как ипотека с господдержкой изменила рынок недвижимости и на каком топливе он будет ехать теперь

Александр ПЕРЕВОЗНИКОВ, руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY:

Льготы вошли в привычку

За четыре года, что в разном виде действовала ипотека с господдержкой, доля сделок с привлечением жилищных займов на первичном рынке выросла с 60% в начале 2020 года до 85-90% на пике — с середины 2022-го по начало 2024-го, после чего в январе-марте опять сократилась — примерно до 70%, а в начале лета на рынке наблюдался ажиотаж на фоне новостей о сворачивании программы.

При этом за четыре года у людей появилась устойчивая привычка оформлять кредиты именно на льготных условиях. По оценке «ДОМ.РФ», льготная ипотека сформировала спрос примерно на 40% всех запусков новых многоквартирных проектов с апреля 2020-го по июнь 2024 года. Теперь программа закрылась, но потенциальные покупатели жилья пока к этому не готовы и снова ищут альтернативу ипотеке под 8% — похожие предложения от застройщиков или другие программы с пониженными ставками.

Пока во временные лидеры вышла семейная ипотека, на которую в августе пришлась почти половина заявок, оформленных через SaaS-платформу TYMY. Также растет интерес к IT-ипотеке и другим льготным программам — таким, как Дальневосточная и Арктическая ипотека. Но эти программы все же узконаправленные, массовыми никогда не являлись и вряд ли станут. По данным TYMY, в обычное время на них приходилось не более 1-2% одобренных заявок, в июле-августе на фоне отмены льготной ипотеки — около 6%. Думаю, это был пик популярности этих программ.

Лимиты на выдачу семейной ипотеки банки уже почти исчерпали. Прием заявок приостановили Сбер, Уралсиб и Россельхозбанк, на момент подготовки этого текста заканчивались лимиты у ВТБ, об ограничениях в условиях заговорили в МКБ. Скорее всего, в октябре семейная ипотека, по сути, свернется, по крайней мере, пока на нее не будут выделены новые лимиты от государства.

Возможно, на этом фоне рынок опять приостановится, как это было в июне-июле. Кто-то успел тогда вскочить в последний вагон и оформить жилищный кредит под 8%, другие не успели и затем выжидали, чтобы понять, что будет дальше и можно ли рассчитывать на новые льготы. Каждая такая остановка неизбежно влияет на динамику продаж, осложняет девелоперам и банкам возможность планировать работу, вызывает неопределенность и неуверенность у покупателей.

В июле количество заявок на ипотеку упало на 52% по сравнению с июнем 2024 года и на 46% по сравнению с июлем 2023-го. В августе спрос немного восстановился за счет семейной ипотеки, но исправить ситуацию на рынке только с ее помощью невозможно: такого потенциала у программы нет.

Дополнительно на ситуацию влияет ключевая ставка, которая летом была повышена до 18%: к началу июля ставки по одобренным кредитам по стандартным программам составили уже 19,5-20%. По сравнению с льготной ипотекой разница не просто заметная, а радикальная, и для многих потенциальных покупателей жилья такие ставки являются заградительными. В конце сентября ЦБ поднял ставку еще на 1% и предупредил о возможном повышении в октябре. Впрочем, любая ставка выше 16%, по сути, является заградительной, так что новое повышение вряд ли что-то существенно изменит.

На фоне происходящего люди откладывают покупку на неопределенное время или пытаются подстроить заявку под одну из существующих льготных программ. По подсчетам аналитиков TYMY, активное ядро покупателей — тех, кто готов приобрести жилье по текущим ставкам, уменьшилось после завершения программы льготной ипотеки на 70%. С середины 2022 года до начала 2024-го доля сделок с ипотекой в новостройках доходила до 85-90%. И в подавляющем большинстве случаев покупатели пользовались именно программой льготной ипотеки.

Ставку заложили в квадратный метр

Застройщики, которые видят негативную динамику по заявкам на ипотеку и понимают настроения покупателей, не спешат снижать цены, даже если у них есть такой потенциал. Пересмотреть финансовую модель уже запущенного проекта не так просто. Впрочем, вероятно, некоторым застройщикам придется пойти и на этот шаг. Другой вариант — разработка альтернативы, которая будет работать с привычкой потребителя искать льготную ипотеку. За последние годы многие ведущие девелоперы стали более активно участвовать в рынке ипотечного кредитования и предлагать собственные программы именно по этой причине. Однако тут деньги взять дополнительно можно только из одного источника, и субсидирование ставки постепенно включается в цену квадратного метра. В конце концов, девелоперам нужно будет нащупать точку, где сходятся чувствительность к величине ставки и ежемесячного платежа и к стоимости квадратного метра.

В ближайшие год-полтора рынок, скорее всего, будет экспериментировать: для стимулирования продаж начнут появляться новые программы от застройщиков с субсидированными ставками или использоваться прямые скидки на уровне 5-20%. Возможно, часть застройщиков пересмотрит финансовые модели проектов, которые только готовятся к выходу на рынок, чтобы лучше адаптироваться к скачкам спроса на фоне новостей. Но все это не стоит ждать в скором времени — изменения будут происходить в течение если не лет, то месяцев. И, опять же, они будут существенно зависеть от того, как станет эволюционировать льготная ипотека.

Не революция, а эволюция

Тут мы вступаем на скользкий путь предположений. По тому, как будет трансформироваться льготная ипотека и какими окажутся новые программы, конкретики по-прежнему немного. Однако определенные предположения и ожидания у рынка есть.

Так, семейная ипотека, очевидно, призвана была стать решением сразу двух приоритетных задач государства: поддержки рынка недвижимости и стимулирования рождаемости. Поэтому именно на эту программу, а также на похожие будет, вероятно, делаться основной акцент в ближайшее время. На мой взгляд, семейную ипотеку можно дополнить расширенной линейкой программ — с разными ставками в зависимости от количества и возраста детей. Например, одна программа может быть направлена на молодые семьи, чтобы они быстрее заводили детей. Следующая — для семей с тремя-четырьмя детьми. Еще одна — для семей, где еще больше детей (условно, чем больше детей, тем ниже ставка и выгоднее условия). Другой вариант — развитие материнского капитала; например, многодетным семьям позволил бы улучшить ситуацию с жильем сертификат, который покрывал бы 30-50% стоимости многокомнатной квартиры.

Также вероятно дальнейшее развитие узконаправленных программ — аналогичных тем, что сейчас уже действуют для IT-специалистов или для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики. Не раз звучали предложения по ипотеке для врачей, учителей и соцработников. Однако для государства такие программы могут оказаться более затратными, чем программы Дальневосточной и Арктической ипотеки, потому что количество потенциальных покупателей и возможный спрос будут выше.

Льготная ипотека разрабатывалась как антикризисная мера, и она свою задачу выполнила. Многие смогли купить свое первое жилье или улучшить жилищные условия, а первичный рынок получил поддержку в сложные времена. Ясно, что дальше таких условий не будет, и рынку недвижимости — и покупателям, и продавцам — нужно перестраиваться. Вероятно, будут разрабатываться точечные программы, может быть, на уровне отдельных регионов или с довольно обширным списком критериев — как было с сельской ипотекой. Также, скорее всего, поддержка покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга будет не в приоритете — это уже показали на примере исключения двух столиц из программы ипотеки для IT-специалистов. В общем, поживем — увидим.