Ждать ли падения цен на недвижимость?

В Госдуме говорят, что из-за снижающегося спроса и ипотечного кредитования россияне скоро смогут купить жилье дешевле, чем еще полгода назад. Происходит это в связи с сокращением выдачи ипотеки вследствие отмены или приостановкой льготных программ. «КИ» поговорили с экспертами в сфере недвижимости и узнали, действительно ли нам вскоре стоит ожидать снижения стоимости жилья или же это лишь недосягаемые мечты.

Искусственная стоимость и отсутствие ипотеки

Обрисуем ситуацию на рынке недвижимости в двух словах: на текущий момент выделенные банками лимиты на выдачу льготной ипотеки закончились, поэтому новостройки ожидает небольшой застой. Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что льготную программу «Государственная поддержка», действие которой было приостановлено в июле, стоило ограничить сразу же, как только она появилась, — выдавать один кредит в одни руки. Сегодня картина предстает следующая: изначально рынок разогрели до критического состояния, повысили цены, теперь же предпринимаются всевозможные попытки это скорректировать. Некоторые застройщики стали предлагать скидки/акции на покупку недвижимости, особенно в новостройках.

На новые дома ценники были выставлены «искусственно». Именно поэтому сейчас застройщики предлагают скидки, не роняя цен. Вторичное жилье стало постепенно обваливаться — уже сейчас можно взять квартиру на 10% дешевле. По моему мнению, люди перестали приобретать жилье, потому что 95% потребителей брали его в ипотеку. Нет ипотеки — нет возможности купить. В ближайшем времени на рынке недвижимости будет происходить борьба с инфляцией, а снижать цены во время инфляции — неразумно. В настоящий момент застройщики продадут то, что нужно срочно продать. Чуть позже рынок встанет на неопределенный период. Думаю, цены начнут корректироваться по  окончании СВО. Сейчас же застройщику намного проще сделать ремонт и сдать квартиру в наем, чем продавать ее ниже рыночной стоимости,

— делится мнением руководитель компании по недвижимости Андрей Соколов.

«Супчики дня» и подарки от застройщиков

На сегодня базовая ставка ЦБ колоссальная — 19%. Естественно, это тормозит рынок и сокращает объемы ипотечных кредитов. Для многих такая ставка неподъемна. Конечно, это тоже вносит определенные коррективы. В обозримом будущем цены могут немного пойти вниз за счет низкого спроса, но далеко уползти у них не получится — максимум на 10%.

Чтобы стоимость жилья устаканить, понадобится определенное время. Рынок недвижимости инертен, и он должен остановиться как минимум месяца на четыре, чтобы цена начала потихоньку корректироваться. К тому же застройщики ни в коем случае не будут обрушивать свой капитал. И довольно скоро определенно появятся акции, так называемые супчики дня, которым предстоит поддерживать рынок и хотя бы частично возвращать спрос на новостройки. Например, акционные 10 или 20 квартир, единичные предложения по низкой стоимости, ремонт в подарок. Именно за счет подобных мероприятий возможно совершение продаж.

Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании, считает, что в реальности не существует такого сценария, по которому цены могут упасть на 30%, так как есть  множество факторов, ограничивающих данную возможность: себестоимость строительства, издержки, высокая стоимость кредитов на возведение жилых объектов.

Сейчас мы видим существенное падение спроса начиная с 1 июля. Оно связано, с одной стороны, с отменой льготных массовых программ по ипотечному кредитованию, а с другой — с запретительными ставками по рыночной ипотеке. Это действительно создает достаточно нестабильную ситуацию на рынке, потому что девелоперы в одночасье лишились большого количества покупателей. Трудности с продажами заставят их идти навстречу потребителям за счет скидок, акций, скрытого понижения цен. Таких предложений уже сейчас достаточно много.

Ольга Долгополова не может представить себе, что какой-нибудь краснодарский застройщик выйдет и скажет: «Все, снижаем цены на 30%!»:

Такого не случится никогда. Нужно четко разделять города, о которых мы говорим. Если речь идет, скажем, о депрессивных регионах с умеренным ростом экономики, там возможна существенная коррекция цен. В городах же с высоким уровнем миграции платежеспособный спрос растет не столько за счет ипотечного кредитования, сколько за счет переезжающих людей. В частности, это Москва и Краснодар, где, несмотря на высокую базовую ставку, все равно наблюдается небольшой рост покупки недвижимости.

В течение ближайшего полугода средняя цена сделки может сократиться на 7-8%. И это абсолютно реальный сценарий. Пока же застройщики не прибегают к динамичному и резкому понижению цен.  Самая ожидаемая реакция на сегодняшнюю ситуацию — резкое снижение запуска новых проектов с целью уравновесить и сбалансировать спрос. Девелоперы перестанут строить новые объекты. Стоит ждать умеренное, аккуратное снижение цены через различные приемы и скидки.

Не осталось квартир дешевле 4 млн рублей

Сейчас в Краснодаре цена квадратного метра варьируется от 130 до 150 тыс. рублей.  По подсчетам «Мира квартир», в нашем городе за последний год произошел подъем стоимости в 4,4%.

Часть платежеспособного спроса сократилась за счет того, что ипотечные программы на вторичное жилье выдаются по неподъемной ставке. Ко всему прочему ликвидирована программа государственной поддержки, которая выдавалась всем под 8%. Но теперь платежеспособный спрос растет за счет иногородних граждан, которые переезжают на ПМЖ, или же благодаря родителям, покупающим квартиры своим студентам.

К сентябрю в краевой столице вновь не осталось хороших предложений по покупке жилья дешевле 4 млн рублей. Это говорит о том, что продажи идут и продолжат идти. В нашем городе платежеспособный спрос — это миграционные потоки,

— говорит Ольга Долгополова.

Самым востребованным жильем в Краснодаре считаются однокомнатные квартиры, составляющие почти половину всех приобретений на первичном рынке недвижимости. Студии тоже не отстают — с начала года на них приходится фактически каждая шестая сделка. «Двушки» и трехкомнатные квартиры остаются в меньшинстве.

По данным Restate, сейчас стоимость квадратного метра по вторичке в краевой столице — 141 325 рублей. В октябре прошлого года она приравнивалась к 123 829 рублям. Первичный рынок сейчас стагнирует: цена за месяц замерла и осталась на уровне 147 тыс. рублей. В прошлом году квадрат в новостройках в среднем обходился в 175 тыс. рублей. Доля нераспроданного жилья в крае составила 73%.

В настоящее время ожидать повышения цен на квартиры не стоит, какая бы ни складывалась ситуация на рынке недвижимости. В течение ближайшего года реальная стоимость квадратного метра не будет иметь положительной динамики — об этом уже  можно сказать твердо и уверенно. Цены могут остаться на том же уровне либо немного снизиться — посредством различных приемов и акций девелоперов,

— подчеркивает Илья Володько.

Ранее «КИ» сообщали, что на Кубани спрос на аренду загородных домов вырос на 42%.

Сообщение Ждать ли падения цен на недвижимость? появились сначала на Краснодарские известия.