ИЖС-апгрейд: игроки рынка и их клиенты предлагают перенастроить сегмент
По просьбе BFM.ru две масштабные ИЖС-выставки провели исследования, предложив своим респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Главный вывод: кредитный потолок семейной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства слишком низок — в него упираются и застройщики, и покупатели
Согласно подсчетам экспертов подразделения «ЦИАН.Аналитика»*, изучивших данные ЦБ РФ, в первом полугодии 2024 года в целом по стране было выдано 226,2 тысячи ипотечных кредитов на приобретение и создание объектов ИЖС (83,9 тысячи в первом квартале и 142,3 тысячи во втором). Это около 30% от всего числа выданных за этот период ипотек (29,1% и 30,2% соответственно). Причем 72% всех ИЖС-ипотек было оформлено на строительство домов и лишь 28% — на приобретение; то есть чаще население предпочитает строить дома самостоятельно, видимо, или не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты, или не доверяя их качеству, или не удовлетворяясь предложенной суммой сделки.
И еще один структурообразующий ипотечный показатель: в первом полугодии этого года средний размер выданного кредита на строительство или покупку дома составил 2,6 млн рублей. Это меньше, чем средний размер всех выданных за тот же период жилищных кредитов (3,7 млн рублей). Иными словами, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», на ИЖС заемщики берут меньшую сумму, чем на покупку квартиры.
Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки — понятно, что все это серьезно сказалось на рынке и, как говорят эксперты ЦИАН, разбалансировало ипотечную статистику. Так, по их оценкам*, в июле в России было выдано только 107,2 тысячи ипотек — это на 47% меньше, чем в июне. В сегменте новостроек показатель снизился сразу на 78%, на вторичке — на 9%. В сегменте ИЖС зафиксировано падение на 19%: если в июне 2024 года заемщики оформили 59,3 тысячи кредитов, то в июле — лишь 43,4 тысячи, что вполне объяснимо, учитывая, что даже продленная семейная ипотека не выдавалась в первой декаде июля, а IT-ипотека вообще была «заморожена» весь месяц.
Сегодня желающим построить или купить собственный дом и вынужденным рассматривать для этого оформление кредита приходится ориентироваться либо на классические банковские продукты (которые при нынешних ставках просто недоступны), либо все-таки на льготные программы, самой масштабной из которых является семейная ипотека, продленная до 2030 года. В базовом сценарии льготным кредитом под 6% могут воспользоваться семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
Кроме того, семейную ипотеку могут получить граждане отдельных регионов и городов, в частности семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек (за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) или в регионах с низким объемом нового строительства.
Что особенно важно, ряд условий выдачи семейной ипотеки были пересмотрены, а вот максимальные суммы кредитов сохранились: для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для жителей других регионов — 6 млн рублей. По просьбе BFM.ru эксперты двух крупных российских ИЖС-выставок — Open Village и «Малоэтажная страна» — провели исследования, предложив респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Вот какими получились результаты:
«В какую сумму вы стремитесь уложить покупку/строительство частного дома?» 37% участников опроса «Малоэтажной страны» заявили, что хотели бы уложиться в 5 млн рублей, и еще 38% — в сумму от 5 млн до 10 млн рублей; 15% согласны на траты в диапазоне от 10 млн до 15 млн рублей, 6% — на 15-20 млн, по 2% — на 20-30 млн или более 30 млн рублей.
У Open Village явно более состоятельная аудитория, потому и ценовой расклад здесь несколько иной: до 5 млн рублей — 13%, до 10 млн рублей — 32%, 10-15 млн рублей — 28%, 15-20 млн рублей — 18%, 20-30 млн рублей — 7%, более 30 млн рублей — 2%. Но как бы там ни было, в итоге у всех самой популярной оказалась сумма в районе 10 млн рублей.
«Считаете ли вы, что нынешнюю кредитную планку в рамках семейной ипотеки (12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов) необходимо поднять или этих денег вполне достаточно?» Самый непопулярный ответ на этот вопрос — указанных сумм даже много, планку можно опустить: лишь 2% опрошенных Open Village и лишь 7% респондентов «Малоэтажной страны» выбрали этот вариант. В обоих исследованиях победил ответ «Кредитную планку необходимо поднять» (70% и 63% соответственно), а ответ «Всего достаточно, ничего поднимать не нужно» набрал 28% и 30% голосов.
Но если предлагается поднять максимальную сумму кредитов с нынешних 6 млн и 12 млн рублей, то насколько именно? Вот что думают участники опроса выставки «Малоэтажная страна»: до 9 млн и 15 млн рублей — 38%, до 12 млн и 18-20 млн рублей — 30%, до 15 млн и 22-25 млн рублей — 15%. И еще 17% выбрали вариант, при котором все российские регионы уравниваются в кредитных правах и планка для всех устанавливается на уровне 18-20 млн рублей.
Отвечая на тот же вопрос, респонденты Open Village разделились следующим образом: до 9 млн и 15 млн рублей — 29%, до 12 млн и 18-20 млн рублей — 40%, до 15 млн и 22-25 млн рублей — 21%. Вариант установления на всей территории страны кредитной планки на уровне 18-20 млн рублей набрал здесь 10% голосов.
Работающие на подмосковном рынке ИЖС девелоперы, с которыми побеседовал BFM.ru, в целом согласны: кредитную планку стоит поднять. «Мы согласны с тем, что кредитный потолок в 12 млн рублей в нашем Московском регионе нужно поднимать до 25 млн рублей. Потому что при текущих ценах на строительство 12 млн рублей сумма явно недостаточная. Что обусловлено, в частности, ростом себестоимости строительства за последние годы практически в два раза. Соответственно, и лимиты надо пересматривать пропорционально росту цен», — считает директор по продажам Villagio Realty коммерческого департамента компании Villagio Estate Екатерина Крапивина.
Екатерина Крапивина директор по продажам Villagio Realty коммерческого департамента компании Villagio Estate «Загородную недвижимость нужно выбирать тщательно. Необходимо анализировать удобство направления, транспортную доступность, текущую и планируемую социальную инфраструктуру рядом — все это также влияет на цену покупки. Часто бывает так, что, начав поиск, клиенты не до конца понимают, из чего складывается ценообразование объектов недвижимости. Они мониторят площадки типа ЦИАН и «Авито», где есть предложения с ценами как от собственников, так и от брокеров, и ориентируются на них как на некую медиану. На практике же, когда клиенты погружаются в рынок текущих предложений, то начинают больше понимать ценообразование и формулировать адресные запросы. Неких единых стандартов по их запросам нет, но можно выделить самые популярные. Например, в элитной загородной недвижимости это дом «под ключ» до 200 млн рублей или участок до 50-60 млн рублей. Сейчас наступает время активной трансформации и бурного роста загородного рынка. В ближайшие год-два в сегменте ИЖС будут выходить новые проекты, инфраструктура (как транспортная, так и социальная) продолжит развиваться. Все это подстегнет спрос и, как следствие, повлияет на рост цен — они также не будут стоять на месте».
«С точки зрения застройщика, конечно, нам было бы выгодно, чтобы кредитный потолок был поднят до 30 млн рублей. Это увеличило бы спрос на большие дома площадью 200-250 квадратных метров», — продолжает разговор директор департамента маркетинга компании ФСК Family Екатерина Коган.
Екатерина Коган директор департамента маркетинга компании ФСК Family «Последние три года доля ипотеки на рынке квартир была более 85%, а на рынке ИЖС стала стремительно расти только в последний год и составила 60%. Поэтому в нашем сегменте размер первоначального взноса выше, но тем не менее клиенты стараются вписаться в сумму 16,5-20 млн рублей. При этом цены на ИЖС и таунхаусы будут расти, сейчас нет предпосылок для снижения их стоимости. Этот сегмент недооценен, поэтому в ближайшее время ожидаем только рост».
Кстати, по опубликованной в конце июля статистике аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»*, на первичном загородном рынке Московской области экспонируются 7,3 тысячи коттеджей и участков с подрядом (УСП) в 215 проектах. Год назад предложение данного формата насчитывало 4,6 тысячи лотов в 171 проекте — то есть прирост составил 59% и 26% соответственно.
«Средняя стоимость коттеджа в настоящее время — 24,3 млн рублей против 25,8 млн рублей год назад, снижение на 6%. Предложение пополняется поселками крупных девелоперов, в связи с чем средний уровень цен может немного уменьшаться: в каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. В ближайшей перспективе возможные ценовые колебания будут связаны с изменением состава и объема предложения первичных проектов с застройкой», — прогнозируют аналитики «ИНКОМ-Недвижимости».
Наряду с ростом предложения расширяется объем реализации, говорят в компании. С начала этого года сегмент первичных коттеджей прибавил 28% в продажах; число сделок в первом квартале было на 47% больше, чем в первом квартале 2023 года, второй квартал продемонстрировал увеличение на 44% в годовом выражении.
«Во второй половине года мы ждем, что активность продолжится, если не произойдут какие-то негативные изменения в макросреде — рынок недвижимости чутко реагирует на все экономические и политические события. В спокойных условиях, хотя бы без ухудшений и резких движений, у загородного сегмента хорошие перспективы», — уверены в «ИНКОМ-Недвижимости».
* Есть в распоряжении Business FM