Нежилое жилье: что такое апартаменты и почему набирают популярность у нижегородцев
В последние годы в крупных городах России застройщики стали анонсировать свои новые объекты недвижимости — апартаменты. Нижний Новгород не стал исключением. Некоторые крупные девелоперы занялись строительством и продажей такого типа недвижимости. О том, чем апартаменты отличаются от квартиры, в чем их главное преимущество и существенный минус, а также, почему такой вид жилья стал пользоваться популярностью у нижегородцев, выяснил ДОМОСТРОЙНН.РУ.
Апартаменты, несомненно, заняли свое место в сфере недвижимости. С каждым годом все больше компаний начинают вводить подобные проекты, а граждане все охотнее их приобретают. Однако для большинства россиян и нижегородцев, в частности, вопрос «Что выгоднее купить?» остается открытым. Конечно, апартаменты имеют как преимущества, так и недостатки. В нашей статье мы постарались выделить главные особенности апартаментов. А теперь обо всем по порядку.
Законодательство
По закону Российской Федерации, апартаменты — не то же самое, что квартира, они не считаются жилым помещением. С точки зрения государства, апартаменты — это коммерческая недвижимость. Да, в ней можно жить, продавать, покупать, сдавать в аренду, но все это никак не сделает ее жилой недвижимостью.
Исходя из этого, на апартаменты не распространяются законы, которые касаются жилья. Например, закон о тишине, требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами и так далее.
Кроме того, в апартаментах каждый собственник помещения имеет право делать все, что он хочет при соблюдении технических регламентов и требований надзорных ведомств. То есть по соседству с вами может появиться гостиничный номер, который сдают в посуточную аренду, маникюрный или массажный кабинет, офис, стендап-клуб и тому подобное. Также на первых этажах комплекса, которые в 99% случаев сдаются под коммерческие помещения, могут открыть ресторан или ночной клуб без разрешения других арендаторов. Это еще одно существенное отличие апартаментов от жилого дома. Конечно, мы привели в пример единичные случаи, но при покупке апартаментов нужно быть готовым и к таким исходам, ведь на них не распространяется жилищный кодекс, а значит — у жильцов меньше законных прав.
Еще один важный нюанс — изъятие недвижимости за долги. Согласно статье 446 ГПК РФ, единственное жилье нельзя забрать за долги. Исключение — ипотечные квартиры, которые находятся в залоге у банка. А апартаменты жильем не являются, поэтому на них не распространяются ограничения при взыскании. Не имеет значения ни временная регистрация взрослых и детей, ни проживание в помещении семьи, ни отсутствие в собственности другой недвижимости.
Что касается оплаты коммунальных услуг, то тарифы и нормативы для ЖКУ в жилых домах контролирует государство. Также органы власти решают, на сколько может вырасти плата за ЖКУ. Отметим, что, если отдельно взятые региональные нормативы завышены, то собственники могут привлечь прокуратуру или ФАС. А вот жильцов апартаментов нет в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Официально считается, что электроэнергия поставляется в комплекс апартаментов для коммерческих нужд, и в среднем ЖКУ там дороже на 20%.
Также разнится и налог на имущество. Для жильцов квартир есть федеральные нормы — 0,1% от кадастровой стоимости. Кроме того, есть возможность использовать вычет по налогу на имущество. Согласно статье 403 НК РФ, налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м этой квартиры То есть при общей площади жилья в 50 кв. м собственнику придется заплатить 0,1% кадастровой стоимости 30 «квадратов». За апартаменты гостиничного типа придется платить 0,5%, а за помещение в административно-деловом комплексе — 2% от всей площади. О назначении объекта будущий собственник может узнать из документации при совершении сделки.
Важно отметить, что льготная ипотека не распространяется на апартаменты. Также на их покупку нельзя использовать маткапитал.
Преимущества апартаментов
Не стоит думать, что при покупке апартаментов собственник получает лишь кучу проблем. У апартаментов есть существенные плюсы. Например, локация. Зачастую в центре города рядом с развязкой или на видовой точке жилой дом построить нельзя, а вот апартаменты можно. Это связано с тем, что для строительства ЖК необходимо выделить место для социальной инфраструктуры, а на определенной территории такой возможности нет. Чаще всего такая ситуация возникает в центре больших городов, рядом с историческими улицами, на видовых локациях.
«Почему апартаменты — это не жилье? Потому что из-за недостатка территории застройщик не обязан вместе с жилыми зданиями создавать еще и инфраструктуру: школу, детский сад и поликлиники. Просто нет возможности в этом точечном месте построить социальные объекты. Но это будет классная, экономически выгодная локация, например, в центре города, или на набережной, где все под рукой», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина.
Собеседница отметила, что люди, рассматривающие возможность проживания в апартаментах, в первую очередь, выбирают место, где им будет удобно жить и работать.
«Если люди выбирают апартаменты, значит, для них важна локация с развитой инфраструктурой. Например, для Москвы или Санкт-Петербурга выбор между квартирой и апартаментами уже не тема для обсуждения, они выбирают образ жизни, я бы сказала. Чтобы рядом были парк и пруд для прогулок, разнообразные магазины. Часто на первых этажах таких комплексов располагаются негосударственные учреждения для детей. Например, развивающие центры, которые по факту — просто частный детский сад, услугами которого можно пользоваться, и не переживать, что рядом нет классического детсада. Например, пока муж на работе, жена может спуститься на первый этаж отдать ребенка воспитателям, в этом же доме зайти в продуктовый, сходить в спортзал, заняться собой. Для нижегородцев такой подход пока не привычен», — рассказала Ирина Малыгина.
Еще одним плюсом станет цена. Помещение в апартаментах может быть на 3–4 млн рублей дешевле, чем квартира в жилом доме в том же районе. Это объясняется тем, что земля под нежилые объекты дешевле, а проектировать такой комплекс проще из-за отсутствия большого количества требований. Кроме того, у застройщика нет дополнительных трат на инфраструктуру.
А теперь посмотрим на разницу в цене на реальных примерах. Для расчета мы взяли строящийся комплекс апартаментов в центре Нижнего Новгорода и два ЖК бизнес-класса примерно в этом же районе: один уже сдан в эксплуатацию, второй — еще строится.
Как видите, разрыв в стоимости апартаментов и квартиры одинаковой площади в одной и той же локации может составлять до 8 млн рублей.
Генеральный директор агентства недвижимости «Самолет Плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина поделилась кейсом покупки апартаментов в Москве.
У семьи был запрос купить однокомнатную квартиру в хорошей локации Москвы, чтобы было удобно добираться до института, где будет учиться девушка. Как основу для поиска специалисты взяли безопасность и отсутствие долгой езды до учебного заведения, потому что часто будут проводиться вечерние занятия. Семья совместно с риэлторами оценила все возможные варианты и выбрала видовые апартаменты площадью 34 кв. м. В комнате панорамное остекление от пола до потолка, окно в ванной, отделка «под ключ». И все это обошлось в 13,2 млн рублей.
«Подобного варианта в жилом сегменте в таком же метраже мы не нашли. Были квартиры без отделки, но уже от 19 млн и выше, в зависимости от бренда жилого комплекса. Девушка — студентка, ей не нужны детсады и школа, ей достаточно той инфраструктуры, которая будет в этом небольшом жилом комплексе: магазин, кафе, СПА, закрытая территория, метро в пешей доступности. Это хорошая локация в исторической части Москвы», — рассказала эксперт.
Третий несомненный плюс апартаментов — это возможность инвестировать. В связи с нестабильной экономической ситуацией в России многие граждане стремятся сохранить свои накопления, вложив их в недвижимость. Так как апартаменты дешевле квартиры, но их также можно сдавать в аренду, появляется возможность приумножить свои сбережения. О том, как правильно инвестировать в недвижимость, можно прочитать в нашей статье.
Как рассказала директор по развитию и управлению сети апартов в Нижнем Новгороде ГК «АГРОСПЕЦТЕХ» Инга Колесникова, в нашем городе можно приобрести не просто апартаменты, а готовый бизнес с гарантированным доходом. Для этого создается управляющая компания, которая отвечает за заполняемость номерного фонда и обеспечение качественным сервисом услуг: техническое обслуживание номеров, клининг, поиск арендаторов, консьерж-сервис, оплата коммунальных платежей и прочее. А собственник только получает гарантированный доход каждый месяц.
Портрет покупателя апартаментов
Вместе с Ингой Колесниковой мы составили примерный портрет покупателя апартаментов в Нижнем Новгороде.
- Как правило, это мужчины и женщины в возрасте от 30 до 50 лет.
- Чаще всего встречаются представители среднего класса и выше, с высшим образованием.
- Как правило, они уже имеют квартиру для проживания и вкладывают освободившиеся деньги для инвестирования, чтобы получать повышенный доход, который не смогут получить от сдачи обычной квартиры.
- Они развивают собственный бизнес или занимают руководящие должности в компаниях.
Отметим, что в большей степени апартаментами интересуются семьи с детьми. Часто бывает, что клиенты приобретают недвижимость для своих чад, пока они получают высшее образование.
Чаще всего апартаменты покупают за наличный расчет по причине того, что для многих клиентов цель — сохранение своих денег, а точнее их стоимости. Например, покупатель получил в наследство недвижимость, продал ее и вкладывает деньги в более прибыльный сегмент, а именно в апартаменты.
Самым важным критерием для выбора такой недвижимости является локация. Ведь около 80% покупателей приобретают апартаменты для сдачи в аренду, а именно от месторасположения зависит успех сделки. Особенно ценятся апартаменты в шаговой доступности к развитой инфраструктуре, близость к центру города и культурным местам. Также важна архитектура здания и наполненность проекта услугами, такими как ресторан, тренажерный зал, конференц-зал, бьюти-салоны, подземный паркинг, прачечная и так далее. Кроме того, перед покупкой клиент проверяет репутацию застройщика, обращает внимание на сроки строительства других объектов.
Как отмечает Ирина Малыгина, согласно статистике, чаще всего нижегородцы приобретают апартаменты для последующей перепродажи или инвестиции. В первом случае сделки оформляются на этапе котлована, чтобы заработок был выше. Если апартаменты приобретены для сдачи в аренду, то будущий собственник предпочитает оформлять покупку ближе к сроку сдачи объекта, чтобы как можно скорее найти арендаторов и начать получать прибыль. Порядка 20% клиентов покупают такую недвижимость для проживания.
Эксперт подчеркнула, что главными препятствиями на пути к покупке апартаментов являются надуманные страхи и стереотипы об этом виде недвижимости. Она убеждена, что большая часть таких переживаний связана с тем, что в Нижнем Новгороде этот вид недвижимости пока не распространен.
«Конечно, есть отличия при приобретении апартаментов, так как для государства это вид коммерческой недвижимости, а не жилой, как квартира. Но не стоит опасаться апартаментов, ведь у них есть свои неоспоримые плюсы», — добавила собеседница.