В Москве складывается новая «Водная миля» жилой недвижимости

Витрина первичной жилой недвижимости Москвы вблизи воды представляет широкий диапазон цены и вариативность форматов – от клубных домов до нескольких кварталов. По числу предложений лидирует Даниловский район, сообщают аналитики Ricci | Жилая недвижимость.

На начало третьего квартала 2024 года предложение в строящихся жилых комплексах у воды составляет около 25-30% от всего рынка новостроек – это порядка 45-50 адресов.

Освоение территорий вблизи воды происходит на северо-западе – в районе Химкинского водохранилища вдоль Ленинградского шоссе, а также от Дербеневской набережной – на юг вдоль русла течения Москвы-реки в сторону Нагатинской поймы. Здесь строятся жилые комплексы и дома класса «бизнес» и «премиум». В этой части столицы по объему предложения лидирует Даниловский район – здесь идет реализация девяти проектов у воды.

Дома и комплексы в ЦАО с расположением на первых линиях набережных представлены в высоком бюджете – в районах Хамовники и Замоскворечье.

Из особенностей проектов стоит отметить вариативность высотности. Чем ближе к воде, тем ниже этажность домов. При расположении не на первой береговой линии девелоперы проектируют высотные башни, чтобы открыть прямые виды на воду.

Вход в эту нишу начинается от 12,3 млн рублей — столько стоит в анализируемой выборке студия площадью 32 кв. метра в жилом комплексе City Bay. Однако стоит учесть, что в среднем недвижимость вблизи воды стоит дороже на 10-15% в сравнении с аналогичными предложениями ниши без преимуществ расположения у воды и соответствующего вида. Напомним, что средняя цена лота в проектах сегмента «бизнес» составляла около 30 млн рублей, в премиальных домах – 52 млн рублей (на май 2024 года).

Как дополнительную ценность, так и стоимость жилой недвижимости у воды, приносят точки досуга. Это могут быть лаунджи на свежем воздухе, спортивные зоны и солярии с шезлонгами, а также пирсы для водного транспорта. Инвестируют в рекреационную инфраструктуру чаще в премиальных и делюкс-проектах. Бюджет покупки в среднем увеличивается на 3-5%. Собственной набережной, обустройство которой зависит от концепции и класса проекта, обладают 25-30 объектов, что составляет 15-20% объема всех новостроек.

Стоимость оказывается определенным фильтром, и в домах у воды формируется сообщество со схожими ценностями и образом жизни. 

«Прибрежную недвижимость выбирают поклонники активного образа жизни и те, кто ищет в городе “негородских” впечатлений. Чаще всего это не первая покупка в Москве, цель которой – качественное повышение уровня своей жизни. Поэтому преимущественно такие объекты покупаются для личного проживания. Доля инвестиционных сделок по проектам у воды составляет порядка 30-35%», – комментирует Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость. 

Интерес к жилью в шаговой доступности от большой воды остается стабильно высоким. У покупателей, рассматривающих районы в старых границах Москвы, в последние полгода он стоит на третьем месте по частоте запроса. Чаще других приобретаются одно- или двухкомнатные лоты. В предлагаемой выборке средняя стоимость такой недвижимости составляет от 15,9 млн рублей до 104 млн рублей.

Среди самых востребованных проектов у воды можно выделить ЖК «Северный порт» и «Мангазя на Речном» у набережной Северного речного вокзала, OPUS на Дербеневской набережной, Сity Bay на берегу Спасского затона Москвы-реки, «Павелецкая Сити» вблизи Дербеневской набережной и hide на Воробьевской набережной.

«Северный порт» у набережной Северного речного вокзала

Проект от петербургского девелопера LEGENDA на первой береговой линии канала имени Москвы является частью масштабного проекта редевелопмента территорий Северного речного порта. Связь с водной стихией подчеркнет пластика фасадов, образуемая изломами стеклянных плоскостей. Строительство проекта «Северный порт» будет осуществляться в три очереди. В совокупности запроектировано более 3 000 квартир – от функциональных эргономичных студий до вариантов повышенного уровня комфортности с четырьмя спальнями, включая дизайнерские квартиры. Прямой вид на воду за счет переменной этажности зданий и многоуровневой панорамы обзора имеют порядка 40% квартир. В рамках проекта LEGENDA благоустроит набережную, которая соединит «Северный порт» с парком Северного речного вокзала, образовав живописный прогулочный променад общей протяженностью 3,2 кв.

Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов отмечает: «Для жителя мегаполиса простор и динамика вида за окном – это визуальный дефицит. Именно поэтому вид на воду был и остается востребованной ценностью. Однако сама по себе близость к воде, как и живописный вид, не являются определяющим фактором при выборе квартиры. Покупателей интересуют, в первую очередь, проекты с профессионально продуманными планировочными решениями, качественной архитектурой, развитой инфраструктурой, включающей общественные пространства и благоустроенную набережную. Их наличие в рамках проекта не только развивает городскую среду и раскрывает потенциал места, но и усиливает конкурентное преимущество проекта. В этом смысле у “Северного порта” очень хороший рыночный потенциал».

«Мангазея на Речном» у набережной Северного речного вокзала

Проект «Мангазея на Речном», граничащий с территорией Северного речного вокзала, девелопер «Мангазея»» позиционирует как город-курорт. На 14 гектарах вдоль набережной будет построено 18 корпусов разной высотности, муниципальная общеобразовательная школа на 825 мест, два детских сада и физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 5 тыс. кв. м. Общая площадь недвижимости составит 610 тыс. кв. м. Прогулочная набережная продолжит городской променад легендарного Северного вокзала, ее общая протяженность составит 3,2 км. На сегодняшний день минимальная стоимость лота – 11,7 млн руб.

Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея»: «Локации возле воды всегда были и остаются более востребованными среди покупателей московской недвижимости. Благодаря такому расположению они получают не только уникальные видовые характеристики, но и благоустроенную набережную для прогулок и приятного времяпровождения. В столице набережные входят в городскую программу развития береговой линии. Большинство из них используется в качестве транспортных магистралей, позволяющих быстро добраться до центра города. Соответственно, благоустройством набережных занимаются власти Москвы. При этом облагораживание прибрежной территории ведется и силами самих девелоперов. Жилые комплексы рядом с набережными, как правило, дороже, поскольку имеют более высокий статус и привлекательность в глазах людей. Разница стоимости лота с видом на воду по сравнению с лотом в той же локации, но дальше от воды, может составлять порядка 20%».

OPUS на Дербеневской набережной

Клубный дом на 188 квартиры от компании PIONEER адресован поклонникам не только водных видов, но и авторской архитектуры. Участок находится на первой линии, и ничто не нарушит умиротворяющий вид из большей части квартир, включая варианты с террасами.

«При проектировании клубного дома OPUS мы учли высокие требования к видовым характеристикам, которые сегодня предъявляют современные покупатели. В итоге из более 90% квартир клубного дома откроются виды на Москву-реку. К набережной, где сконцентрирована общественная жизнь, обращены помещения гостиных, а окна спален выходят в приватный внутренний двор, разделенный на несколько благоустроенных функциональных зон. Атмосферные балконы, просторные террасы, панорамные окна – все это позволит резидентам максимально насладиться открытыми панорамами на воду,» – рассказала Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER.

Сity Bay на берегу Спасского затона Москвы-реки

Девелопер MR Group проектировал пять жилых кварталов, собрав для каждого проектные команды. Результат – Манхэттен в миниатюре с высотками, кирпичными фасадами, стильными лобби, ритейлом, и, конечно, большой водой и набережной, по которой можно гулять часами, незаметно уходя вглубь территории и возвращаясь к реке.

«Павелецкая Сити» вблизи Дербеневской набережной

«Павелецкая Сити», который реализуют совместно MR Group и Level Group, с выразительной высотной архитектурой, стилизованной под ар-деко, обещает стать визитной карточкой динамично обновляемого района. Разнообразные точки отдыха компенсирует то, что набережная находится через пару кварталов.

hide у Воробьевской набережной

Жилой комплекс hide расположен в западном округе Москвы – престижном и экологичном, с развитой инфраструктурой, заповедными и историческими местами, со стабильным спросом на жилье и ограниченностью предложения. Проект находится по соседству с Воробьевской набережной, откуда берет начало прогулочный маршрут Воробьевы горы – Нескучный сад – Парк им. Горького – Музеон. Минимальная стоимость лота на данный момент составляет 21,08 млн руб.

«В hide более чем у половины квартир открываются виды на излучину Москвы-реки с красивейшими панорамами Лужников, Воробьевых гор и МГУ. В лотах с видами на реку стоимость квадратного метра на 10-15% выше, чем с видами на город», – отметил Антон Конобеевский, директор по продажам Dominanta.