Апартаменты в Москве: амнистия не требуется
Время от времени в России возникает дискуссия о необходимости урегулирования правового статуса апартаментов. Являясь де-юре нежилыми объектами, они служат жильем для тысяч россиян. Их продолжают строить и приобретать, и все потому что у этого вида недвижимости есть свои неоспоримые плюсы. Покупателей привлекает, как правило, два фактора — удачное расположение объектов и относительно низкая цена. Однако эксперты считают, что с большой долей вероятности апартаменты жильем признаны уже не будут. Поэтому покупать апартаменты в Москве в расчете на амнистию - авантюрное мероприятие. Юрист Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» рассказал «Стройгазете», почему для строительства апартаментов для проживания без права получения прописки никакой амнистии не требуется и как это доказывает практика самовольной надстройки нежилых зданий апартаментами под жилье, получающая распространение, несмотря на возражения города.
Почему апартаментам в Москве не требуется амнистия
Апартаменты длительное время на самом высоком уровне хотели амнистировать. Идея амнистии была в том, чтобы признать уже построенные апартаменты жилыми, дать в них прописаться. Последняя попытка таким образом решить проблему апартаментов был предпринята в 2021 году в законопроекте № 1162929-7 и так же, как и предыдущие попытки, не удалась. Закон, как не вписывающийся в систему действующего законодательства, парламентарии отказались принимать.
По нашему мнению, такая амнистия этого вида жилых помещений и не нужна. Под апартаментами под жилье понимаются помещения в нежилых зданиях, распланированные под постоянное проживание: с окнами, кухней, туалетом, ванной. Несмотря на то, что пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется санитарными, техническими и другим подобным нормам, к апартаментам таких требований нет (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
Но у владельцев апартаментов нет и социальных гарантий в виде школ, больниц и других социальных объектов в шаговой доступности. Все это делает апартаменты значительно дешевле квартир, и, как следствие низкой цены, купить апартаменты в Москве и других больших городах очень привлекательно.
При этом, почему-то, считается, что если уж люди заселились в такие апартаменты для проживания, то государство в лице городских администраций должно дать им все социальные гарантии. Но это не так: и закон, и судебная практика вполне допускают строительство апартаментов, без каких-либо социальных гарантий и соблюдения санитарных требований.
Кроме того, нет в законе и запрета на перевод нежилых помещений в жилые. При этом есть процедура проверки соответствия помещения (здания) техническим требованиям через оценку и обследование. Смена назначения также может быть сопряжена и с работами по реконструкции, и изначально дом как нежилой, мог строиться с целью заселения. Получается, что соблюдение технических требований — это скорее выбор рынка: если потребитель захочет заплатить за это, то найдет подходящее предложение.
Другое дело – те самые социальные гарантии шаговой доступности –отнести территорию к жилой зоне это дискреционные полномочия городских властей, то есть через суд правительство Москвы невозможно обязать отнести некий квартал к жилой застройке. Но есть у этого правила и обратное следствие, никакой амнистии апартаментов городам для планирования жилых территорий не нужно.
Самовольные апартаменты
Доказательством того, что амнистия для существования апартаментов не нужна, служит и то, что по факту они непрерывно строятся. Если посмотреть ЦИАН, то можно увидеть много предложений в новых ЖК: ЖК «Vesper Tverskaya» ( м. Маяковская), ЖК «SkyView»( м. Краснопресненская), ЖК «Logos» ( м. Тульская), ЖК «Дом Chkalov (Чкалов)» ( м. Курская), ЖК «GloraX Premium Белорусская» (м. Беларусская), ЖК «Nice Loft» (м. Калитники), ЖК «West Tower» (м. Давыдково) и другие.
Но бывают и такие апартаменты, что строятся самовольно. При их сохранении у судов тоже не возникает вопрос – а где же социальные объекты, для тех, кто будет проживать в таких апартаментах?
В 2017 году Москва, заявляя, что ЖК «Рассвет Loft-Studio» ( м. Краснопресененская) построен самовольно (дело А40-214397/2015), заключила с застройщиком мировое соглашение, которое было утверждено судом. Надо отметить, что при утверждении мирового соглашения суд обязан проверять соблюдение и технических, и градостроительных требований.
И, несмотря на явную планировку апартаментов под жилье ни у суда, ни у Москвы не возник вопрос, в какую школу или садик будут ходить дети из этих апартаментов, будут ли санитарно-эпидемиологические требования для проживания соблюдены.
В другом деле (А40-258148/2021) нежилое здание по адресу г. Москва, ул. Большая Почтовая, вл.7, стр.1, было надстроено этажом апартаментов. Суд, рассматривая вопрос, являются ли эти помещения жилыми, специально оговорился о том, что они просто не могут быть жилыми, так как не созданы как жилые помещения, а то, что планировка в них под жилье, суд проигнорировал.
Это нас еще раз приводит к пониманию того, что апартаменты как помещения, распланированные под постоянное проживание: с окнами, кухней, туалетом, ванной в нежилых зданиях вполне могут быть, и амнистия для этого не нужна.
Другое дело, что апартаменты — это всегда рисковые вложения. Из-за того, что они не вписываются в территориальное планирование городов своим скрытым назначением, есть вероятность, что ваше место жительства окажется по соседству с АЗС, действующим производством или еще рядом с чем-то подобным. Эти риски могут привести не только к неудобству и вреду здоровья, но и быть основаниями для сноса здания апартаментов в суде по иску такого соседа, города или прокуратуры.
Апартаменты, встроенные в какое-то ранее существовавшее нежилое здание в результате реконструкции, могут быть снесены Москвой по другим причинам. В этих случаях рекомендуется проверять разрешение на реконструкцию, предоставление участка под эти цели, расхождения в ЕГРН между площадью здания и суммой площадей помещений и так далее.
Вывод кажется достаточно простым – купить апартаменты в Москве для проживания можно, но лучше оценить все риски заранее.
Автор:Алмаз Кучембаев