Эксперт по недвижимости назвал самые перспективные районы Красноярска
Те, кто не успел решить жилищный вопрос до начала СВО, до сих пор боятся открывать сайты объявлений. А от нынешних ставок по ипотеке бросает в дрожь. Арендодатели радостно потирают руки. Видя, что происходит на рынке купли-продажи, они взвинтили цены на наем. Красноярский эксперт в сфере недвижимости Максим Омельянчук призывает: «Давайте без паники!» Даже сейчас можно и нужно решать проблемы с жильем, если назрела необходимость. Эксперт дал несколько советов, а следовать им или нет — решать вам.
Кому взять паузу, а кому и вовсе не брать ипотеку
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости напрямую зависит от событий на финансовом рынке, в частности от ипотечных ставок. Долгие годы именно ипотека была локомотивом рынка. Сейчас размер ключевой ставки составляет 16%. Исходя из этого, ставки на вторичном рынке тоже очень серьезно выросли. По наблюдениям нашего эксперта, банки оценивают стоимость жилищных кредитов для клиентов от 16,5% годовых. Но самая реальная цифра — порядка 18%. Омельянчук подчеркивает: период запредельно высоких ставок для покупателя будет сохраняться еще очень длительное время. И нужно быть к этому готовым.
Ключевая процентная ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Получив такой кредит, коммерческие банки сами выдают кредиты населению уже под собственный процент, который выше процента Центробанка.
— С каждого миллиона рублей, которые берет заемщик, при ставке 18% и сроком кредита на 30 лет, платеж будет составлять 15 тысяч рублей. Если заемщик занимает у банка два миллиона, ежемесячно придется отдавать 30 тысяч. Шесть миллионов — платеж составит 90 тысяч рублей. Считать легко, — объясняет Омельянчук.
Риелтор выделил три основных категории покупателей недвижимости. Вот как, по мнению эксперта, нужно действовать каждой из них:
— Первая категория — это когда у человека нет квартиры. Допустим, молодая семья или человек только-только приехал в Красноярск. Понятно, что в большинстве случаев эти люди покупают самое недорогое жилье — студию или однокомнатную. Именно эта категория формирует спрос. Так вот, мой первый совет: действуйте, только если у вас на руках есть большой первоначальный взнос и нужно лишь добрать необходимую сумму. Тогда можно воспользоваться ипотекой даже с высокими ставками. Займете у банка миллион рублей, ежемесячный платеж не будет критичным. Если есть только минимальный первоначальный взнос и суммы серьезно не хватает, имеет смысл еще год подкопить деньги. — говорит эксперт.
Омельянчук советует основательно посидеть с калькулятором и не принимать скоропалительных решений:
— Оцените уровень и стабильность своих доходов. А также, насколько долго вы планируете оставаться в Красноярске. Некоторое время назад арендный платеж был сопоставим с платежом по ипотеке. И я всем смело рекомендовал покупать квартиру. Сейчас аренда всё же дешевле ипотечного платежа, — говорит он.
Риелтор приводит пример, с которым столкнулся на работе. Клиент рассматривал покупку квартиры в жилом комплексе «Преображенский». Это вторичка со свежим ремонтом. Стоимость квартиры около девяти миллионов рублей.
— Давайте поставим себя на место покупателя. У него есть только минимальный первоначальный взнос: два миллиона. Он берет ипотечный заем в размере семи миллионов. При этом он будет платить ежемесячно более 100 тысяч рублей. Человек серьезно задумался, стоит ли покупать или, может быть, пока пожить в аренде, понаблюдать за рынком и через год вернуться к этому вопросу. А деньги можно положить на депозит, за год там 200–300 тысяч вдобавок соберется.
Вторая категория покупателей — семьи, которые живут в стесненных условиях.
— Если перед вами остро стоит жилищный вопрос и при этом у вас уже есть маленькая однокомнатная квартира или гостинка. У вас есть ребенок, семья, и вы чувствуете, что настало время расширяться. Здесь совет только один: вне зависимости от состояния рынка нужно делать обмен. Прямо сейчас, тянуть тут нечего. Сильно ничего вы не выиграете и сильно ничего не потеряете, имеется в виду в финансах. Жизнь проходит, ждать бессмысленно. Можно рассмотреть новостройку, тогда будет льготная программа ипотеки, но придется какое-то время пожить в аренде или у родителей.
Омельянчук объясняет, что сейчас спрос на квартиры большей площади ниже, чем на маленькие квартиры. Это отражается на ценах. Стоимость трехкомнатных квартир не так выросла, как цена однокомнатных. Соответственно, при расширении жилищных условий сокращается размер доплаты.
Третья категория — инвестиционные покупатели, которые решают задачу сохранения и приумножения своего капитала через вложение в недвижимость. Максим Омельянчук считает, что инвесторам нужно взять паузу.
— Говорить о том, чтобы приумножать свой капитал за счет вкладов в недвижимость, не стоит. Роста прямо сейчас никакого мы не видим. Напротив, идет снижение цен на квартиры. Пока его не все еще заметили. Да и доходность арендного бизнеса достаточно низкая. Если сейчас посчитать стоимость квартиры и посчитать, какой доход она приносит, то в большинстве случаев это смешные деньги. Подумайте о том, что нужно вычесть все расходы: ремонт, отделку, меблировку, упаковку техникой, коммунальные платежи, налоги, простой, издержки. Сейчас выгоднее просто положить эти деньги в банк. Там объективно предлагают хорошие ставки по депозитам.
Риелтор сравнивает: несколько лет назад стоимость квартиры можно было отбить за 100–120 арендных платежей. Плюс ко всему был постоянный рост цен на недвижимость. То есть, кроме арендного дохода, стоимость самой квартиры неуклонно росла. Сегодня человек, который приобретает квартиру для сдачи в аренду, сможет компенсировать свои затраты минимум за 240 арендных платежей, то есть ему на это понадобится 20 лет.
— Сюда, конечно, входят все издержки. Подорожала ведь и стоимость ремонта, и техника. Требования арендаторов к квартирам тоже очень сильно поменялись, — комментирует Омельянчук. «Численность населения не снижается, вот качество — да»
Омельянчук анализирует аудиторию покупателей и приходит к неутешительным выводам. Несмотря на то, что население Красноярска растет, платежеспособность у клиентов всё хуже и хуже.
— Из нашего города уезжают люди с доходом выше среднего, то есть платежеспособная категория. Они едут в Москву, Питер, Сочи, Калининград, Краснодар. Кто-то за границу. У них там бизнес, работа, либо уже пенсия, — замечает риелтор. — А приезжают сюда жители малых городов и деревень. То есть, численность населения не снижается, а качество, в плане платежеспособности — да, меняется очень сильно. Соответственно, в продаже остаются дорогостоящие квартиры и коттеджи, которые оставили отъезжающие люди. В Октябрьском районе много такого жилья. Оно, к примеру, сосредоточено в микрорайонах Горный и Удачный. Также я замечаю, что каждый раз, когда в Красноярске вводят режим неблагоприятных метеоусловий, начинается повышенный интерес, куда можно переехать. Причем среди наших клиентов были и такие, кто уже по состоянию здоровья, из-за частых болезней детей или родителей, решается на переезд.
У приезжающих в Красноярск, по словам риелтора, другой спрос на недвижимость, всё чаще по низу рынка. Они ищут однокомнатные квартиры, студии. Много такого контингента выбирает Солнечный. Он целиком застроен бюджетным малогабаритным жильем.
— Там есть возможность строить, и застройщики не упускают этот шанс. А для потребителей есть шанс воспользоваться льготными программами — семейной ипотекой или ипотекой с господдержкой на новостройки. Вот мы, кстати, недавно продавали двухкомнатную квартиру в Солнечном, около 60 квадратных метров. Это уже вторичка, но относительно новая. Цена за нее — пять миллионов рублей. За такую цену не везде в Северном можно однокомнатную купить. Такая же история с Мясокомбинатом, еще один район с максимально доступными ценами, — говорит эксперт. Вторичка завлекает
По словам Омельянчука, в последнее время вырос интерес покупателей к квартирам со вторичного рынка. Даже несмотря на огромный ипотечный процент.
— Из-за того, что большинство людей искало квартиры на первичном рынке, где можно воспользоваться ипотекой с господдержкой, это сыграло против них. Видя такой спрос, застройщики серьезно подняли цены. И сейчас сложилась парадоксальная ситуация. Человек хочет купить квартиру и видит, что на вторичном рынке, в готовом, уже построенном доме, квартира с ремонтом стоит дешевле, чем квартира на этапе котлована без отделки. Такого никогда не было и появилось, когда образовался большой разрыв в ставках между семейной ипотекой, которая 6%, и ипотекой на вторичном рынке, которая в районе 18%, — комментирует эксперт.
При этом, по мнению Омельянчука, совсем старый фонд лучше не рассматривать.
— Те же хрущевки в Красноярске — это же 60-е годы постройки. Квартирам уже почти 65 лет. Если человек берет ипотеку для покупки жилья в хрущевке, пока он расплатится, пройдет еще 15, 20 или 30 лет. То есть, пока человек рассчитается, дому будет уже сто лет, — обращает внимание риелтор. — К нам в агентство пришел человек, у него был свой миллион. По подъемной для него сумме нашли за 4 миллиона 200 тысяч маленькую квартирку в хрущевке. Три с лишним миллиона надо было занять у банка. С нынешними ставками ежемесячный платеж по ипотеке будет составлять около 50 тысяч рублей. Ну, сомнительно. Во-первых, что останется от этой квартиры и от этого дома, когда ипотека будет выплачена? Поэтому если смотреть всё-таки на рынок недвижимости целиком, всё-таки более новые районы, относительно свежие дома, новая инфраструктура привлекают больше внимания покупателей.
Специалист по недвижимости подчеркивает, что ряд банков уже не кредитует «сталинки». А как только банк перестает кредитовать тот или иной тип жилья, цена на него сразу автоматически падает.
— Да, в некоторых местах есть привлекательные локации, я согласен. Но ведь рано или поздно люди начнут задумываться о продаже или обмене, и тогда встанет вопрос: «Зачем я это покупал?» Можно потерять больше, чем выиграть, — считает он. А доступная ипотека есть?
В послании к Федеральному собранию президент Владимир Путин анонсировал продление программы семейной ипотеки до 2030 года. С ней в Красноярске проблем быть не должно. А вот широко разрекламированную IT-ипотеку, по мнению эксперта, получить не так просто.
— Про IT-ипотеку очень много разговоров, но я не могу припомнить каких-то сделок в Красноярске. Там необходимо, чтобы человек работал в IT-компании достаточно длительное время, плюс много других сложных условий. К тому же, очень много специалистов IT-сферы рано или поздно переселяются в Москву, Питер. Это не семейная ипотека, которая носит массовый характер, это точечная история, которая на рынок не влияет, — говорит он.
Кроме того, по заверению эксперта, всё сложно с сельской ипотекой. Но по этой программе можно будет совершить выгодную сделку в ближайшем будущем.
Сельская ипотека — ипотечная программа на строительство и приобретение жилого дома на сельских территориях. В зоны выдачи сельской ипотеки частично попадает и ближайший пригород Красноярска. Ставка по программе — 3% годовых.
— На сельскую ипотеку у банков то есть лимиты, то нет у них лимитов. Однако в этом году практически все ведущие банки прогнозируют прирост за счет рынка ИЖС. Отдельные локации будут кредитовать по этой программе. И мы сейчас действительно наблюдаем большой интерес людей к индивидуальному жилищному строительству. За Солнечным мы видим большое количество участков, которые вызывают интерес. Много участков продаются в Солонцах, там ведется активное строительство. Там стройка сотен домов, по моим ощущениям. Банкиры видят в этом перспективу выдачи льготных кредитов. Но нужно понимать, что это очень отдельные зоны. Не получится построить дом на Удачном под сельскую ипотеку, — говорит Омельянчук. Районы-ловушки и не только
Специалист по недвижимости рассказал, какие районы красноярцы считают наиболее привлекательными и в чем здесь кроется опасность.
— Центр у нас традиционно остается популярным у покупателей. Но здесь, к сожалению, строек практически нет. В Советском районе сформировалась зона самых высоких цен на недвижимость. Особенно пятачок в районе Авиаторов, возле «Планеты». Там концентрация дорогой недвижимости сейчас самая большая в городе. На квартиры с ремонтом там цена превышает 200 тысяч рублей за метр. Но это опять же зависит от площади, от отделки, — говорит Максим Омельянчук.
При этом Омельянчук опасается, что совсем скоро самый дорогой Советский район превратится в один большой человейник из-за колоссального количества строек и уплотнения новыми жителями.
— В ближайшее время мы столкнемся там с еще более серьезными пробками, потому что очень много домов сдалось в жилых комплексах, выезд из которых подразумевается на улицу Партизана Железняка. Там «Арбан» построил Scandis, люди из него будут выезжать на Партизана. Следующие дома — ЖК «Золотое сечение». За ним идет «Панорама» и снова выезд на эту улицу. А ближе к медуниверситету стоит жилой комплекс «Медео» — два дома по 25 этажей. По Дудинской строят пять новых 25-этажных домов. Да если вы посмотрите, там десятки новых высоток, которые пока еще не все заселены. И все они будут выезжать, по сути, на одну магистраль. Понятно, что в дополнение к этому встает вопрос со школами, садиками, инфраструктурой. Всё это создается гораздо-гораздо медленнее. Однако, если люди думают, что в связи со всеми этими проблемами цены там рухнут и удастся купить за две копейки — такого не будет, — считает он.
В лидерах по спросу остается и Октябрьский район, особенно Академгородок.
— Октябрьский район сейчас к тому же активно расстраивается. Посмотрите на Копылова, Кецховели. Многие выбирают жилье в Октябрьском из-за близости к СФУ, близости к выезду из города. Лесные массивы неподалеку — тоже преимущество, — объясняет риелтор. — Если говорить про правый берег, то самый быстроразвивающийся район по количеству сделок в среднем и верхнем ценовом сегменте — это Южный Берег. Его сумели хорошо раскрутить, раскачать, и сегодня его можно назвать престижным. Кроме того, активно развивается территория бывшего завода «Сибсталь».
Омельянчук говорит, что средняя цена за квадратный метр в новых домах Красноярска — 160–170 тысяч. Можно найти и дешевле, в тех же человейниках. Но, как замечает эксперт, покупатели должны быть готовы к проблемам с парковками, с выездом из дворов, со школами, терпеть большую скученность населения. Да и сами по себе дома безликие. Меньше 100 тысяч рублей за квадрат, по состоянию на февраль 2024-го, у застройщиков практически ничего нет. Даже в том же Солнечном.
В новых жилых комплексах, где всё-таки потрудились над собственной атмосферой и инфраструктурой, все преимущества тут же заложили в цену. Омельянчук приводит в пример ЖК «Портовый» на Пашенном, где застройщик сразу же выставил цену от 170 тысяч за квадратный метр без отделки. Квартира площадью 40 квадратов обойдется в семь миллионов рублей. А потом еще и в ремонт надо будет вложиться. Что происходит на рынке аренды?
— Рынок аренды и рынок купли-продажи очень сильно связаны. Часть людей не смогла или не успела купить квартиру — первая категория съемщиков. Вторая категория — те, кто приобрел собственное жилье, но так как большинство новостроек сейчас сдается в черновом варианте, там от полугода до года им приходится снимать жилье, — говорит риелтор. — Что мы видим сейчас: до 20 тысяч рублей что-то в нормальном состоянии и в нормальных районах объективно сложно снять. Двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом, в хороших районах стоят уже от 30 тысяч рублей в месяц. Всё это, конечно, связано напрямую с высокими ставками по ипотеке, и снижения цен на аренду ждать не стоит. Также интересно
Красноярск вырастет еще на 250 тысяч человек: смотрим, где для них построят жилье Место для садика и школы в микрорайоне «Мичуринском» выменяют у застройщиков Выросли в чистом поле: как изменились районы Красноярска за 10 лет