Покупать или ждать? Эксперты прогнозируют, что будет с рынком жилья в 2024 году

Дорогая ипотека и сворачивание к 1 июля льготных жилищных программ могут уронить цены на недвижимость в России на 10%, полагают опрошенные «НИ» эксперты. Но в разных сегментах — разные правила. Надо ли бросаться покупать квартиры тем, кто давно хотел, кто вкладывается, или пережидать ипотечную бурю? Юлия Сунцова   Дорогая рыночная ипотека — значимый рычаг ценообразования на отечественном рынке: на сделки с банковскими займами приходится около 50% продаж на вторичном рынке и более 70% — на рынке новостроек. Напомним, ключевая ставка ЦБ неизменно растет с сентября 2022 года, в декабре 2023 года регулятор оставил ее на уровне 16%. Соответственно, банки по рыночным программам ипотеки добавляют к тому свои 1-1,5 процентных пункта. Ипотека даже под нынешний минимум в 16-18% годовых становится неподъемным бременем. Переплата в процентах при полном сроке договора, который в среднем составляет 15-20 лет, достигает 3-4 сумм основного долга. Какие тенденции на рынке недвижимости прогнозируют игроки рынка и аналитики? Вторичка может подешеветь на 10% — Текущий 2024 год по потоку покупателей и числу сделок может дать провал на 20-25%. Тому сильно способствуют такие меры как повышение банками первоначального взноса до 30%, увеличение стоимости страхования, ужесточение контроля при оценке недвижимости, а также ранжирование ставок в зависимости от семейного положения клиентов и их работы в определенных стратегических отраслях национальной экономики, — говорит доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ, кандидат экономических наук Дмитрий Морковкин. Кроме того, рост процента неплательщиков по ипотеке добавляет затрат по непростым процедурам истребования залогового имущества, что заставляет банки обезопасить себя при помощи нового механизма. Уже в марте 2024 года кредитно-финансовые организации планируют вшивать в займы т. н. «коэффициенты риска» — то есть дифференцированные надбавки, добавляет эксперт. — В 2023 году мы наблюдали всплеск на ипотечном рынке жилья: выдано около 2 035 000 ипотечных кредитов — это на 53% больше, чем годом ранее. Люди торопились приобрести жилье из-за безудержного роста ключевой ставки (надеясь, что успеют до реакции банков). Но 2024 год будет сопровождаться снижением потребительского спроса. Выгодно приобрести квартиру в новостройке сегодня можно в регионах с относительно невысокой стоимостью жилья и действующими программами льготной ипотеки. Однако и тут стоит учесть, что часть этих программ действует лишь до 1 июля, — говорит член Генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. Говорить о резком снижении цен к середине года, тем не менее, не приходится. Скорее всего, цены на жилье опустятся в пределах 10%, добавляет он. — На фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году вторичный рынок жилья ждет стагнация и, соответственно, цены будут сползать. Даже на московской «вторичке» цены замедляются уже четыре месяца подряд. В январе рост стоимости метра в «старой» Москве и вовсе носил остаточный характер, то есть продавцы-частники начинают осознавать реальность ушедшего спроса. В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке могут подешеветь до 10%, — согласен с коллегами руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. На максимально возможном 10-процентном снижении цен на вторичку останавливается и специалист на рынке недвижимости Александра Мосейкина, и то, по ее мнению, спад заденет лишь неликвидную недвижимость: — Цены могут снизиться не более чем на 10% и в низколиквидных местах. Недвижимость в локациях в высоким спросом останется в тренде, там падения стоимости не произойдет, — говорит эксперт. — Тем не менее, сегодняшний рынок — это рынок покупателя. Если человек приходит с наличными деньгами, то хорошая скидка на квартиру — в его руках. Новостройки пока держатся за счет льготных программ А вот на рынке первичного жилья рассчитывать на снижение цен практически не приходится. Да, льготная ипотека под 8% стала менее доступной, но пока еще продажи держит «Семейная ипотека». Кроме того, для поддержания спроса на новостройки застройщики будут вводить дополнительные «плюшки», в том числе — щедрые скидки, полагают эксперты. В феврале максимальный дисконт на квартиры в новых домах Москве, например, достиг 30%. — Компании, понимая тенденцию к снижению покупательской активности, уже продумывают альтернативные механизмы взаимодействия с покупателем, возвращая оплату в рассрочку, «трэйд ин» имеющего жилья, а также программу «жилищного лизинга», когда покупатель выкупает квартиру арендными платежами, — говорит Дмитрий Морковкин. Сильно снижать цены застройщикам не за счет чего В целом глобального пересмотра ценовой политики на рынке недвижимости в России тоже ожидать не стоит. Застройщикам попросту не за счет чего ронять цены, отмечают эксперты. Стремительное повышение в 2023 году Центробанком ключевой ставки с 7,5 до 16% отрицательно сказалось на финансировании как строительных и девелоперских компаний, так и подрядчиков и поставщиков. — Растет инфляция и дорожает всё, что связано с рынком недвижимости: стройматериалы, техника, транспортные расходы, трудовые ресурсы. Поступательно растут издержки, и, значит, снижается рентабельность строительной и смежных отраслей. Все это приводит к сокращению инвестиционного и оборотного ресурса компаний, что существенно затрудняет долгосрочное планирование и дальнейшую реализацию уже начатых проектов, — говорит Дмитрий Морковкин. Некоторые застройщики вполне могут несколько месяцев протянуть на низком спросе без снижения цен на квартиры за счет случившегося небольшого ажиотажа в конце лета — начале осени прошлого 2023 года, подмечает Олег Репченко. — Из-за нарастающих санкций, роста издержек и сокращения платежеспособного спроса рынок жилья будет сужаться, а предложение становиться менее разнообразным. Чтобы снизить себестоимость строительства, застройщики будут сокращать площади квартир, использовать более экономичные материалы и уходить в область. Поэтому ценителям просторных квартир в популярных городских районах лучше не откладывать покупку. Но экономичные варианты жилья в удаленных районах никуда не исчезнут, — комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Представители строительной компании подтвердили «НИ»: в целом цены на рынке жилья сильно не изменятся. Логика людей из мира бизнеса тут простая: если из-за упавшего спроса в эконом-сегменте действительно придется вводить дисконт и бонусы, то компенсировать недополученную прибыль придется за счет повышения прайса в еще живых премиум и люкс-сегментах: — Что касается цен, то девелоперы будут снижать или повышать их выборочно в зависимости от ликвидности проекта. Объекты повышенного спроса будут дорожать, чтобы компенсировать компаниям потери от снижения цен на менее популярные лоты. В то же время спрос слишком чувствителен к ценообразованию, поэтому на ряд проектов, которые плохо продаются, цены придется снизить или предложить за их покупку какие-то ощутимые бонусы. Премиум и люкс-сегменты останутся двигателями на рынке недвижимости, подтверждает член «Гильдии риелторов Москвы» Максим Наумов: — В сегменте более дорогого жилья, где покупатели меньше зависят от ипотеки, застройщики будут конкурировать за покупателей: будут вынуждены предлагать скидки, дисконты и собственные программы рассрочки платежей, чтобы переманить покупателей. Но и клиенты здесь тоже будут оставаться активными. Индивидуальное жилищное строительство потеснит городскую застройку? Еще одна тенденция 2024 года на рынке жилья — растущая популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К такому выводу пришли аналитики компании-производителя на рынке стройматериалов. Их исследование на основании опроса 1762 респондентов из разных регионов страны показало, что количество россиян, планирующих улучшать свои жилищные условия за счет покупки собственного дома, в 2,5 раза больше тех, кто намеревается делать это посредством покупки городской квартиры. — Уже в 2023 году на долю ИЖС приходилось 58% всей новой жилой застройки в стране. И это при том, что далеко не все построенное городское жилье сразу продаётся, особенно учитывая, что цены на него за последние пять лет выросли в среднем в 2,5–3 раза. В этом году, очевидно, тенденция укрепится еще больше. Мы, в частности, видим это и по сильно растущему спросу на нашу продукцию для частного домостроения, — комментирует директор по продажам компании «Роквул» Максим Тарасов. Дополнительным стимулом к росту популярности ИЖС, по мнению эксперта, стала господдержка этого сегмента рынка. Так, если в секторе городского жилищного строительства крупнейшие банки постепенно сворачивают программы льготного ипотечного кредитования: например, Сбер ограничил выдачу льготных ипотек с 11 января, ВТБ — с 12 января, то для ИЖС льготный режим сохранен в прежних объемах.