В Москве исчезли бюджетные апартаменты

Фактически вышли из массового сегмента. Госдума на неопределенный срок снова отложила законопроект об апартаментах, который должен был приравнять…

Фактически вышли из массового сегмента.

Госдума на неопределенный срок снова отложила законопроект об апартаментах, который должен был приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Неурегулированный статус не отпугнул состоятельных покупателей. Желающих купить «гнездышко» в одной из башен фешенебельного района Москва-Сити достаточно. Другая картина в массовом сегменте — шансов купить новые апартаменты недалеко от МКАД, которые год назад были популярны из-за доступных цен, практически не осталось.

Свежие ветры

По оценке гендиректора АН «Бон Тон» Валерии Цветковой, общий объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы за год снизился на 10% и составил 364 тыс. кв. м и 7,4 тыс. лотов (–9,9% за год). Основной объем предложения приходится на бизнес-класс — 50,9% (+3,3% за год). На втором месте — комфорт-класс с долей 27,6% (+2,4% за год). На третьем месте находится премиум-класс с долей предложения 20,5% (–3,8% за год). Доля стандарт-класса составила всего 1% (–1,9% за год). Половина всей экспозиции приходится на три округа: ЦАО — 19%, ЗАО — 15,2% и СВАО — 14,9%.

«В последнее время вырос спрос на апартаменты с готовой отделкой. В условиях ограниченного времени и ресурсов покупатели предпочитают апартаменты, не требующие дополнительных вложений в ремонт», — сообщила «МК» директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. По ее мнению, второй очевидный тренд — это растущий интерес к комплексам с развитой инфраструктурой. Покупатели внимательнее относятся к наличию в шаговой доступности магазинов, фитнес-центров, образовательных и медицинских учреждений, что делает жизнь более комфортной и самодостаточной.

Третий тренд — увеличился спрос на апартаменты в зеленых зонах. Стремление к здоровому образу жизни и желание быть ближе к природе приводит к повышенному интересу к объектам, расположенным в экологически чистых районах с развитой парковой инфраструктурой.

Спрос на апартаменты заметно упал. На взгляд ведущего специалиста по новостройкам сети «Миэль» Марины Шадруновой, это связано с тем, что льготная ипотека под 8% на этот формат не распространяется. Большинство покупателей в Московском регионе рассматривают приобретение апартаментов с осторожностью.

Если два-три года назад почти треть московских новостроек могла относиться к апартаментам, то сейчас этот показатель резко снизился. Как пояснил «МК» директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков, до недавнего времени договоры долевого участия на нежилые помещения (апартаменты) не облагались налогом на добавленную стоимость (НДС), что позволяло реализовывать помещения на 15–20% дешевле, чем жилые квартиры аналогичной площади и ценовой категории. Это и стимулировало повышенный спрос на апартаменты. Большинство покупателей не обращали внимания на инсоляцию помещения и внешнюю инфраструктуру комплекса, т.к. важным критерием оставалась цена лота.

«Возврат НДС сократил ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 7%, что охладило интерес к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков. И сейчас мы видим, что доля апартаментов в сделках составляет не более 4%. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал», — заметил аналитик.

В столице апартаменты фактически вышли из массового сегмента, заявил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. С его слов, сегодня этот формат широко представлен только в высокобюджетных сегментах, таких как «премиум» и «элит», а также в сегменте микроапартаментов, расположенных в реконструируемых зданиях на этажах офисных центров и продающихся по договору купли-продажи. «Такие сделки регистрируются даже не в Росреестре, а у нотариусов. Эти сделки законны, но они находятся, скажем так, на грани правового поля», — добавил эксперт.

Пять категорий

По оценке аналитиков, московские апартаменты продолжают привлекать разнообразную аудиторию покупателей. Среди ключевых категорий покупателей Ригина Гордеева выделила молодых профессионалов, которые особо ценят сочетание удобства, стиля и функциональности. Они выбирают апартаменты за современный дизайн, расположение в деловых районах и близость к бизнес-центрам. Также апартаменты находятся в сфере интересов частных инвесторов, поскольку в условиях нестабильности финансовых рынков они остаются надежным активом. Инвесторы видят в апартаментах возможность получения пассивного дохода от аренды и потенциала роста капитала.

«Этот формат также привлекает людей, ведущих активный образ жизни. Для тех, кто ценит удобство и время, апартаменты с полным комплексом услуг (фитнес-центры, спа, консьерж-служба) становятся идеальным выбором, позволяя сосредоточиться на хобби», — рассказала Гордеева. Еще одна большая группа покупателей состоит из предпринимателей и фрилансеров. Они ценят возможность создать рабочее пространство прямо в своем доме. Апартаменты часто предлагают удобные планировки и инфраструктуру для ведения бизнеса, включая коворкинги и переговорные комнаты. «Чаще бизнесмены выбирают жилье в апарт-комплексах, которые предоставляют еще и целый набор сервисов (прачечная, клининг и т.п.)», — добавила Шадрунова.

Как отметил Кочетков, «апарты» часто выбирают молодые люди, ориентированные на нестандартный дизайн, на проживание в интересной локации. Нередко они живут «на два города» и бывают в Москве наездами. Поэтому им не нужны детские площадки, поликлиники, детсады и школы рядом с домом.

И последняя, пятая категория — покупатели, предпочитающее элитное жилье. Апартаменты премиум-класса с эксклюзивной отделкой, высококачественными материалами и уникальным дизайном привлекают граждан, ищущих роскошь и высокий статус.

Поставили на паузу

На днях зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева заявила о том, что законопроект об апартаментах, призванный приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах, в ближайшее время вряд ли будет рассмотрен. Напомним, что соответствующая инициатива поступила в Госдуму еще в 2018 г.

Как полагает Ригина Гордеева, неурегулированный статус апартаментов создает неопределенность в отношении прав собственности, условий проживания и доступа к коммунальным и социальным услугам. Это может сдерживать потенциальных покупателей, особенно тех, кто ценит юридическую ясность и гарантии.

Поскольку до сих пор не решен вопрос со статусом апартаментов, а ставки налогообложения стоят высокие, то такие объекты могут становиться определенной головной болью для собственника, рассуждает Родионцев. Для собственного проживания апартаменты приобретают только в элитном сегменте, а в массовом сегменте данный продукт себя изживает. Во-первых, потому что после изменений в правовой базе новые проекты практически не выходят на рынок. Во-вторых, покупательский спрос в апартаментах массового сегмента сейчас очень низкий, потому что на них не распространяется ни господдержка, ни льготные ипотечные программы или застройщики самостоятельно формируют специализированные программы за свой счет. «Поэтому потенциала в апартаментах в ближайшей перспективе особого нет», — заключил Родионцев.

По этим причинам, на его взгляд, в будущем апартаменты останутся лишь в премиальном сегменте, а из массового и бизнес-сегментов апартаменты полностью уйдут. При этом цены на премиальные апартаменты будут идти в ногу с рынком квартир и его ценами, потому что премиум-апартаменты — абсолютно другой продукт и требования к нему ничем не уступают требованиям к квартирам.

Фото: Новый Взгляд

Сергей Артемов

“Московский комсомолец”