Что ждать от рынка недвижимости
Как отразятся на рынке недвижимости последние события?
Рынок недвижимости России сейчас целиком и полностью привязан к рынку кредитования: 100% застройщиков работают с банками на условиях проектного финансирования, и более 70% покупателей квартир используют при приобретении квартир ипотечные программы. Соответственно, если к лету 2024 года Центробанк не начнет снижение учетной ставки, рынок новостроек ожидают заморозки, продолжительность которых зависит от политики регулятора.
Стоит ли ждать снижения цен, когда и на сколько, на что в первую очередь?
Сейчас сложно найти эксперта, который не сделает предположение о том, что цены на «первичку» перегреты. Однако и маховик инфляции в экономике запущен на полную катушку, а недвижимость в России всегда считалась «защитным» активом. Поэтому я бы предполагал снижение динамики продаж и затоваривание рынка более вероятным сценарием в 2024 году. Но скидки и акции от застройщиков, естественно, никто не отменял, а это очевидный маркетинговый механизм камуфляжа снижения цен.
Что делать тем, кто мечтает о своей квартире, но может ждать и хочет сделать правильный выбор?
Делать приобретения в домах на высокой стадии строительной готовности или сданных в эксплуатацию, обратить внимание на рынок «вторичной первички» (продажа лотов в новостройках, ранее выкупленных частными инвесторами).
Как оцениваете последние изменения в этой сфере (льготная ипотека, ключевая ставка) – плюсы и минусы?
Искать позитив в повышении ключевой ставки и сокращения льготных ипотечных программ – занятие неблагодарное, если думать о будущих обитателях новостроек, а не сегодняшних обитателях высоких чиновничьих кабинетов. На наших сограждан за последние 30 лет чего только не выпало, а ведь покупатели жилья, особенно ипотечники – это крайне лояльные к стране люди, взваливающие на себя риски и ответственность за свое будущее, приковывая себя кредитными цепями к российской недвижимости.
Я бы порекомендовал высоким лоббистам крупных застройщиков больше работать со своими «подопечными», чтобы они задумались о непростой судьбе участников долевого строительства в непрестанно дорожающих новостройках. Ведь стиль поведения системных застройщиков 2020-х – зачастую откровенный косплей банкиров 90-х. Не хотелось бы лицезреть черные вторники, четверги и прочие дефолты на инвестиционно-строительном рынке.
Что еще можно сделать чтобы выровнять ситуацию если в ней есть негативные тенденции?
Без государства здесь не обойтись. И в битве Между Неглинной улицей и Краснопресненской набережной страдают не банкиры и девелоперы, а простые покупатели жилья. Я не вижу ничего зазорного в субсидированной ипотеке для граждан даже под номинальный процент (меньше 7% годовых).
Однако одновременно должны быть выработаны прозрачные механизмы контроля инвестиционной себестоимости строительства и розничных цен на жилье для крупнейших региональных рынков (Московская и Санкт-петербургская агломерации, Краснодарский край, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург). Монетарные и административные механизмы должны сдерживать жадность и разухабистость тех, кто на недвижимости хорошо зарабатывает, а не тех, кто в нее инвестирует «трудовой рубль».
Подробнее о том, как будет развиваться рынок недвижимости в следующем году, читайте в материале «Рынок недвижимости. Какой будет динамика цен в 2024 г.»