10 главных итогов развития рынка новостроек Москвы в 2023 году
Предложение новостроек перестало расти, цены ускорились в три раза, квартиры прекратили стремительно уменьшаться, ипотеку стали привлекать чаще, а главным локальным рынком стала Новая Москва. Аналитики «Метриум» рассказали «Стройгазете» о предварительных итогах развития рынка новостроек Москвы 2023 года.
1. Рост предложения новостроек в Москве в 2023 году остановился
В ноябре 2023 года застройщики продавали 67,7 тыс. квартир и апартаментов в новостройках Москвы (включая Новую Москву) всех классов против 71,2 тыс. помещений в декабре 2022 года. Таким образом предложение сократилось на 4,9%. Общее количество проектов с начала года также практически не изменилось – 428 сейчас против 429. Заметнее всего сократилось предложение массовых новостроек – общее число помещений в продаже в этом классе на 25% меньше, чем в начале года. В бизнес-классе предложение увеличилось на 6%, в премиум-классе – сократилось на 4%, в высокобюджетном – увеличилось на 1% (но дорогие новостройки образуют только 1,7% рынка), в Новой Москве увеличилось на 15%. Количество проектов практически не изменилось по разным сегментам рынка, но в целом их старт в 2023 году сократился – 69 в январе-ноябре против 86 в аналогичный период 2022 года.
2. Рост цен на новостройки Москвы ускорился в три раза в 2023 году
Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы (во всех классах, включая Новую Москву) в ноябре составила 454 тыс. рублей, что на 12% больше, чем в декабре 2022 года (404 тыс. рублей за кв. м). Для сравнения: в аналогичный период 2022 года цены выросли только на 3,6% (402 тыс. рублей за кв. м в ноябре 2022 против 388 тыс. рублей в декабре 2021).
Средняя стоимость помещения в продаже выросла на 11,7% (с 22 млн до 24,5 млн). Сильнее всего подорожали квартиры в массовом сегменте рынка – на 23%, а в других классах более умеренно, в частности в бизнесе на 2,6%, в премиуме – на 8,2%, в высокобюджетном – на 9%, в Новой Москве – на 3,4%.
3. Замедлилось сокращение площади помещений в новостройках Москвы
В 2023 году замедлилось сокращение площадей квартир и апартаментов, которые предлагают московские застройщики покупателя. За 2023 год средняя площадь помещения в новостройках не изменилась – 54,1 кв. метров в ноябре против 54,3 кв. метров в декабре 2022 года. Между тем в аналогичный период 2022 года средняя площадь уменьшилась с 58,3 кв. метров до 543 кв. метров.
В массовом сегменте средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках за 11 месяцев 2023 года сократилась на 0,7% (до 44,3 кв. метра), в бизнес-классе – на 0,2% (до 61,7 кв. метра), в премиум-классе – на 0,9% (до 79,5 кв. метра), в Новой Москве – на 3,5% (до 47,2 кв. метра), в высокобюджетных новостройках – на 5,5% (до 148,6 кв. метра). Для сравнения в январе-ноябре 2022 года динамика была такой: площадь квартир и апартаментов в массовом сегменте сократилась на 8%, в бизнес-классе – на 6,9%, в премиум-классе – на 8,6%, в высокобюджетном сегменте – на 2,7%, в Новой Москве – на 2,4%.
4. Каждая третья квартира на рынке новостроек столицы предлагается в Новой Москве
Доля новостроек Новой Москвы на первичном рынке жилья столицы достигла 31%, тогда как к началу года она составляла 24%. Больше всего жилья продают в Новомосковском административно округе (НАО) – 29,7% (против 24,2% в начале года). На Троицкий административный округ (ТАО) приходится только 1% предложения (против 1,2% в начале года). Число квартир в продаже в НАО с начала года выросло с 17,2 тыс. до 20,1 тыс., хотя в ТАО сократилось с 888 до 664. За два прошедших года предложение новостроек в Новой Москве удвоилось (с 10 тыс. до 20 тыс. помещений).
5. Самый конкурентный округ на рынке новостроек Москвы – ЦАО
В Центральном административном округе Москвы застройщики предлагают покупателям 100 проектов – это абсолютный рекорд среди всего округов. Для сравнения: в НАО (где больше всего помещений в продаже) застройщики реализуют только 38 проектов.
Доля ЦАО по числу проектов новостроек за год выросла с 22,1% до 23,4%. Общее количество объектов недвижимости в продаже (квартиры, апартаменты) в ЦАО составило в ноябре 3,45 тыс. против 2,99 тыс. в начале года. После ЦАО по уровню конкуренции следуют Западный административный округ (56 проектов), Северный АО (53), а третье место занимает Южный АО (37 проектов).
«Действительно, в центре Москвы конкуренция застройщиков острая, и при этом она нарастает, – указала Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – С начала 2023 года рекорд по количеству проектов зафиксирован именно в высокобюджетном сегменте новостроек (16 премьер – это максимум с 2019 года). В премиальном, элитном и делюкс-сегменте появляются новые игроки со своими проектами. Наша практика показывает, что залогом выхода проекта в центре Москвы в топ продаж остаются оригинальность концепции проекта, масштаб, обеспеченность собственной инфраструктурой и интеллектуальными системами».
6. У приверженцев инвестиций «в котлован» уменьшился выбор
К ноябрю на рынке новостроек Москвы заметно сократилось предложение проектов на начальной стадии реализации. Доля доступных помещений в них составила 19% против 27% в начале года. В массовых новостройках доля предложения «на котловане» уменьшилась с 26% до 19%, в бизнес-классе – с 29% до 17%, в премиум-классе – с 27% до 19%, в Новой Москве – с 30% до 21%. Исключение – высокобюджетный сегмент, где доля объектов в начале строительства выросла с 4% до 16%.
Также за январь-ноябрь стало немного больше предложения в готовых домах. В целом по рынку доля предложения квартир в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию повысилась с 9% до 11%, в массовых новостройках – с 6% до 11%, в бизнес-классе – с 11% до 16%. Меньше готовых объектов в продаже стало в высокобюджетном сегменте (24% в ноябре 2023 года против 29% в начале года), в премиум-классе – 7% против 8%, в Новой Москве – 5% против 7%.
7. Спрос на новостройки Москвы превысил уровень 2021 года
Среднемесячное число заключенных с января по ноябрь договоров долевого участия в Москве в 2023 году составило 8,3 тыс. Между тем в 2022 году этот показатель составил 6,2 тыс., а в 2021 – 7,1 тыс. Таким образом активность покупателей выросла на 33% относительно января-ноября 2022 года и на 15% к аналогичному периоду 2021 года. Больше всего увеличился спрос на новостройки бизнес-класса (на 77% больше, чем в тот же период 2022 года) и премиум-классе – также на 77% против 2022 года. В Новой Москве число сделок выросло на 39%, в массовом сегменте – на 11%. Исключением стал высокобюджетный сегмент, где число ДДУ сократилось на 9% к 2022 году. В целом число сделок по ДДУ в 2023 году оказалось рекордным за всю историю рынка, а по итогам декабря может быть преодолен психологический рубеж в 100 тысяч покупок.
8. Доля сделок дольщиков с ипотекой выросла до 76%
Среднемесячное число договоров долевого участия с привлечением ипотеки с января по ноябрь 2023 года составило 76%. Для сравнения этот показатель в 2022 году составил 68%, а в 2021 – 58%. Чаще всего в 2023 году привлекали ипотеку в Новой Москве – 86% сделок (в 2022 – 76%, в 2021 – 66%), а также в массовых новостройках «старой» Москвы – 80% сделок в 2023 году (против 75% в 2022 и 62% в 2021). В бизнес-классе доля ипотеки в 2023 году составила 68% (против 52% в 2022 и 48% в 2021). В премиум-классе дольщики привлекали ипотеку в 44% сделок (в 2022 году – 36%, в 2021 – 39%), а в высокобюджетных проектах – в 11% (против 10% в 2022 году и 22% в 2021).
«Субсидированный кредит привлекателен не только в массовом сегменте рынка, – отметила Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». – В нашем проекте доля ипотечных сделок достигает 49%. Покупатели новостроек бизнес и премиум-класса тоже используют заемные средства в определенных ситуациях. Как правило, они закрывают ипотеку в относительно короткие сроки, то есть используют ипотеку как временную меру».
9. Больше всего сделок было заключено в НАО
Чаще всего в 2023 году дольщики покупали квартиры в Новомосковском административном округе (НАО) Москвы. Это второй административный округ Новой Москвы (наряду с Троицким), где сосредоточено почти 99% новостроек на присоединенных территориях. На долю НАО пришлось 26% от общего числа заключенных в столице ДДУ с января по ноябрь 2023 года. Далее по доле спроса следуют ЮВАО и САО – по 12% ДДУ, и ЗАО – 11%. В абсолютном выражении в НАО заключили почти 23,9 тыс. сделок, в ЮВАО – 11,2 тыс., в САО – 10,8 тыс. в ЗАО – 10,3 тыс.
10. Спрос на апартаменты вырос на 24%
Несмотря на рост ипотечных ставок, а также недоступность субсидированной ипотеки для покупателей апартаментов (госпрограммы позволяют покупать только жилые помещения), спрос на апартаменты в 2023 году в Москве увеличился. В среднем с января по ноябрь в Москве продавали по 512 апартаментов против 413 в 2022 году и 507 – в 2021 году. Заметнее всего увеличилось число сделок с апартаментами бизнес-класса – на 42% к январю-ноябрю 2022 года. В массовых новостройках спрос на этот формат за аналогичный период повысился – на 27%, в Новой Москве – на 12%. Одновременно в премиум-классе число сделок упало на 49%, а в высокобюджетном – на 39%.
«Апартаменты остаются более доступным вариантом недвижимости в Москве, что и обуславливает рост интереса к ним на фоне повышения цен на квартиры, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Как правило, в проектах с апартаментами цены примерно на 15-20% ниже, чем в жилых комплексах аналогичных по качеству, концепции и расположению. В бизнес-классе аудиторию привлекают апартаменты еще и удачным местонахождением – рядом с удобными транспортными развязками и центром. При этом отсутствие госпрограмм застройщики нивелируют разнообразными совместными программами с банками с гибкими условиями кредитования и привлекательными, ниже базовых, субсидированными ставками. А в нашем комплексе Nametkin Tower, например, мы даже запустили акцию «Родительский капитал», по условиям которой если в семье, купившей у нас апартаменты, родился ребенок, то родители могут получить в подарок от компании до 500 тыс. рублей».
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что 2023 год запомнится интересными тенденциями на рынке новостроек Москвы. «В 2022 году мы видели резкий рост предложения и почти нулевой рост цен, а в 2023 году все произошло наоборот – число объектов в продаже стабилизировалось, а цены ускорились. При этом, если в 2022 году застройщики не активно повышали цены, но компенсировали это радикальным уменьшением площади предлагаемых помещений, то в 2023 году ситуация была противоположной – цены начали расти, но площадь квартир и апартаментов не уменьшалась. Также мы видим, что спрос и предложение самых доступных новостроек все больше сосредотачиваются в Новой Москве. Учитывая рост цен и недоступность вторичного жилья, я полагаю, что эта тенденция будет усиливаться. При этом ужесточение правил выдачи ипотеки в целом пока не повлияли на покупателей – в 2023 году они еще активнее, чем прежде пользовались кредитом», - сказал Руслан Сырцов.