Новые условия льготной ипотеки - выбор больше, взять сложнее

Озвученные на этой неделе предложения Минфина по изменению условий выдачи льготной ипотеки на новостройки призваны охладить “перегретый” рынок, снизить долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой и вернуть Центральному банку возможность таргетировать инфляцию через коррекцию ключевой ставки.

Аналитики Циан подсчитали как изменится число квартир в новостройках в городах-миллионниках и 2 пристоличных областях при обновленных требованиях к первоначальному взносу и скорректированных лимитах на сумму кредита.
Методика
Доля предложений, подходящих под новые условия программы, рассчитана для заемщика, располагающего минимальной суммой первоначального взноса. Под общим предложением (от которого рассчитан процент) понимаются все лоты в строящихся корпусах, реализуемых по ДДУ (в т.ч. апартаменты).

На старте под условия программы подходило 2 из 3 новостроек
На момент запуска льготной ипотеки под ее формальные критерии подходило примерно две трети от объема предложения на рынке новостроек. Максимальная доля (почти 100%) фиксировалась в пристоличных областях, минимальная - в городах-миллионниках с наиболее высокими ценами квадратного метра. К примеру, в Казани средняя стоимость недвижимости была выше, чем в Московской и Ленинградской областях, а лимиты - вдвое ниже.

Стабильные цены и комбинированные программы расширили программу до 70% лотов
На протяжении второй половины 2022 года доля подходящих под программу квартир даже немного увеличивалась - застройщики не столь активно индексировали цены (за 2 полугодие 2022 года они выросли на 2%, за 1 полугодие 2023 - на 4%), а, напротив, активно стимулировали спрос через акции и скидки. Кроме того, они адаптировали свои квартирографию и ценообразование, чтобы вписать максимально возможную часть их запасов в лимиты программы. К апрелю 2023 доля подходящих лотов достигла максимума (71%) и лишь затем начала сокращаться из-за возобновившего роста цен. За последние 6 месяцев новостройки в 18 ключевых локациях стали на 12% дороже, что снизило показатель до 64%.

30%-й первый взнос расширяет выбор, но лишь формально
Решение ЦБ по повышению первоначального взноса до 20% (от середины сентября) формально расширило доступность программы (ведь пока что лишь повышен взнос, но остались неизменными лимиты). Это же справедливо и для нового предложения по увеличению взноса до 30% (при этом лимиты снижаются только в столицах и окружающих их областях, но не в регионах). Т.о., обсуждаемая инициатива приведет к сокращению выбора в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (примерно на 40 п.п.), в Ленинградской области это решение затронет ~15% лотов. В регионах выбор формально становится шире (с 60% от активного предложения до 70%), но реальная доступность новостроек сократится. Это связано с:
- увеличением величины первоначального взноса в абсолютном выражении (это максимально критично для многих заемщиков),
- прекращением предоставления особых условий (когда кредиты выдавались на условиях, отличным на 0.5-1.0% от прописанных в постановлении Правительства),
- сокращением возможностей для применения комбинированной ипотеки (когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть по рыночным). Это было актуально до лета этого года, когда спред составлял 3-4 процентных пункта, а не почти 10 п.п. как сейчас.
- ужесточением подхода банков к оценке заемщиков (через новые требования к предельной долговой нагрузке, ограничения на число кредитов “в одни руки”).

«По нашей предварительной оценке, это уберет с рынка 25-30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций (и околонулевой динамике номинальных цен предложения) – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики - При этом, в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока “все не отменили”».