«Жизнь вносит свои коррективы»: реальный опыт КРТ от масштабного инвестиционного проекта «Верх-Тулинский»
В Новосибирской области на сегодня нет завершенных проектов комплексного развития территорий (КРТ). Большинство из них только планируются либо находятся в стадии реализации. Анализ реальной практики развития подобных объектов должен стать основой успеха будущих строек, помочь избежать ошибок и заложить поправки на всевозможные изменения во внешнем мире. Компания «Лидер Инвест Групп», занимающаяся КРТ с 2017 года, рассказала о своем опыте и показала, что ею уже сделано.
«Масштабный инвестиционный проект (МИП) комплексного развития территории «Верх-Тулинский» — именно так называется объект, работы на котором ведутся уже в течение пяти лет, а первый горизонт планирования — 2030 год. Земельный кластер площадью 2,5 тысячи га, включенный в территорию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирской области, развивается в направлениях промышленного и сельхозпроизводства, личных и фермерских хозяйств, общественно-деловой и жилой застройки, зоны складов, логистики и магазинов. Это первый в регионе проект комплексного развития территории ближайшего пригорода, объединяющий в единый формат разные по назначению площадки.
«Изначально концепция развития этой территории предполагала соединить здесь все возможности для жизни и бизнеса и исключить необходимость продолжительной миграции из дома на работу и обратно. Один из основополагающих тезисов проекта — создаем среду для жизни и бизнеса», — раскрыл идею МИП управляющий «Лидер Инвест Групп» Михаил Камбаров.
Управляющий «Лидер Инвест Групп» Михаил Камбаров и проект-менеджер Екатерина Скоморохова. Фото: Михаил Периков
О том, как жизнь вносит свои коррективы в план развития территории и раскрывает новые потенциалы рассказала на примере зоны жилой застройки проект-менеджер «Лидер Инвест Групп» Екатерина Скоморохова: «Экопоселок-парк «Сибирские просторы» начинался в 2018 году. Сейчас реализуется уже четвертая очередь поселка. Когда начинали этот проект для нас был открытым вопрос: для чего люди будут выбирать наши участки — под дачу, дом выходного дня или для постоянного круглогодичного проживания? Тогда это были земли сельхозназначения — дачная земля, ведение садоводства. Теперь, с апреля 2022 года, мы стали территорией села Верх-Тула, категория — земли населенных пунктов. Стали доступны ипотечные программы. И сейчас, по опыту, можно твердо говорить о том, что жители приобретают участки и строят здесь дома для постоянного проживания. Также важное значение в определении формата проживания имел газопровод — сейчас каждый участок имеет точку подключения газа».
Сейчас в «Сибирских просторах» проживает около 200 семей, продано около 800 участков. На въезде в поселок уже выкуплена территория в 50 соток под строительство магазина. Развитие инфраструктуры села Верх-Тула придает дополнительный интерес к зоне жилой застройки компании «Лидер Инвест Групп». С сентября 2022 года детей из экопоселка возят в верх-тулинскую среднюю школу на муниципальном школьном автобусе. В связи с этим в месте ожидания оборудован теплый остановочный павильон. В 2022 году стартовали работы по строительству централизованной системы водоотведения села Верх-Тула. Они предусматривают строительство в 2024 году канализационного коллектора до точки подключения к существующим сетям водоотведения Новосибирска, а также строительство канализационной насосной станции и другой сопутствующей инфраструктуры.
Интересный портрет жителей«Сибирских просторов» обрисовал Михаил Камбаров: «Семейные, 35-40 лет, с детьми. Есть пожилые, есть люди с Севера, которые строятся здесь под будущий переезд. Из Барнаула приезжают. В последнее время наблюдаем начало процесса обратной миграции: раньше многие из Сибири мечтали уехать в Москву, Питер, Сочи, а сейчас есть довольно много запросов на переезд оттуда. Мы видим активный рост интереса к Сибири».
Промышленные и производственные парки кластера занимают значительно большие площади на территории «Верх-Тулинский». Фото: Наталья Ланцухай
Модель КРТ пригорода, разрабатываемая девелоперской компанией «Лидер Инвест Групп», предусматривает, помимо разработки концепции развития территории, поэтапную подготовку земельных участков для использования будущими резидентами, работы по обеспечению территории кластера инженерными коммуникациями. «Что делаем мы? — Строим сети, коммуникации, дороги, парковые зоны с детскими площадками », — продолжает Екатерина Скоморохова. За 5 лет реализации МИП «Верх-Тулинский» построено 37,1 км линий электропередач, 32,8 км распределительных газопроводов высокого и низкого давления, 31,7 км проездов с твердым и переходным покрытием, на территорию заведены интернет-провайдеры.
«Домовладения мы не строим. Мы считаем более правильным, когда у человека есть возможность выбрать земельный участок и строить дом самостоятельно или поручить это подрядчику. На территории экопоселка «Сибирские просторы» сейчас работают несколько застройщиков», — пояснила проект-менеджер. Территория жилой застройки «Сибирских просторов» составляет 240 га. Строительные компании выкупают здесь по несколько участков для строительства внутри поселка кварталов в едином стиле и дальнейшей реализации готовых объектов. Расчетный объем инвестиций МИП «Верх-Тулинский» — 14,556 млрд рублей, из них инвестиции девелопера — 1,735 млрд рублей. На сегодняшний день «Лидер Инвест Групп» уже инвестировал в проект 1,33 млрд рублей.
На территории экопоселка «Сибирские просторы» сейчас работают несколько застройщиков. Фото: Михаил Периков
Промышленные и производственные парки кластера занимают значительно большие площади на территории «Верх-Тулинский» и имеют не меньшее значение в её развитии. Сегодня они насчитывают уже около 100 резидентов. Технология развития территории здесь схожа, но имеет и свои особенности.
«Бизнес-парк «Лидер» — коммерческий проект, земля для бизнеса. Строим точно также все необходимые сети, далее резиденты покупают участки, получают разрешение на строительство и начинают работать на данной территории. Первые продажи в этом парке начались в 2019 году. Сейчас на площади 32 га все участки проданы. Есть резиденты, кто уже работает: деревообработка, полиэтиленовое производство, пищевое производство, завод металлоконструкций. Изначально территория этого бизнес-парка была распределена на две зоны: внутренняя часть - производство, зона, прилегающая к дороге - магазины, склады, СТО», — рассказала Екатерина Скоморохова.
Как объяснил Михаил Камбаров, транспортный каркас имеет важнейшее значение в развитии территории и в реализации изначальной концепции: «Когда в 2021 году на нашей территории работы по реконструкции федеральной трассы К-17р «Новосибирск – Кочки – Павлодар» вышли на финальную стадию мы вновь актуализировали концепцию, доработали план КРТ и начали продажи участков в парке «Придорожный». Ещё один импульс развитию придаст строительство в шести километрах от нашей территории Южного объезда».
Парк «Придорожный» — земельные участки торгового, складского, административного назначения на первой линии федеральной трассы К-17р. Фото: Наталья Ланцухай
Парк «Придорожный» — земельные участки торгового, складского, административного назначения на первой линии федеральной трассы К-17р. Один из них предусмотрен под строительство гостинцы. Ещё одна из идей, которая возникла по ходу работы над проектом и сейчас получает планомерное конструктивное развитие — формирование в «Придорожном» специализированного кластера дилерских центров по продаже сельхозтехники: на сегодня их два, но будет значительно больше. Первый этап освоения парка составит 95 га. Начало освоения — 2021 год.
«Как сочетаем резидентов? - Спрашиваем на входе «Чем занимаетесь?» Стараемся избирательно подходить, потому что для нас принципиально предусмотреть возможные неудобства и соблюсти интересы соседей», — поделилась подходом в формировании пула бизнес-резидентов проект-менеджер «Лидер Инвест Групп».
Портрет бизнес-резидента парков МИП «Верх-Тулинский» также ёмко обрисовал Михаил Камбаров: «Малый-средний действующий бизнес, мечтающий о своих производственных и складских площадях. Мы посмотрели, какой набор опций нужен этой группе резидентов и создаем его. Тренд выноса предприятий за границы города будет только нарастать».
КРТ пригорода предусматривает обеспечение всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Фото: Наталья Ланцухай
И ещё о комплексности. Как рассказали авторы МИП, одной из задач, которую они ставили себе при запуске проекта было, «чтобы собственники бизнеса, сотрудники предприятий жили в непосредственной близости. За последние полтора-два года в «Лидер Инвест Групп» на живых примерах убедились, что это работает: «В начале резидент переносит бизнес, начинает ездить сюда из города на работу и приходит к выводу о целесообразности покупки или строительства здесь дома».
Ближайшие перспективы МИП «Верх-Тулинский» состоят не только в развитии перечисленных объектов. На очереди — новые проекты для бизнеса, жилой проект «Новая Верх-Тула» площадью 240 га. «У нас высокая динамика роста стоимости участков, высокая капитализация: начинали с 35 тысяч рублей за сотку в жилой зоне, сейчас стоимость там — 250-300 тысяч рублей. По промышленной земле начинали с 3 млн рублей за гектар, сейчас — средняя цена здесь 6-7 млн рублей, а на первой линии, вдоль дороги — 9 млн рублей. Но у нас нет цели просто реализовывать участки земли, нам нужно, чтобы территория жила и развивалась, чтобы появлялись новые предприятия и новые рабочие места. По плану развития к 2030 году рабочие места должны быть созданы для 2400 человек», — посвятил в дальнейшие планы КРТ Михаил Камбаров.
«Лидер Инвест Групп»,
https://bpleader.ru/
Реклама