Мыслить комплексно: «Гвидон» добивается системности принятия решений по КРТ
При этом в КРТ объединены три несмежных территории, в одной из которых жилье по программе реновации будет соседствовать с промышленными предприятиями. Как сообщил «Стройгазете» представляющий интересы «Гвидона» руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, власти нарушают право компании на приоритетное право заключения договора о КРТ заведомо неисполнимыми для правообладателей условиями реализации проекта. В частности, в границы не включено действующее предприятие, активное участие которого необходимо для строительства жилья по-соседству, плюс подавляющая часть территории фактически безвозмездно отходит в собственность города, а ПЗЗ были изменены только лишь в угоду властям – в целях принятия решения о КРТ. По его словам, дело затрагивает не только интересы конкретного бизнеса, но и в целом поднимает вопрос о системности градостроительного развития Москвы, «злоупотреблении» городом механизмом КРТ.
Московский городской суд в начале августа приступит к рассмотрению иска АО «Гвидон» к правительству Москвы и прокуратуре Москвы о признании недействующим постановления мэрии об изменении правил землепользования и застройки, касающегося участка компании, попавшего под комплексное развитие территории.
Изменения ПЗЗ касаются проекта решения о КРТ №24 (северная часть) бывшей промышленной зоны «Огородный проезд» в Марьиной Роще вблизи станции метро «Бутырская». Инвестиции в обновление этой территории вице-мэр по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов оценил почти в 30 млрд рублей.
Документация о комплексном развитии была опубликована в апреле этого года. КРТ затрагивает три территории общей площадью 15,07 га. В основном здесь находятся склады, сообщала мэрия.
На их месте в течение восьми лет с момента заключения договора планируется построить более 192 тыс. кв. метров различной недвижимости. В том числе здесь могут появиться:общественно-деловые объекты, жилые дома по программе реновации, объекты для размещения коммунальных баз ГБУ «Автомобильные дороги СВАО», ГБУ «Жилищник района Бутырский», ГБУ «Жилищник района Марьина Роща», гостиница, физкультурно-оздоровительный комплекс, скалолазный центр, храмовый комплекс.
Однако планы властей ущемляют права бизнеса, считают в «Гвидоне». Компания арендует у мэрии два соседних участка — 1,5 га в аренде до 2044 года и 0,4 га в краткосрочной аренде для эксплуатации складской базы. Под КРТ попадают 1,5 га, на которых расположены 12 эксплуатируемых строений площадью от 5,6 кв. метров до 16,2 тыс. кв. метров. Согласно проекту решения о комплексном развитии, все здания предназначены под «снос/реконструкцию».
Алмаз Кучембаев объяснил, что дело касается не только конкретного проекта КРТ, но и в целом градостроительной деятельности Москвы.
Во-первых, документация для комплексного развития была разработана с нарушением существующих регламентов. Границы КРТ №24 были установлены в правилах землепользования и застройки на основании постановления правительства Москвы. «Для этого власти изменили ПЗЗ, и сделано это было только, чтобы создать несоответствие имеющихся видов разрешенного использования участков установленным в документации. А это злоупотребление», — сказал Алмаз Кучембаев.
По его словам, власти в апреле 2022 года установили на огромные территории промзон города почти весь предусмотренный для них набор видов разрешенного использования (ВРИ), за исключением складов. При этом на большинстве таких участков стоят именно складские объекты. «Хотя отсутствие ВРИ - «склады» не всегда отвечает реальным запросам города в части конкретного проекта, таким образом все равно соблюдается критерий несоответствия ВРИ документации. До внесения изменений участок «Гвидона» соответствовал перечню в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Поэтому перед публикацией проекта решения о КРТ зачастую вносятся изменения в ПЗЗ», — рассказал юрист. Кроме того, подчеркивает Алмаз Кучембаев, измененные ПЗЗ противоречат генеральному плану города. «А положения генплана важнее», - отметил он.
Проект решения о КРТ содержит в себе и обычные ошибки, например, он неточен в части площадей территории. «Согласно документации мэрии, общая площадь участков составляет 15,07 га, тогда как по данным Единого государственного реестра недвижимости их общая площадь равна 15,86 га. Наконец, границы КРТ пересекают границы земельных участков, ранее поставленных на кадастровый учет, что также является нарушением. И даже полное исключение площадей этих участков из общей суммы площади КРТ не делает данные в проекте решения достоверными», — указал Алмаз Кучембаев.
Во-вторых, нарушено право «Гвидона» на преимущественное заключение договора о КРТ. «Возможно, компания сама занялась бы реализацией проекта, но ее никто не известил о проведении КРТ и не предлагал заключить договор», — говорит юрист. Проект КРТ публиковался еще в 2021 году, но на иных условиях и в иных границах – мэрия должна была направить новое предложение в соответствии с установленным порядком. Отсутствие извещения может привести к финансовым потерям со стороны потенциального оператора проекта. Уже был случай, когда после проведения торгов и начала реализации крупного проекта выяснилось, что один из правообладателей не был извещен о КРТ. И застройщик был вынужден заплатить значительную сумму компенсации за изымаемое имущество, чтобы истец отказался от иска и прекратил процесс», - сказал Алмаз Кучембаев.
В-третьих, возникает вопрос о целесообразности КРТ №24 в принципе. В эту территорию включены три территории, которые вообще никак не соседствуют друг с другом — на 9,33 га, на 2,63 га и на 3,11 га. В последний входят арендуемые «Гвидоном» 1,5 га, и именно здесь планируется жилье, офисы и гостиница. Юрист объяснил, что включение в КРТ несмежных участков допускается, но именно в этом проекте планируемые объекты не взаимосвязаны друг с другом, сами территориальные зоны развиваются самостоятельно и даже не имеют прямой дорожной связи. «Кроме того, жилье планируется вблизи крупных действующих промышленных предприятий. Вряд ли такое соседство понравится жильцам, да и санитарные зоны заводов довольно обширные, жилищное строительство там невозможно без приостановки предприятия и сокращения санитарно-защитной зоны», — добавил он.
Вызывает вопросы и экономика проекта. По условиям КРТ, застройщик должен безвозмездно передать городу значительную часть запланированных объектов. При этом, говорит Алмаз Кучембаев, строительство жилья спорно из-за соседства с заводами, обоснования необходимости возведения ФОКа и скалолазного центра нет, а строительство гостиниц и производственных объектов с учетом текущей рыночной конъюнктуры и затратами на строительство коммунальной базы, ФОКа, может и вовсе обернуться убытками для любого потенциального инвестора. Юрист предполагает, что в этих условиях за проект КРТ №24 может взяться только государственный оператор, который будет строить за бюджетные средства. Тем самым город самими условиями реализации отсекает даже теоретическую возможность для правообладателей реализовать гарантированное законом преимущественное право на реализацию проекта.
«Нарушения при разработке документации, не извещение правообладателей о возможности КРТ, спорная целесообразность включения разных участков не позволяют говорить именно о комплексном развитии этого квартала», — резюмировал Алмаз Кучембаев, отметив, что, если отсутствие системности будет распространяться и на другие проекты КРТ, то уже сложно говорить о продуманной градостроительной политике в целом.