Выморочная недвижимость попадает в руки мошенников

Московская полиция сообщила о задержании преступной группы, незаконно завладевавшей недвижимостью умерших жителей столичного региона. Покупатели квартир, оставшихся пустовать после смерти одиноких людей, несут существенный риск стать жертвами злоумышленников, свидетельствуют эксперты. Как не стать обладателем проблемной квартиры — в материале «Известий».

Что продал покойник

Сыщики МУРа вместе с коллегами из подмосковной полиции задержали четверых жителей города Видное по подозрению в совершении серии мошенничеств с недвижимостью. Подозреваемые собирали информацию об умерших, похороненных за государственный счет и не имевших родственников. Затем при помощи этой информации преступная группа, по версии следствия, незаконно обогащалась за счет принадлежавшего покойным жилья.

«Аферисты изготавливали поддельные договоры купли-продажи принадлежавшего умершим жилья, якобы заключенные в середине 90-х годов. На основании фиктивных нотариальных доверенностей они регистрировали право собственности на граждан, которые имели неизлечимое заболевание или вели асоциальный образ жизни. Затем переоформляли недвижимость на одного из аферистов, который продавал ее добросовестным покупателям», — говорится в сообщении МВД России.

Все четверо задержанных фигурируют в эпизоде с реализацией квартиры в поселке Развилка. Трое проходят еще по двум случаям продажи квартиры в Видном. В этом случае потерпевшей стороной была признана администрация Ленинского городского округа — жилье стоимостью около 7 млн рублей должно было поступить на муниципальный баланс. Один из предполагаемых сообщников уже был осужден за подобные махинации. Сейчас два подозреваемых находятся под домашним арестом, один — под стражей, еще одному суд запретил определенные действия. Изъяты расписки, фиктивные договоры, копии паспортов, банковские карты.

Сообщник в конторе

Еще один вариант незаконного завладения недвижимостью умершего — использование сообщников в нотариате. Следователи управления МВД по Удмуртии в начале июля передали в суд дело в отношении трех жителей Ижевска. По версии следствия, один из обвиняемых случайно узнал, что у его недавно умершей знакомой, владевшей двумя квартирами (в Ижевске и Агрызе), нет наследников.

«Чтобы завладеть обеими квартирами, которые по закону должны были перейти в собственность указанных городов, мужчина предложил своей знакомой, являвшейся юрисконсультом нотариуса, подделать документы. Женщина оформила наследственное дело и свидетельство о праве на наследство, внеся в них ложные сведения о том, что обвиняемый является внуком умершей женщины. Поддельные документы он предоставил в регистрирующие органы, где получил право собственности на указанную недвижимость, которую в последующем продал», — говорится в сообщении ведомства. Ущерб для администраций, которым должна была достаться жилплощадь, составил 5,2 млн рублей. Любопытно, что сообщники получили даже недополученную пенсию покойной — 45 тыс. рублей.

Наиболее распространенными схемами присвоения недвижимости умерших являются оформление доверенности от имени покойного задним числом, а также внесение изменений в завещание, благодаря чему злоумышленники получают возможность воспользоваться имуществом наследодателя после его смерти, рассказал «Известиям» управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк & партнеры», член Ассоциации юристов России Владислав Ватаманюк.

— Обычно это происходит, когда отсутствуют наследники по закону или завещанию или таковые отказались от наследства, не совершив действий по его принятию. В таком случае по закону имущество считается выморочным и подлежит переходу в публичную собственность — органам местного самоуправления. Однако в результате преступного сговора злоумышленников с нотариусом им зачастую удается внести изменения в документы, служащие основанием для принятия наследства и исключить переход имущества в публичную собственность.

Наиболее распространенными схемами присвоения недвижимости умерших являются оформление доверенности от имени покойного задним числом, а также внесение изменений в завещание, благодаря чему злоумышленники получают возможность воспользоваться имуществом наследодателя после его смерти, рассказал «Известиям» управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк & партнеры», член Ассоциации юристов России Владислав Ватаманюк.

— Обычно это происходит, когда отсутствуют наследники по закону или завещанию или таковые отказались от наследства, не совершив действий по его принятию. В таком случае по закону имущество считается выморочным и подлежит переходу в публичную собственность — органам местного самоуправления. Однако в результате преступного сговора злоумышленников с нотариусом им зачастую удается внести изменения в документы, служащие основанием для принятия наследства и исключить переход имущества в публичную собственность.

Инструменты вора

— Документами, служащими эффективным инструментом в руках преступников, выступают завещание, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество умершего родственника, супруга, мачехи, отчима и так далее, — объясняет «Известиям» адвокат, руководитель уголовно-правовой практики Vinder Law Office Максим Маценко.

Он отметил, что разделение ролей помогает злоумышленникам оперативно реализовать свой преступный замысел, как в случае с ижевскими обвиняемыми.

По словам адвоката Маценко, еще один частый прием мошенников — подделка документов, которые сами по себе не предоставляют преступнику право собственности, однако могут служить основанием такое право впоследствии получить.

— Это свидетельство о рождении, свидетельство о браке, паспорт, иные документы, которые устанавливают родственную, супружескую или иную семейную связь преступника с умершим гражданином, наличие которой необходимо для признания лица наследником по закону.

Он отмечает, что мошенники стали чаще использовать электронную подпись (ЭЦП), неправомерно получив доступ к ней.

— Это становится возможным благодаря использованию вредоносных компьютерных программ или же оформлению с использованием подложных документов. С помощью ЭЦП преступники, например, нередко удостоверяют договор дарения или договор купли-продажи от лица умершего гражданина, оформляя их на дату, предшествующую дате смерти. Однако такой способ в отношении умерших пожилых граждан менее распространен, чем первые два.

Коррупционная составляющая

Собеседник отмечает, что масса вопросов возникает и к служащим Росреестра, которые регистрируют переход права собственности, инициированный мошенником.

— Примечательно, что именно действия служащих Росреестра становятся той самой вишенкой на торте, так как согласно п. 6 постановления пленума ВС РФ от 30 ноября 2017 года № 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» мошенничество считается оконченным с момента возникновения у виновного юридически закрепленной возможности вступить во владение или распорядиться чужим имуществом как своим собственным (в частности, с момента регистрации права собственности на недвижимость).

— Применительно к использованию ЭЦП как инструмента изготовления подложных документов (входящих в первую группу) в контексте названных мошеннических схем коррупционная составляющая может иметь место и в деятельности представителей коммерческих аккредитованных удостоверяющих центров, которые за соответствующее «вознаграждение» выдают преступникам ЭЦП при предъявлении последними подложных документов, — говорит Маценко.

Если наследник нашелся

Бывают случаи, когда всё же находятся законные наследники, имеющие права на жилище. Юристы рекомендуют им незамедлительно принимать меры по обеспечению своих прав.

— Наследнику, узнавшему о том, что имущество было получено мошенническим путем, следует, помимо подачи иска в порядке гражданского судопроизводства, немедленно подать заявление в полицию о хищении имущества обманным путем, — говорит адвокат Ватаманюк. — Что касается подачи иска в порядке гражданского судопроизводства, возможны различные модификации. Как правило, они зависят от способа мошенничества. В целом они заключаются в предъявлении требования о восстановлении срока на принятие наследства и признании права собственности на имущество наследодателя.

Он добавил, что не исключены случаи оспаривания завещания, предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

— В любом случае главная цель, которая преследуется такими лицами, — признание права собственности на наследственное имущество.

Что ждет покупателя

Чтобы избежать неприятностей, необходимо дотошно проверять документы перед сделкой по приобретению нежвижимости, советует помощник адвоката Ольга Козлова.

— Очень частая ловушка для покупателя — необоснованно заниженные цены на продаваемую недвижимость. Мошенники стараются действовать быстро, поэтому и готовы существенно занизить цену. Важно сравнивать указанную в объявлении цену с рыночными ценами на аналогичное жилье.

Собеседница также рекомендует обращать внимание на личность продавца недвижимости. Стоит запросить у него документы, удостоверяющие личность; документы, по которым он получил право собственности на данное имущество; выписку из домовой книги; справку о составе семьи.

— Не лишним будет при наличии возможности поговорить с соседями продавца, что поможет, например, уточнить информацию относительно действительного наличия или отсутствия у умершего гражданина каких-либо членов семьи.

Лучше отказаться от покупки подозрительной квартиры, чем позже судиться с реальными собственниками жилья — муниципальными властями или наследниками.

По судебной практике непринятие покупателем достаточных мер к проверке недвижимости, продавца, документов при сделке может стать основанием для вынесения решения не в его пользу. Например, жительница Пресненского района столицы уже несколько лет отстаивает в судах разной инстанции свое право проживать в купленной еще в 2015 году у мошенницы квартире. В этом случае аферистке удалось оформить выморочное имущество, «породнившись» с покойной москвичкой — нотариус выдал свидетельство о праве на наследство по поддельному свидетельству о рождении.

Не только продажа

Оперативник одного из подразделений по борьбе с имущественными преступлениями рассказал «Известиям» о том, как мошенники распоряжаются незаконно полученным жильем, если продать его не получается.

— «Криминальное» жилье, как правило, не имеет перспектив для продажи, если говорить о крупных мегаполисах. У хороших риелторов есть «родословная» на каждый проблемный объект. Собственно, данных и в открытом доступе хватает. Помимо адресов, засветившихся в делах о мошенничестве, в такой список входят, например, квартиры сутяжников. Речь о постоянно жалующихся друг на друга родственниках, которые прописаны в одном помещении. Если квартиру делят по суду, ее уже практически невозможно продать по рыночной цене. А чрезмерно низкая цена всегда вызывает подозрение. Поэтому преступники всё чаще монетизируют присвоенные «квадраты» альтернативными способами. Чаще всего это создание в таких помещениях хостелов или апартаментов. Иногда это происходит легально, а иногда квартиру просто сдают через сайт объявлений. Мы также сталкивались с тем, что такое жилье превращали в «резиновые» квартиры для мигрантов или притоны для занятия проституцией.

Иван Петров

“Известия”