Россия может «потерять» города

Девелоперы перестают строить, люди — покупать.

В России распродано менее 28% строящегося жилья, раскрыл в апреле неутешительные данные институт ДОМ.РФ. Это влияет на динамику застройщиков, которые не спешат начинать новые проекты, а значит, и на экономику, драйвером которой является стройотрасль. На проблему затоваривания уже обратил внимание Владимир Путин, а Ирек Файзуллин предложил девелоперам «немножко снизить цены, чтобы продалось». О состоянии рынка жилья — в материале «Компании».

Кризис добрался до девелоперов?

Президент РФ Владимир Путин накануне заявил о затоваривании рынка недвижимости. Предложение серьезно превышает спрос, и, если так продолжится дальше, объемы строительства могут сильно снизиться, предупредил он, выступая на совещании по экономическим вопросам.

Об этом же несколькими днями ранее со ссылкой на данные ДОМ.РФ сообщал журнал «Компания». Из исследования института следует, что девелоперами сегодня реализовано только 28% возводимого жилья (всего в стране строится 98 миллионов квадратных метров). При этом 72% строящихся квартир остаются нераспроданными. Особенно медленно уходят квартиры в комплексах, строительство которых стартовало в 2022–2023 годах. Объем проданной недвижимости за это время — 13%.

Вслед за президентом внимание на проблему обратил и глава Минстроя Ирек Файзуллин. Выступая 12 апреля на XXIV Ясинской международной научной конференции, он посоветовал застройщикам снизить цены на жилье. «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос — не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?» — цитирует министра РИА «Недвижимость».

Застройщики взяли паузу

Предупредил глава Минстроя и о другой проблеме — нежелании ряда застройщиков возводить жилье. По его словам, более чем в половине городов России новые комплексы почти не строятся. Речь идет более чем о 600 из 1117 городов страны, а имеющиеся финансовые инструменты в этих городах не срабатывают, сказал он.

Проблема действительно серьезная: стройка, как не раз отмечал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, — драйвер экономики страны. На сферу строительства и ЖКХ приходится 11% ВВП России, она обеспечивает 12% налоговых поступлений и рабочие места для 8,5 миллиона человек (данные по 2021 году. — Прим. ред).

По мнению главы аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, помочь ситуации может программа субсидирования ставок проектного финансирования. Нужно сделать так, чтобы ставка проектного финансирования для девелоперов не поднималась выше уровня ключевой ставки ЦБ (сегодня 7,5%) вне зависимости от динамики продаж, сказал он. Такой подход, по словам Гольдберга, поддержит запуски 2022-го и начала 2023 года, позволит застройщикам не бояться выходить с новыми проектами. В перспективе эта мера может поддержать возведение 80–85 миллионов «квадратов» недвижимости.

В то же время из исследования института следует, что запуск девелоперами новых проектов в РФ в первом квартале 2023-го оказался на 20% выше, чем за аналогичный период прошлого года. И глобально аналитики пока не ждут падения числа сделок: по их расчетам, общий объем выданной ипотеки к концу года должен быть сопоставим с показателями 2022-го. Исследование не отображает динамику по российским городам: судя по всему, высокий объем застройки в развитых миллионниках соседствует с нулевым объемом застройки в городах, считающихся менее перспективными.

Что с ценами

По данным компании «Метриум», жилье в Москве при этом стало самым доступным за последние несколько лет. Коэффициент доступности столичных новостроек в прошлом году составил 6,6 года, сообщили в среду аналитики.

Речь идет о времени, которое требуется семье из двух человек со средним доходом, чтобы накопить деньги на покупку квартиры в массовой новостройке. В конце 2021-го на это требовалось больше времени — 7,9 года. Уменьшилась при этом в IV квартале 2022-го и средняя цена квартиры в новом ЖК комфорт-класса Москвы: 12,1 миллиона против 12,8 миллиона в аналогичный период годом ранее.

По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева (цитата по «Интерфаксу». — Прим. ред.), девелоперы в конце года пошли на снижение стоимости как раз из-за обилия предложения. Благодаря этому рынок на время стал «рынком покупателя», и застройщики не просто инициировали акции, но и напрямую снижали цены, дал понять он.

В начале апреля 2023-го доля нераспроданных новостроек комфорт-класса в Москве составила 42%, сообщает РБК со ссылкой на расчеты аналитического центра ДОМ.РФ. В этом сегменте продано 3,4 из 16,2 миллиона квадратных метров возводимого жилья. В классе «бизнес» и «элит» показатели похуже — реализовано 2,8 из 7,9 миллиона «квадратов», не продано 47% от всего объема.

По словам Гольдберга, более высокий объем нереализованного жилья в элитном сегменте связан с ценами: «квадрат» здесь стоит более 500 тысяч рублей, а возможности субсидирования покупки такой недвижимости сильно ограниченны. Это приводит к тому, что варианты по доступным ценам уходят более-менее быстро, а на рынке дорогих квартир может образоваться избыток предложения.

В ближайшее время цены на недвижимость в Москве могут скорректироваться на 5–10% в сторону снижения, заявила в разговоре с «Компанией» Мария Румянцева, CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE. Причем касается это как новостроек, так и вторички, которая всегда тянется за первичным жильем. Эксперт полагает, что падение цен будет неявным — в виде акций и бонусов, так как застройщики просто не заинтересованы в афишировании этого процесса. В противном случае рынку грозит пауза: на фоне снижения цен покупатели могут отложить согласованные сделки в ожидании их дальнейшего уменьшения.

Фото: Новый Взгляд

Лилиана Набиуллина

“КО”