Стратегии и сценарии: лидеры отрасли обозначили задачи на 2023 год
Большинство выступавших звучали мажорно: рынок — по крайней мере, московский — показал высокую адаптивность к текущим условиям. В частности, как сообщила заместитель главы столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Мария Макарова, показатели регистрации договоров долевого участия на квартиры и нежилые помещения в Москве по итогам 2022 года были рекордные: «Свои права зарегистрировали 101 935 участников долевого строительства, что на 26% превышает результаты 2021 года и на 74% выше итогов 2020-го».
Устойчивость столичного рынка коммерческой недвижимости подтвердил и директор по аренде KR Properties Максим Белецкий: «Прошлогодний объем сделок по аренде офисных помещений в объектах компании на 35% превысил показатель кризисного 2020 года». Более того, как отметил спикер, в офисном сегменте даже не сбылись негативные прогнозы: часть западных компаний, которые могли покинуть Россию, все же либо осталась, либо сохранила за собой площади, которые теперь сдаются в субаренду. Одновременно активизировался спрос со стороны российских госкомпаний, а также представителей азиатских стран, что поддержало развитие офисного рынка. Наиболее высоким спросом сейчас пользуются офисы площадью от 500 до 3 000 квадратных метров. «Да, произошла коррекция сроков действия договоров аренды, — уточнил Максим Белецкий. — Если раньше нормой считалось снять помещение на пять-семь лет, то сейчас арендаторы предпочитают договариваться на срок от одного года до трех лет. При этом многие просят включать в договор пункт о возможности досрочного прекращения аренды с оповещением за три-четыре месяца».
Однако Москва — не вся Россия, поэтому на российском рынке все выглядит не столь оптимистично. Главные опасности, которые подстерегают рынок, по мнению руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилла Холопика, — это падение спроса на новостройки, замедление темпов наполнения эскроу-счетов и следующее за ними снижение объемов проектного финансирования. «Скорее всего, банки начнут сейчас притормаживать выделение средств, — предположил эксперт. — Сегодня эскроу только на 89% покрывают банковские кредиты, то есть на 11% стройка финансируется из других источников». Предлагаемое НОЗА решение — «разгонять продажи» — как за счет ипотечных программ, так и за счет снижения стоимости квадратного метра.
С необходимостью всячески поддерживать спрос согласен и президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Но механизмы для этого он видит другие. В частности, считает, что покупательская способность населения в ближайшее время улучшаться не будет, поэтому рынок начнет смещаться к массовому продукту. А чтобы его им насытить, акцент нужно сделать на развитии индустриального домостроения, которое обеспечит гарантированное качество и даст возможность дешево начать стройку на всей территории страны. «А пока у нас «индустриалка» по-прежнему доминирует в крупных городах, тогда как города с населением менее 500 тыс. человек уже не так интересны для работы девелоперов», — подчеркнул глава НОСТРОЙ.
Антон Глушков также напомнил, что по итогам прошлого года в РФ установлен очередной рекорд по количеству введенного жилья — 102,7 млн кв. м (сюда входят и многоквартирное, и индивидуальное жилищное строительство). При этом 2022-й показал достаточно серьезные колебания по спросу, что отразится на объеме ввода жилья в регионах. Однако, по словам главы профсообщества, в ближайшие год-полтора эти изменения будут малозаметны, так как сегодня в стройке находится около 100 млн «квадратов», и примерно 50% этого объема, по его данным, уже нашли своих покупателей, инвесторов, что говорит о том, что нарушений сроков по договорам не предвидится, а определенный запас прочности у девелоперов уже накоплен.
Кроме того, стабильности рынка, уверен Антон Глушков, поспособствует и то, что «ситуация со сделками стала меняться в лучшую сторону». «Гарантии со стороны застройщиков сейчас очень высокие, инвесторы охотно вкладывают деньги в жилье, — пояснил он. — Если еще год назад даты совершения сделок были ближе к завершению проекта, то сейчас они смещаются на три-пять месяцев до окончания строительства в зависимости от типа стройки».