Нашли крайнего: стройматериалы никак не могут быть основным драйвером роста стоимости жилья
Евгений ВЫСОЦКИЙ, исполнительный директор аналитического агентства «СМ ПРО»:
«Рынок первичной недвижимости двух столиц замер. Причиной тому — взлет цен на строительные материалы, приведший к подорожанию московских и петербургских новостроек», — наперебой рассказывают отраслевые эксперты и аналитики. И это при том, что мы неоднократно показывали на примерах, что стройматериалы не являются факторами, существенно влияющими на стоимость жилья, в том числе это было отмечено на недавнем круглом столе «Стройгазеты» по теме «Модернизация в строительстве и востребованность качественных проектов в любой экономической ситуации». Что ж, как говорится, «повторенье — мать ученья». Разберем еще раз — детально.
Начнем с первопрестольной и сравним ее с Тверской областью. Первое, что примечательно, — полная стоимость строительства в этом регионе вдвое ниже, чем в столице, тогда как стоимость стройматериалов в области — и об этом можно говорить с уверенностью — намного выше, чем в Москве. Считаем дальше. Доля стройматериалов в полной стоимости строительства в Твери оценивается в плюс-минус 60% (здесь еще учитываются и строительно-монтажные работы (СМР), и стоимость земли, подведения коммуникаций и т. д.). По аналогии с Тверью (а точные данные ни эксперты, ни девелоперы не дают) можно предположить, что доля ресурсов в полной стоимости строительства в Москве будет примерно около 30%.
Именно предположить, так как, по словам самих застройщиков, выделить эту составляющую (стоимость стройматериалов в себестоимости — «СГ») среди всех факторов ценообразования и оценить ее влияние затруднительно. Если это действительно так, то почему уже больше года производители строительных материалов обвиняются в росте цен на недвижимость? На основании чего делаются громкие заявления о том, что «взлет цен на стройматериалы привел к подорожанию»?
Не лучше обстоят дела с объективной оценкой составляющих истинного роста стоимости жилья и в Санкт-Петербурге. Так, комментируя данные «Делового Петербурга» о том, что прошедшим летом себестоимость строительства в Северной столице относительно весеннего пика снизилась в среднем на 3-5 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от класса проекта, эксперты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» уверены, что, несмотря на небольшое падение, в ближайшее время рост себестоимости строительства продолжится, хотя и меньшими темпами. «Цены на квартиры при этом не будут расти так активно, как в предыдущие два года. Эти факторы станут ограничителями для доходности строительных проектов и, как следствие, могут вызвать плавное снижение темпов вывода нового жилья на рынок», — предупреждают они.
Судя по таким высказываниям (и здесь проблема, как у московских девелоперов), «затруднительно выделить составляющую и оценить ее влияние». Попробую им помочь.
Итак, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга выросла в 2021 году на 33,9% (с 125,8 до 168,5 тыс. рублей), то есть рост составил 42,7 тыс. рублей. При этом стоимость СМР, включая стоимость стройматериалов, поднялась всего на 20% — с 53,5 до 64,2 тыс. рублей за «квадрат» (+10,7 тыс. рублей). Получается, что основной рост цены квадратного метра (+32,0 тыс. рублей) все же произошел за счет увеличения прибыли девелоперов и роста прочих расходов, не связанных с ресурсами и СМР.
Таким образом, пока рынку не будут представлены другие более достоверные данные, возьму на себя смелость самостоятельно оценить долю стройматериалов в стоимости «квадрата» на рынке новостроек. Она не превышает 15%! А что же оставшиеся 85%? Может, как раз там и стоит искать причины роста цен на «первичке»?
Стоимость «квадрата» увеличивается за счет прибыли девелоперов, а в росте цен на недвижимость больше года обвиняются производители строительных материалов.