Ростов-на-Дону стал лидером по объему ввода складской недвижимости среди регионов РФ, Москва - абсолютный лидер в стране
Всего за этот период было введено 688 тыс. кв. м (+1,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года). Из них 50% расположено в Москве, 46% – в регионах России и 3% – в Санкт-Петербурге. Лидером по объему нового предложения в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стал Ростов-на-Дону, на который пришлось 18% объема введенных за первое полугодие складских помещений.
По типу строительства на проекты built-to-suit пришлось 36% введенных складских площадей, их доля в общей структуре ввода сократилась на 5 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наиболее крупными новыми объектами такого формата стали два распределительных центра для компании Ozon в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.
Доля спекулятивных площадей возросла на 1 п. п. и составила 45%. Объем сделок за указанный период составил 280 тыс. кв. м, при этом 49% спроса пришлось на ретейлеров. Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2022 года увеличилась на 0,3 п. п. в годовой динамике и достигла 2,5%, а с учетом субаренды – 3,8% от общего предложения.
На фоне увеличения доли вакантных площадей наблюдалось замедление роста стоимости аренды: средневзвешенная ставка на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 5 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ (+2% с начала года).
Предложение
По итогам I полугодия 2022 года общий объем складских площадей в России составил более 36,6 млн кв. м, из которых 19,6 млн кв. м (53%) приходится на Московский регион, 4,2 млн кв. м (12%) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 12,8 млн кв. м (35%) – на остальные регионы России.
Общий объем складских площадей, введенных в первом полугодии 2022 года в России, составляет 688 тыс. кв. м, что на 1,4% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Из них 50% (345 тыс. кв. м) находится в Москве, 46% (319,4 тыс. кв. м) – в регионах России и 3% (23,5 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге. Объем ввода в Московском регионе вырос на 18% по сравнению с I полугодием 2021 года, в то время как в Санкт-Петербурге показатель сократился более чем в два раза. Лидером по объему нового предложения в регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стал Ростов-на-Дону, на который пришлось 18% введенных за первое полугодие складских помещений. На Новосибирск, Брянск, Воронеж и Екатеринбург пришлось по 12–13% ввода на каждый из регионов.
В I полугодии 2022 года 36% введенных складских площадей пришлись на проекты built-to-suit. Их доля в общей структуре ввода сократилась на 5 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Наиболее крупными новыми объектами такого формата стали два распределительных центра, построенные для компании Ozon: III фаза складского комплекса «Дорожный» в Ростове-на-Дону (41,6 тыс. кв. м) и III фаза логистического парка «Кольцовский» в Екатеринбурге (38,8 тыс. кв. м). Кроме того, был введен в эксплуатацию распределительный центр X5 Group в Брянске (35,1 тыс. кв. м).
Доля спекулятивных площадей составила 45% объема ввода. Среди крупнейших спекулятивных объектов – складской комплекс «Северный» в Новосибирске (42 тыс. кв. м) и складской комплекс «Северный Обход» в Ростове-на-Дону (17,2 тыс. кв. м).
Оставшиеся 19% складских объектов были введены под нужды собственников. В этой категории лидерами по объему предлагаемых площадей стали распределительные центры розничной сети «Порядок» в Воронеже (40 тыс. кв. м) и «Почты России» в Уфе (15 тыс. кв. м).
Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2022 года по сравнению с аналогичным показателем 2021 года увеличилась на 0,3 п. п. и достигла 2,5%. С учетом предлагаемых в субаренду свободных площадей (1,3%) показатель общей вакансии достигает порядка 3,8% от общего предложения. При этом доля готовых вакантных помещений в складских объектах класса А составляет 2,3% (с учетом субаренды – 3,9%). По опыту прошлых лет ожидается, что субаренда будет носить краткосрочный характер и к концу года перейдет в формат классической прямой аренды.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «В течение первого полугодия наблюдалось увеличение объема вакантных площадей. К концу 2022 года данный показатель может превысить результат 2020 года, причем рост будет происходить неравномерно в зависимости от локации. В отдельных регионах по-прежнему наблюдается дефицит складских помещений с вакансией менее 1%, и при этом сохраняется высокая ставка аренды».
Спрос
По предварительным данным, в первом полугодии 2022 года объем сделок в регионах РФ (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составил 280 тыс. кв. м. Основными драйверами спроса стали ретейлеры с долей 49% в общем объеме спроса. На компании сектора онлайн-торговли пришлось 27%.
Объем сделок за первое полугодие в регионах России достиг 280 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем прошлого года, однако стоит отметить, что в 2021 году 77% сделок были заключены во втором полугодии. По итогам текущего года эксперты ожидают снижение спроса до уровня 800 тыс. кв. м, что будет на 35% ниже результата прошлого года.
Коммерческие условия
Как в Москве и в Санкт-Петербурге, на рынке складской недвижимости в остальных регионах России на фоне роста доли вакантных площадей наблюдалось замедление увеличения стоимости аренды. Ее значение выросло на 2% с начала года, при этом за 2021 год рост составил 32%. По итогам I полугодия 2022 года средневзвешенная ставка аренды на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 5 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ.
По словам Константина Фомиченко, ставки аренды на первичном рынке (BTS-проекты) по-прежнему выше, чем на вторичном (склады класса А). Средний диапазон стоимости аренды первичных складских площадей составил 5 500–7 200 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ и не претерпел существенных изменений. Для удаленных регионов с более высокой стоимостью строительства, таких как Хабаровск и Владивосток, значения ставки соответствуют 8 500–9 000 руб./кв. м/год triple net. К концу года можно ожидать стабилизацию арендной ставки в регионах России на фоне роста доли вакантных площадей, а также снижения объема спроса.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
Регион*
Объем качественной складской недвижимости класса А, В, м2
Доля вакантных площадей класса А, В, %**
Численность населения региона на 1 января 2022 г., тыс. человек
Оборот розничной торговли в 2021 г.,
млрд руб.
Запрашиваемая ставка аренды на проекты сухих складских комплексов класса А, руб./м2/год***
II кв. 2022 г.
Екатеринбург
1 618 699
4,3%
4 264
1 228
5 150
Новосибирск
1 556 869
3,2%
2 780
672
4 875
Краснодар
870 456
4,2%
5 687
1 908
5 500
Казань
867 996
0,0%
3 886
1 086
5 200
Ростов-на-Дону
855 466
9,4%
4 154
1 158
5 190
Самара
835 100
9,5%
3 132
758
4 613
Воронеж
539 813
4,7%
2 288
681
4 626
Нижний Новгород
483 900
0,4%
3 144
881
5 600
Челябинск
344 887
3,5%
3 419
685
4 500
Красноярск
283 672
0,8%
2 849
636
4 200
Уфа
261 900
0,0%
4 002
1 016
5 600
Волгоград
220 981
4,5%
2 450
478
5 400
Пермь
195 480
2,0%
2 557
616
5 940
Омск
124 169
9,1%
1 880
401
3 840
Источник: Knight Frank Research, Росстат
*Города-миллионники
**Включая предложения по субаренде
***Не включая НДС и ОРЕХ