Как россиянину продать квартиру в Испании без поездки в страну

Продавать сейчас выгодно. Мы работаем с клиентами из всех стран и видим, что спрос на испанскую недвижимость со стороны европейцев очень высокий. Объектов не хватает, наше агентство постоянно находится в поиске продавцов домов и квартир на вторичном рынке.

Наш офис расположен в Пунта-Приме, поэтому в основном мы работаем с регионами от Аликанте и южнее (Санта-Пола, Ла-Мата, Торревьеха и другие). Но вообще спрос силён на всём побережье Коста-Бланка, и, если вы сейчас захотите продать свою недвижимость, это можно сделать выгодно.

По опыту нашего агентства, срок реализации объекта по рыночной цене варьируется от двух недель до шести месяцев.

Алгоритм действий продавца недвижимости из России

1. Оценка объекта

Первым делом надо определиться с ценой. Обычно собственник сообщает сумму, на которую рассчитывает, а наш специалист анализирует объект, ситуацию на локальном рынке и даёт советы по ценообразованию. Многое зависит от эксклюзивности предложения: если аналогов нет, можно искать покупателя, в противном случае придётся как-то конкурировать с другими, в том числе с помощью цены. Ещё один важный фактор – время, которым располагает продавец. Для срочной сделки цена должна быть ниже рыночной. Продаётся сейчас вообще всё, вопрос только в том, насколько быстро и по какой стоимости.

2. Договор с агентством на продажу

Мы со всеми клиентами заключаем договор на продажу, по которому собственник авторизует нас работать с его объектом. И сразу же сообщаем, какие документы надо собрать, во-первых, для того, чтобы выставить недвижимость на рынок, и во-вторых, для дальнейшего заключения сделки.

Документы, чтобы выставить недвижимость на продажу

• Копия NIE продавцов
• Копии паспортов продавцов
• Простая нотариальная копия договора купчей – copia simple de la escritura pública
• Nota simple – выписка из реестра о юридическом состоянии жилья на текущий момент (если её нет, то мы можем заказать через интернет, это стоит €11 на сегодняшний день)
• Выписка из налоговой (офис SUMA) об уплате ежегодного налога IBI за дом, гараж (если есть) с указанием кадастровой стоимости объектов (recibo de IBI de vivienda y garaje con valor catastral)
• Последние счета за свет, воду, газ

Документы, чтобы завершить сделку

• Certificado eficacia energética y declaración responsable – сертификат энергетической пригодности и техпаспорт жилья
• Выписка из налоговой (офис SUMA) об уплате за вывоз мусора
• Сертификат из ТСЖ (administración de comunidad) об отсутствии задолженностей
• Оригиналы NIE продавцов, обязательно заверенные в налоговой, – в случае если продавцы приезжают и присутствуют на подписании лично (если оформлена доверенность, достаточно копии NIE и паспорта)
• Паспорт
• Оригинал купчей – escritura publica (его может затребовать нотариус, но необязательно; если оригинала нет, то нужно указать это)

В случае если на недвижимости есть кредит

• Выписка из банка о текущем состоянии кредита (carta de pago)
• Телефон менеджера банка, чтобы заранее предупредить его о дате подписания
  

3. Передача ключей

Владельцу необходимо предоставить нам доступ в объект, чтобы агенты могли организовать показы. Если собственник находится в России, то у него есть два варианта. Первый – отправить ключи почтой. Второй: мы можем с его письменного разрешения и на основе договора с агентством об авторизации поменять замок.

4. Поиск покупателя

Затем начинается наша работа по поиску покупателя. Сотрудник агентства делает профессиональную фотосъёмку объекта и размещает объявление на различных площадках – испанских и международных. Мы получаем доступ к аналитике и регулярно предоставляем собственникам отчёты о спросе на их объекты: сколько раз квартиру посмотрели, какие вопросы задавали и т. п. На основе этих данных можно корректировать позицию – повышать или снижать изначальную цену.

5. Договор о намерениях с покупателем

Когда покупатель найден, подписывается договор, подтверждающий серьёзность его намерений. Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключён основной договор и перечислена вся сумма).

6. Доверенность на агента

Если собственник не может приехать в Испанию для заключения договора о намерениях и завершения сделки, нужно подготовить доверенность на агента. У россиян есть два варианта. Первый подойдёт тем, кто живёт в Москве: владелец недвижимости обращается в консульство Испании и там оформляет доверенность – местные специалисты знают, какие документы принимают в их стране.

Вторым вариантом могут воспользоваться жители других регионов России. Мы присылаем форму доверенности, которая переведена с испанского на русский, владелец недвижимости идёт к нотариусу в своём городе, там заполняет эту форму, ставит на неё апостиль и высылает нам. Мы здесь переводим документ на испанский и получаем доверенность, которую нам бы выдал нотариус в Испании.

7. Завершение сделки

На основании доверенности мы представляем интересы продавца при завершении сделки у испанского нотариуса и выполняем все необходимые формальности вплоть до отправки денег в Россию. Таким образом мы уже проводили множество сделок во время пандемии с собственниками из разных стран.

8. Перевод денег продавцу

Недавно мы делали перевод средств от продажи квартиры в Москву. Клиент может принять деньги в России на основании договора купли-продажи и купчей, которая будет перерегистрирована на нового собственника. Второй вариант – зачислить эти деньги на его счёт в Испании, если он был открыт ранее.

Фото: база объектов Prian.ru