Почему растут цены в российских новостройках?
Цены на жилые метры в новостройках только растут. И этот процесс начался не вчера. Если сравнить январь 2020 г. и февраль 2022 г., то, как отмечает ЦИАН, стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла в старых границах Москвы и новой Москве на 60 и 58%, а в области – на 68%. К началу марта было 339 000, 210 900 и 151 900 руб. за 1 кв. м.
Как рассказал изданию «Ведомости» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин, средняя себестоимость строительства жилых многоквартирных домов с начала 2020 г. по конец 2021 г. в Москве увеличилась на 25%.
«Показатель сильно зависит от проекта застройки и его класса. Чем выше класс, тем дороже строительные, кровельные, отделочные материалы, оборудование, фурнитура и т. д. В проектах бизнес-класса с учетом роста издержек на импортные позиции в строительной смете рост себестоимости может достигнуть 30–35%», — отмечает Щекин.
Рост себестоимости отразился и на госконтрактах. По данным национального объединения строителей «Нострой», количество заключенных госконтрактов в строительстве снижалось с 219 304 в 2019 г. до 195 342 в 2020 г. и 193 073 в 2021 г. А вот динамика контрактов расторгнутых оказалась ровно противоположной. В 2019 г. были прекращены 15,3% контрактов, в 2020 г. – 17,9%, в 2021 г. – 19,8%.
«Основная причина расторжения – цена строительства не соответствует рынку», – отмечают в «Нострое».
Таким образом, ожидания, что повышенный интерес к покупке жилья угаснет по мере роста цен и сворачивания льготной ипотеки, не оправдались. Рост цен и количества сделок на первичном рынке жилья Московского региона продолжился и в первые месяцы 2022 года.
В резко изменившихся геополитических и макроэкономических условиях делать прогнозы эксперты не спешат, хотя многие готовы признать недвижимость одним из основных способов для сохранения капиталов.
«Ситуация на рынке будет зависеть от глубины кризиса, включая степень падения доходов населения и сокращения рабочих мест, продолжительности периода высоких ипотечных ставок, масштабов и условий поддержки ипотечных заемщиков, масштабов и темпов инфляции и обесценивания национальной валюты.
Повторения бурного спроса начала 2015 г., когда люди бросились сохранять сбережения в квадратных метрах, случиться не должно.
По крайней мере, я бы не советовал сейчас покупать недвижимость с инвестиционной целью. Риск остановки строительства или как минимум переноса сроков ввода сейчас достаточно велик. Покупать квартиру в проекте на этапе котлована не разумно», – считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Только за 2021 г. вдвое выросли цены на металлопрокат, прежде всего арматуру. Двукратно увеличилась стоимость песка и гравия – динамика впечатляющая. Отделочные материалы подорожали на 40–50%.
По данным аналитиков «Ностроя», кирпич за год подорожал на 37,7%, обрезная доска – на 42,2%, битум – на 42,9%, кровельный материал – на 30,3%. Плиты перекрытия стали стоить больше на четверть, а раствор и бетон – на 16,8 и 15,4% соответственно.
Впрочем, дело не только в подорожании стройматериалов. По оценкам Минпромторга, в 2020 г. рост стоимости стройматериалов увеличил рыночные цены на жилье не более чем на 2%, доля цемента в стоимости 1 кв. м жилья составила 3,9%.
Как отмечают эксперты, себестоимость новостроек больше зависит от стоимости земли, проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, подведения коммуникаций и подключения к сетям, налоговых отчислений. Доля этих расходов в цене 1 кв. м – более 70%. Поэтому увеличение стоимости любой из упомянутых составляющих напрямую влияет на итоговую цену жилья.
Одна из главных причин, это отток из страны трудовых мигрантов в пандемийные годы. По словам экспертов, если в 2019 г. мигрантов на стройке было в среднем 60–70%, то сейчас показатель снизился на ряде проектов до 40%.
Есть серьезный дефицит каменщиков, сварщиков, монтажников окон, монолитчиков. У некоторых генподрядных организаций он носит критичный характер. Также ощущается нехватка плиточников, электриков, сантехников, разнорабочих.
Кроме того, выпуск специалистов в последние годы неуклонно снижался. Если в 2019 г. строительные специальности получили 21 678 человек, то в 2020 г. из стен учебных заведений их вышло 20 534, а в 2021 г. – 20 072. За три года лишь 25 500 (или 41%) выпускников колледжей пришли работать в отрасль.
На ценах также сказывается и рост зарплаты в отрасли.
«В целом по РФ медианная зарплата в группе профессий «Строительство» в 2021 г. увеличилась на 13% по сравнению с 2020 г. и составила 45 000 руб. Если сравнивать с показателями 2019 г., это рост на 15 000 руб.», – подчеркивает руководитель по развитию «Авито Работы» Дмитрий Пучков.
По мнению экспертов, снизить стоимость строительства, поможет автоматизация и цифровизация. Но доля механизации в строительной отрасли будет расти постепенно, не более, чем на 3–5% в год
Еще один путь снижения себестоимости – оптимизация с помощью современных цифровых технологий расхода тех самых дорожающих материалов. Например, можно снизить себестоимость каркаса, а кроме того, добиться роста производительности при проектировании, производстве и монтаже. То есть надо меньше бетона и стали, снижается вероятность использования неквалифицированной рабочей силы. Это позволяет уменьшить накладные расходы, снизить арендную плату за использование техники на стройплощадке.
Как скажутся западные санкции на строительном рынке? Опрошенные «Ведомости. Недвижимостью» архитекторы уверены, что уход с российского рынка компании Autodesk не перекроет возможности для использования технологий.
Во-первых, у многих продолжает действовать лицензия на использование ПО. Во-вторых, на рынке достаточно альтернативных продуктов, которые не сильно отличаются функционалом и даже интерфейсом. В-третьих, вполне возможно, что компании вернутся к старой практике использования пиратских программ и оборудования. Наконец, поиск и внедрение новых программ займет не столь уж много времени.
Один из решающих факторов сейчас – зависимость от импорта. Не случайно в числе мер господдержки те, которые касаются замены в проектах импортной продукции (без увеличения стоимости строительства). Как рассказал журналистам гендиректор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев, за последнюю неделю на этот товар цены поднялись на 7–10% и это не предел. Крупнейший производитель стали в Европе – ArcelorMittal – уже поднял цены на 180 евро (до 1150 евро за тонну) и приостановил добычу на некоторых своих рудниках.
Впрочем, по его словам, импортозамещение на рынке металла в России нужно разве что для нержавейки: «Остальные металлы мы производим сами. Да и в целом около 90% материалов, используемых на стройках, – российская продукция. Но для полного перехода потребуются серьезные инвестиции и около двух лет», — отмечает Царев.