Операция «Долгострой»
Застройщики придумали, как оставить дольщиков без квартир и не ответить за это.
Ведённый недавно механизм проектного финансирования и эскроу-счетов, как оказалось, вовсе не гарантирует того, что дольщики смогут получить свою квартиру. Недобросовестные застройщики придумали новую хитрую схему, позволяющую оставить дольщиков без жилья.
Суть схемы выглядит незатейливо: застройщик просто возвращает дольщикам деньги, замороженные на эскроу-счетах, а затем заново продаёт квартиры в строящемся доме. Выгода очевидна, поскольку повторные продажи идут уже по более высокой цене, ведь объект недвижимости находится уже не на стадии котлована. Таким образом, выходит, что застройщик использовал для возведения дома чужие деньги, за пользование которыми практически ничего не заплатил.
Устроить такую чехарду с двойными продажами позволяет пробел в нынешнем законодательстве. Всё дело в том, что срок действия договора на эскроу-счёт увязан со сроком действия договора на долевое строительство (договор долевого участия – ДДУ). И стоит только застройщику просрочить сроки сдачи объекта, как срок действия ДДУ прекращается. А значит, прекращает свою работу и эскроу-счёт.
«Представьте себе ситуацию: дом не сдан, деньги ваши лежат на эскроу-счёте, срок действия договора по которому истёк. Вы идёте к застройщику и говорите: платите мне пени, штрафы – всё, что предусмотрено договором. А застройщик вам в ответ предлагает забрать свои деньги», – рассказал «Нашей Версии» глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
По словам парламентария, ныне действующие правила фактически дают застройщику в руки инструмент давления на дольщика: не хочешь ждать достройки просроченного объекта – забирай свои деньги и катись. При этом ясно, что на полученную сумму такую квартиру уже не купить – за несколько лет цены значительно выросли. Более того, сегодня есть все основания полагать, что некоторые недобросовестные застройщики намеренно затягивают сроки строительства, с тем чтобы вынудить дольщиков уйти. «Штрафы свои дольщик заберёт только через суд. Зато застройщик продаст уже в 2 раза дороже жильё другому покупателю. Банк в данном случае тоже все свои деньги получит сполна: застройщик с ним рассчитается деньгами новых покупателей, и все интересы банка будут соблюдены», – рассуждает Анатолий Аксаков.
Сомнительная схема
Сегодня уже готова законодательная инициатива, которая может покончить с этой схемой. Парламентарии предлагают автоматически продлевать действие эскроу-счетов при затягивании сроков строительства. «Необходимость внесения изменений в законодательство скорее всего обусловлена следующей ситуацией. Из-за прошлогодней приостановки строительных работ были перенесены сроки ввода в эксплуатацию ряда объектов, при этом срок депонирования средств на эскроу-счетах не продлили, – рассказала управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. – В этом случае из-за задержки получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщикам необходимо было выплатить дольщикам компенсацию, поэтому компании предложили покупателям подписать дополнительные соглашения об отсутствии претензий. При отказе клиентов информировали о расторжении ДДУ в одностороннем порядке в связи с окончанием срока депонирования средств на эскроу-счетах».
Пока что экспертных оценок того, сколько застройщиков уже догадались воспользоваться новой схемой обмана дольщиков, не существует. Некоторые участники рынка пока и вовсе сомневаются в том, что подобная схема может быть выгодна. В том числе и потому, что найти покупателей на объект, ставший проблемным, будет не так-то просто. «Посмотрим на эту гипотетическую ситуацию с точки зрения продаж. Допустим, застройщику удалось расторгнуть все или большинство ДДУ со старыми дольщиками, выплатить какие-то штрафы, – рассуждает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. – Но теперь ему нужно заново начинать продажи недостроенного дома с просроченным сроком ввода в эксплуатацию, причём по более высокой цене, чем раньше. С такими вводными продавать жильё будет весьма непросто».
Впрочем, такой подход выглядит идеальным. На самом деле в жизни всегда хватает людей, которые готовы играть в любой лохотрон, надеясь, что им уж точно повезёт. Например, в Новой Москве один из известных застройщиков уже почти полгода как откладывает сдачу домов, которые в своё время навязчиво рекламировал. И хотя терпение дольщиков уже на исходе, к ним в чат регулярно приходят граждане, интересующиеся, насколько выгодно купить здесь квартиру.
Есть ещё один важный момент. Текущая схема даёт гарантию возврата средств. И это сильно лучше, чем риск потерять всё или остаться один на один с остовом здания. Тем более, что все операции проходят на стороне банка. В этой доработке важно дать людям выбор: хотят – уходят с деньгами, а хотят – могут продлить договор. Именно так надо, а не автоматически. Ведь при продлении бесконечно эскроу счет не будет отличаться от обычной схемы, в которой покупатели оказывались в заложниках у застройщиков.
Суть схемы выглядит незатейливо: застройщик просто возвращает дольщикам деньги, замороженные на эскроу-счетах, а затем заново продаёт квартиры в строящемся доме. Выгода очевидна, поскольку повторные продажи идут уже по более высокой цене, ведь объект недвижимости находится уже не на стадии котлована
На всех не хватит
Тот факт, что механизм проектного финансирования и эскроу-счетов вовсе не гарантирует дольщикам избавления от проблем, уже был доказан на практике. В конце октября банк госкомпании «ДОМ.РФ» забрал проект по строительству жилого комплекса «Лампо», а также стал 100-процентным собственником девелоперской компании «Петрострой», занимавшейся возведением этого ЖК. Банк обвинил девелопера в нецелевом использовании средств, предоставленных в рамках проектного финансирования. Сегодня в ЖК «Лампо» назначен новый генеральный подрядчик.
Появление первого прецедента уже вызвало на рынке разговоры о том, что лоббируемая девелоперами инициатива по частичному раскрытию эскроу-счетов, при которой застройщикам может быть разрешено снимать часть средств дольщиков по завершении определённых этапов строительства, будет заморожена.
Подобная схема мухляжа оказывается выгодной не только девелоперам, но и чиновникам. Напомним, что в правительстве уже не раз заявляли о том, что все проблемы всех обманутых дольщиков будут решены к декабрю 2023 года. Вот только как это будет делаться на практике? Уже сегодня в компенсационном фонде защиты прав дольщиков зияет большая дыра. Как следует из официального отчёта, размещённого на сайте Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, прогнозируемый дефицит компенсационного фонда в 2021 году составит более 278 млн рублей. В дальнейшем эта цифра будет только увеличиваться: 298 млн в 2022 году, 306 млн в 2023-м. Причём там же указан дефицит компенсационного фонда – рассчитали ещё и на 2024 и 2025 годы. По прогнозам, он должен составить 310 и 312 млн рублей соответственно. То есть закончить решение проблем дольщиков к декабрю 2023 года, судя по всему, не собираются. И то верно – если проблема исчезнет, то как можно будет получать деньги на её решение? Кто же захочет пилить финансовый сук, на котором уже удобно устроился?
Кстати, в регионах уже постепенно начали сдвигать сроки. В июле в фонде поддержки обманутых дольщиков Татарстана сообщили о появлении в республике новых объектов долгостроя и третьей волны обманутых дольщиков. Примечательно, что проблемные объекты начали строиться, уже когда отрасль переходила на механизмы проектного финансирования и систему эскроу-счетов. Так что если раньше в Татарстане планировали поставить финальную точку в проблемах дольщиков в 2021 году, то теперь сроки перенесли на 2022 год.
Если так пойдёт и дальше, то новая обманная схема, придуманная девелоперами, может очень пригодиться и чиновникам, для которых появление всё новых и новых дольщиков представляется очень некстати.
Конкретно
Кстати, минувшим летом аудиторы Счётной палаты уже предупредили о возникновении новой волны дольщиков. В отчёте ведомства указывается на возможные срывы исполнения контрактов, особенно по низкомаржинальным проектам. Основная причина – рост себестоимости жилья на фоне скачкообразных изменений «рыночных цен на строительные ресурсы, оказывающих влияние на фактическую конечную стоимость объектов капитального строительства в рамках действующих контрактов».
О невозможности достраивать все проблемные объекты заявляют и в Фонде защиты прав граждан* – участников долевого строительства, отмечая, что в будущем куда чаще будет применятся механизм выплаты компенсации. «В связи с тем, что стоимость строительства растёт, критерии экономической эффективности меняются, мы предполагаем, что в будущем основные решения будут в пользу выплат. С одной стороны, это позволит уместиться в лимит бюджетных средств, которые есть для решения этой проблемы. А с другой стороны, проблема граждан будет быстрее решена», – заявил глава фонда Константин Тимофеев.
*Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан» признана экстремистской организацией, ее деятельность в РФ запрещена («ФЗПГ»; решение Московского городского суда от 09.06.2021).
Кира Деливориа