Дефицит элитных метров: почему застройщики сокращают продажи дорогого жилья
Элитная недвижимость становится дефицитной, несмотря на заоблачные цены. Причина в том, что престижные районы уже застроены, а квартиры раскуплены, и продавать их не спешат. Новостроек в этом сегменте крайне мало, и девелоперы вводят практику закрытых продаж. Средняя стоимость квадратного метра – 1,4 млн рублей – не отпугивает потенциальных покупателей, и спрос на высокобюджетное жилье растет быстрее, чем на более доступное.
К элитному сегменту принято относить малоквартирные жилые дома, обладающие уникальными чертами, выделяющими его среди остальных проектов. Например, индивидуальная архитектура и дизайнерская отделка, разработанная бюро с мировым именем, или особая история. Также одним из важных факторов является местоположение – дом должен располагаться в престижном районе с инфраструктурой, соответствующей самым высоким стандартам.
Как правило, подобные проекты сосредоточены в центральном районе Москвы – Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат. Впрочем, сейчас география элитных проектов стала шире и уже не ограничивается Садовым кольцом, рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Так, значительный объем возводимых элитных ЖК сосредоточен в границах Якиманки и Замоскворечья. Также лидирующие позиции по востребованности среди потенциальных покупателей занимают Хамовники. Этот район отличается развитой деловой инфраструктурой, и за последние годы здесь появилось немало качественных и популярных комплексов.
«Основная масса элитной недвижимости сосредоточена в Москве. Однако в городах с высоким уровнем экономической активности и в крупных курортных центрах постепенно появляются высокобюджетные качественные проекты, которые соответствуют запросу клиентов, не стремящихся постоянно жить в столице», – рассказала эксперт.
Концепция современных элитных комплексов строится на принципе экономии времени резидентов, поясняет Анна Раджабова. Это обеспечивается за счет сосредоточения всей необходимой и максимально удобной инфраструктуры в границах ЖК. Кроме того, популярностью в люксовом сегменте пользуются лоты, в которых для обслуживающего персонала предусмотрен свой отдельный блок, в идеале – со своим входом. В вариантах площадью 350 квадратных метров и более такие помещения предполагаются по умолчанию. При этом цены здесь растут медленнее, чем в других сегментах, так как не зависят от таких мер государственной поддержки, как льготная ипотека. Такая недвижимость часто рассматривается инвесторами как надежный способ сохранения и приумножения средств.
За последний год предложение в этом сегменте сократилось на 42% на фоне значительного роста спроса. В начале 2021 года спрос на элитные и премиальные новостройки вырос даже больше, чем на более доступное по цене жилье. Если число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса – на 16%, то в сегменте высокобюджетных проектов – на 48%. Вырос и средний «чек» сделки: в элитном сегменте с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей, то есть двукратно.
Не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. Это связано с тем, что земельный ресурс в центре столицы сильно ограничен. Дефицит элитных новостроек даже привел к тому, что застройщики в некоторых топовых проектах ввели закрытые продажи.
«Специфика элитного сегмента заключается в том, что он в последнюю очередь реагировал на изменение цен в масштабах рынка, в меньшей мере подвержен глобальным колебаниям стоимости и не так зависит от изменений экономической ситуации. С 2019 года повышение цен шло планомерно, без резких скачков. Рост стоимости обусловлен высоким спросом и вымыванием ликвидного предложения», – говорит Анна Раджабова.
Элитное жилье подорожало во всем мире, отмечают аналитики ЦИАН. В среднем цены на него за II квартал 2021-го выросли на 8,2%. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, это рекордный показатель с 2008 года. Больше всего цены в этом сегменте выросли в Торонто (+27,0%), Шанхае (+21,4%) и Гуанчжоу (+19,8%). Москва переместилась с четвертого на шестое место (+17,6% за год, +6,5% за квартал). Санкт-Петербург поднялся с 36-й на 12-ю строчку (рост цен за год составил 13,1%, за квартал – 0,6%).
Домик в деревне
Элитное жилье – не только показатель статуса владельца, но и хороший источник дохода. По данным агентства недвижимости Savills, в Москве с начала года цены на аренду поднялись на 6%. Уровень спроса сопоставим с допандемийным.
Отдельно стоит рассказать про элитные загородные дома. В период карантина они стали пользоваться большим спросом, который не спадает до сих пор. Здесь фиксируется высокая покупательская активность, говорит Анна Раджабова.
Элитные коттеджи на берегу Невы Холявчук Светлана/ PhotoXpress
«Ажиотажный спрос с весны 2020 года, спровоцированный пандемией, привел к вымыванию ликвидных домов в хороших местах и, соответственно, дефициту востребованного предложения. При этом часть экспонируемых морально устаревших объектов попросту не подлежат модернизации», – отметила эксперт.
Сейчас застройщики и инвесторы пытаются освоить имеющиеся свободные участки, пригодные для строительства элитной загородной недвижимости. Это участки, расположенные на расстоянии не более 30–40 километров от МКАД по Рублевскому, Новорижскому, Минскому, Можайскому шоссе или около крупных водохранилищ. По новым объектам, выход которых на рынок планируется в этом и следующем годах, уже сформирован лист ожидания из потенциальных клиентов.
Что касается аренды этого типа жилья, то в 2020 году на фоне ажиотажного спроса она подорожала в среднем на 15%. Цены варьируются от 500 тыс. рублей до трех миллионов в месяц. Раньше такие дома чаще всего снимали на новогодние праздники, сейчас – на сезон, например, на лето.
В 2021 году цены снизились на 5–7%, подсчитали в аналитическом центре и департаменте загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Причина в том, что активность потребителей постепенно замедлилась – многие вернулись с удаленной работы в офисы, появилась возможность отдохнуть за границей. Также спад интереса к аренде обусловлен ростом требовательности к таким объектам: с учетом прошлогоднего опыта арендаторы стали более разборчивы, они обращают внимание на транспортную доступность, комфорт, наличие высокоскоростного интернета.