А риски есть? Как обезопасить себя при покупке турецкой квартиры в рассрочку

Типичные условия рассрочки в Турции

Рассрочка в Турции – явление распространённое, почти все сделки по строящимся объектам совершаются именно с помощью неё. Покупатели охотно пользуются услугой, застройщики – практически все – тоже повсеместно предлагают объекты в беспроцентную рассрочку.

«В Аланье её выдают максимум года на два – как правило, до конца строительства, а, например, в Стамбуле можно выплачивать на протяжении четырёх-пяти лет. В Аланье, где мы преимущественно и работаем, за мою практику только три проекта предлагали рассрочку на три года, обычно меньше», – уточняет Руслан Рагимов.

Эксперт отмечает, что условия покупки турецкой недвижимости в рассрочку разнятся от застройщика к застройщику. Так, один сотрудничает на условиях десятипроцентного первого взноса, а другой не опускает ниже 50%. В среднем же первоначальная сумма должна быть не менее 30% от стоимости объекта.

Руслан Рагимов

Руководитель

Buta Homes

Объясню такую разницу на простом примере с телефонами. Если вы производите iPhone, у вас его точно купят. Если же вы на рынок выпускаете новую незнакомую марку, нужно идти на уступки, чтобы мотивировать покупателя выбрать её. Так и в сфере недвижимости: застройщик с именем может ставить более жёсткие условия, новичку приходится делать послабления.

Если покупатель готов заплатить на начальном этапе более 50%, он может рассчитывать на бонусы от застройщика, например на бытовую технику или мебель. При единовременной стопроцентной оплате можно получить скидку на квартиру – обычно 1–2%, реже 3–5%.

График последующих выплат устанавливается индивидуально. Самые распространённые схемы – ежеквартально или ежемесячно. Бывают случаи, когда оплата производится раз в полгода. Зависят условия от каждого конкретного застройщика и от договорённостей с ним.

Юридическая сторона вопроса

По закону риелторы и застройщики в Турции могут работать только при наличии лицензии. Все частные лица, помощники и прочие «специалисты», работающие без неё, вести профессиональную деятельность не имеют права – даже «просто помогать» или размещать рекламные объявления.

Руслан Рагимов предостерегает: «На рынке много уличных риелторов, работающих без лицензии. Они, как правило, исчезают при возникновении любых спорных или сложных ситуаций, чтобы не брать на себя ответственность за происходящее и не платить штрафы за незаконную деятельность. Так что перед началом работы со специалистом рекомендуется запросить у него лицензию».

Долевого строительства в Турции нет. Сделка при рассрочке представляет собой стандартный договор купли-продажи, оформленный в трёх экземплярах – один остаётся у покупателя, второй у агентства, третий у застройщика. При работе без посредника договоров будет два.

В документе указываются дата подписания, данные покупателя и застройщика, информация об объекте, размер первоначального платежа и график выплат. Также проверяйте, есть ли в приложении разрешение на строительство и тапу на землю.

«У каждого агентства есть типовой договор о приобретении недвижимости в рассрочку. В нём прописываются все детали, которые должны максимально защитить интересы покупателя при сделке с новостройкой.

Среди обязательных пунктов в договоре, который предоставляет наша компания, есть следующие.

• Условие, обязывающее застройщика подтверждать получение каждого платежа (dekont, makbuz) и выдавать квитанцию.
• Условия расторжения договора.
• Штрафные санкции для застройщика, если он затягивает сроки сдачи. За каждые семь – десять дней просрочки €100–150. Стоит уточнить, что на практике такие выплаты – очень большая редкость. В пандемию особенно: застройщики идут навстречу по отсрочке оплаты, клиенты не предъявляют претензий по выплатам из-за задержек на несколько недель.
• Порядок отправки уведомлений.
• Правило взыскания неустойки и обязанность возврата денежных средств за объект и компенсации 10% от стоимости объекта.
• Гарантии на электро- и водоснабжение», –

рассказывает Александра Кабакчи.

«У нотариуса договор, как правило, не регистрируется – на практике в 99% случаях обходятся без этого. Так поступают, по сути, для облегчения налогового бремени застройщику: не регистрируя нотариально договор, не придётся указывать реальную кадастровую стоимость, а вместе с тем и платить повышенный налог.

Технически, однако, по требованию покупателя это можно сделать. Но скорее застройщик откажется от одного такого клиента, чем пойдёт регистрировать договор.

Справедливости ради надо сказать, что риски это не повышает: застройщики работают на репутацию. Несмотря на отсутствие нотариального заверения, мошенническими схемами типа перепродажи квартиры никто заниматься не станет.

Подобные случаи были лет десять назад. Сейчас же, когда вся информация есть в интернете, когда стало популярным приобретать недвижимость за рубежом, когда силён институт репутации, никто на такие риски не идёт.

Однако если всё-таки неприятная ситуация произошла – застройщик обманул, перепродал квартиру, – суд будет на стороне покупателя, даже если договор не зарегистрирован. Тем более если речь идёт об иностранце – в этом случае суд будет ещё внимательнее!» – заверяет Руслан Рагимов.

Свидетельством о собственности на недвижимость является тапу. Этот документ выдаётся, как правило, только после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всей суммы. В ряде случаев его можно получить при готовности здания на 60–70%. Также, если на момент возможного получения тапу объект ещё не оплачен на 100%, его можно получить с обременением в пользу застройщика. В этом случае покупатель подписывает долговую расписку о том, что он не может продать или подарить квартиру до момента снятия обременения.

Без тапу установить счётчики на воду и электричество и, соответственно, получать их в квартиру нельзя.

«Иногда сложности с выдачей тапу возникают по вине застройщика. В этом случае именно он должен решить проблему и подать электричество и воду жильцам, разрешив им въезжать в дома. Счётчики в этой ситуации не ставят, предоставляются ресурсы из тех, что выделены на стройку, – уточняет Руслан Рагимов. – Важно понимать, что такое решение проблемы предлагается на краткий промежуток времени и ситуации такие бывают крайне редко».

В исключительных случаях застройщик может разрешить въехать в дом даже до уплаты полной стоимости квартиры – например, при 80%.

Также до внесения полной суммы покупатель может перепродать объект другому – это распространённая практика. Однако в договоре должно быть прописано, что владелец имеет право перепродать объект до полной его оплаты.

Если такого пункта в договоре нет, придётся брать аванс в размере задолженности, выплачивать стоимость квартиры – и только после этого продавать. Если есть, перепродать квартиру можно после уведомления застройщика и/или агентства. Делается это посредством переоформления договора купли-продажи.

Прочитайте отзывы покупателей недвижимости в Турции:

• В момент ажиотажа купил просторную квартиру в Турции с хорошей скидкой
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Купили две квартиры в Турции, пытаясь в пандемию сохранить деньги

Риски и защита от них

Мошенничество

Как уже было сказано выше, сейчас на турецком рынке ситуации с двойной продажей одного объекта практически исключены. Однако эксперты всё равно советуют сотрудничать только с проверенными компаниями – как с застройщиками, так и с агентствами.

Затягивание сроков стройки

Как правило, дата окончания строительства, указанная в договоре, и так берётся с запасом на два-три месяца. Даже если срок официальной даты сдачи объекта затянут на несколько месяцев, в суд никто не идёт, в частности потому, что длятся такие дела достаточно долго.

Подать иск всё-таки можно – для этого нужны квитанции об оплате жилья. По итогу можно взыскать с застройщика штраф, который прописан в договоре купли-продажи. Однако на практике судебные дела по таким вопросам практически не происходят, отмечает Руслан Рагимов. Более того, по его мнению, сейчас – в период пандемии – можно найти «лазейки, уважительные причины, по которым случилась просрочка».

Александра Кабакчи добавляет: «Случаи с серьёзным затягиванием сроков или вовсе недостроенным комплексом – редкость в Турции.

Разрешение на строительство (yapı ruhsatı) изначально получить очень нелегко: государство проверяет компанию, наличие у неё капитала и определяет срок, в течение которого нужно завершить проект. Также строительная компания должна получить лицензию в Министерстве окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı).

Уже на этом этапе некоторые не могут получить разрешение. Если же оно получено, это говорит о стабильности и надёжности застройщика».

Изменение проекта

К примеру, вы заплатили за квартиру в комплексе с детской площадкой, парковкой и бассейном, но застройщик «забыл» создать инфраструктуру. В Турции такая ситуация невозможна. Проект признаётся, согласуется и заверяется ещё до начала строительства. Всё это подписывается в архитектурном бюро, и отойти от плана застройщику не позволит государство.

Александра Кабакчи

генеральный директор

Ataberk Estate

Если жилой комплекс будет построен с нарушениями в утверждённом проекте, то он просто не будет сдан, а застройщик не получит искан – документ о вводе комплекса в эксплуатацию. Дополнительно для исключения такого риска проверяйте, чтобы в приложении к договору указывалась планировка, инфраструктура комплекса и описание отделки в самой квартире, а также запрашивайте подпись сотрудника компании-застройщика на этом документе.

Некачественное строительство

За ходом работ следят независимые организации Yapı Denetim, которые несут ответственность за качество строительства. Строительная фирма не может выбрать контролирующий орган самостоятельно, его определяет муниципалитет.

Гарантии по качеству строительства прописаны в договоре купли-продажи. На основе этого происходит приём квартиры. Его, как правило, осуществляет агентство, с которым работает покупатель. Сотрудники проверяют объект на наличие дефектов, фиксируют их и передают замечания застройщику, который обязан всё исправить.

Банкротство

Ещё до начала стройки государство проверяет, располагает ли застройщик деньгами на проведение работ, и может даже заморозить на счету компании средства, достаточные для защиты интересов людей.

Если застройщик всё-таки обанкротился, государство выставляет на торги его имущество, в том числе и недостроенный объект. Как правило, другой игрок рынка выкупает его и завершает строительство.

Доплаты

При работе с грамотным агентом доплаты исключены, потому что в договоре купли-продажи, который подписывают все стороны сделки, указано, что продавец не имеет права поднимать цену на объект недвижимости.

«Очень важно, чтобы фирма, через которую вы покупаете недвижимость, была надёжной. Если вы обращаетесь напрямую к застройщику, читайте отзывы о нём, изучайте его историю, смотрите, какие проекты уже были завершены.

Внимательно отнеситесь ко всем пунктам договора! По идее, агентство недвижимости должно выступать не только посредником, но и гарантом как для продающей стороны, так и для покупающей. Оно ставит свои подписи и печати на договоре, отвечает за сделку репутацией.

Всегда проверяйте, кому и куда вы переводите деньги. Если вы приобретаете недвижимость от застройщика и договор у вас с ним, то все платежи должны поступать только на банковский счёт компании, а не какому-то частному лицу!

И ещё: указывайте в примечании платежа его назначение – что оплата производится за такую-то квартиру в таком-то комплексе», – резюмирует Александра Кабакчи.