Эксперты: инвестиции в новостройки Москвы теряют привлекательность
Частные инвестиции в новостройки в Москве в 2021 году теряют свою привлекательность, а для заработка на столичном жилье теперь необходимо очень тщательно выбирать объект для вложения средств. Так утверждают эксперты и риелторы, комментарии и прогнозы которых приведены в публикации РБК, посвященной инвестициям в первичную недвижимость Москвы.
Специалисты утверждают, что на 2020 год пришелся основной рост цен в проектах, которые появились на рынке в 2017— 2019 годах. По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, многие из них продемонстрировали отличную доходность. «Усредненные показатели по вложениям в некоторые проекты с хорошим потенциалом — от 75% до 111%», — отметил эксперт.
Очень высокую доходность новостроек последних лет для частных инвесторов подтвердила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Средний рост цены за весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, пиковый — 169%. 28 проектов перешагнули рубеж в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, средний рост составляет 81%, пиковый — 171%. Показатели 2019 года — 65% и 142% соответственно. Настоящими легендами последних лет стали инвестиции в проекты MR Group, в первую очередь в «Метрополию» и D1, а также от Capital Group, например ЖК «Небо» — здесь от старта до верхних этажей зарабатывали по 80% и больше. Из недавнего — Soho+Noho от Wainbridge принес хорошую прибыль, и быстро».
По мнению Родионцева, оптимальный момент за последние пять лет для вложений в недвижимость пришелся на конец 2019-го — начало 2020-го. Однако последовавший затем скачок цен на недвижимость отсек многих инвесторов из-за высокого порога входа на рынок. «Стремительный рост цен (более 2% ежемесячно) начался с августа 2020 года на фоне ажиотажного спроса на первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается до сих пор», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Еще одним фактором, повлиявшим на снижение привлекательности рынка новостроек для частных инвесторов, в ЦИАН называют переход продаж на схему эскроу с июля 2019 года. После этого темпы роста стоимости 1 кв. м жилья в новостройках по мере строительной готовности замедлились. По словам Попова, ранее застройщики часто специально выставляли шоково низкие ценники на начальных стадиях, чтобы «собрать деньги на проект».
Эксперты отмечают, что привлекательность рынка первичной недвижимости в Москве для частных инвесторов в 2021 году серьезно упала. Среди причин называются высокий уровень цен на жилье, замедление темпов роста стоимости «квадрата», падение спроса на недвижимость, фактическое обнуление программы льготного ипотечного кредитования в Москве.
«Поскольку цены даже на старте закрытых продаж находятся на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот… Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров — проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013— 2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Объектом вложений также могут стать квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тысячи рублей. Прирост за год — 19%, с 200,7 тысячи рублей. Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счет возможности переселения в новый дом без доплаты», — поясняет Алексей Попов.
По его словам, в качестве инвестиций в категории новостроек можно рассмотреть и апартаменты, которые на первичном рынке стоят на 10–15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. «На вторичке такой дисконт не сохраняется — различия в стоимости колеблются в диапазоне плюс-минус 4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше», — говорит аналитик.
Все приведенные в публикации варианты для инвестирования не являются рекомендацией и имеют исключительно ознакомительный характер.