Когда невыгодно гасить ипотеку
МОСКВА, 25 июн — ПРАЙМ. Ипотека, по своей сути, предусматривает переплату за пользование заемными средствами. Соответственно, заемщик прямо заинтересован в снижении данной суммы. Выбор стратегии зависит от цели клиента: уменьшать ежемесячный платеж или срок, рассказывает агентству "Прайм" управляющий директор компании "Метриум" Надежда Коркка.
Нередко для снижения ставки и сокращения долговой нагрузки применяется процедура рефинансирования. Однако, по словам эксперта, она выгодна не всегда, а только когда выплачено менее половины кредита.
"Это обусловлено тем, что в большинстве банков ипотека гасится аннуитетными (одинаковыми в течение всего срока) платежами, которые состоят из двух частей: первая направляется на выплаты по процентам, вторая – непосредственно на погашение долга. В начале срока заемщик выплачивает проценты, однако затем доли сближаются и к концу ипотеки большая часть средств идет на оплату задолженности", — поясняет Коркка.
В ситуации, когда выплачен основной объем процентов, рефинансирование не имеет смысла: фактически берется новый кредит, и процедура опять повторится сначала.
Доцент кафедры теории кредита и финансового менеджмента экономического факультета СПбГУ Александр Казанский отмечает в свою очередь, что снижение процентных ставок по ипотеке в результате действия льготной программы нивелируется ростом цен на жилье на первичном рынке в результате повышенного спроса.
По его словам, если случится перегрев ипотечного рынка и рынка строительства, это приведет к эффекту "маятника" — резкому снижению спроса на объекты недвижимости и падению цен.
В этом случае банк имеет на руках залог, уже не соответствующий величине ипотечного кредита (в особенности, это опасно для кредитов с нулевым первоначальным взносом). А клиенту проще купить подешевевшее жилье за счет собственных средств.