Личный опыт: «Купила две квартиры в центре Порту под ВНЖ, который ещё не получила. Но недвижимость уже приносит доход»
Досье Prian.ru
- Покупатель: Марина из Москвы
- Риелтор: Amber Star Real Estate
- Регион: Португалия, Порту, исторический центр города
- Объекты: студия и квартира с одной спальней, гостиной и приватным участком
- Цена: €350 тыс.
- Сделка: покупка на первичном рынке в 2020 году
Покупку квадратных метров рассматривали исключительно как инвестицию в своё будущее
Цели приобрести недвижимость в Европе не было никогда. Более всего интересовал вопрос получения европейского вида на жительство. На перспективу. В прошлом году стали с супругом углубляться в тему и остановились на португальской программе «Золотая виза».
Привлекли условия программы. А именно отсутствие требований по постоянному проживанию в стране. Для продления ВНЖ и получения паспорта через пять лет достаточно проводить в Португалии 14 дней каждый двухгодичный период. Для меня, работающего человека, эти условия максимально комфортны.
Определившись, начали выбирать контрагента и недвижимость. Повторю, покупку квадратных метров рассматривали исключительно как инвестицию в будущее. А получение дохода в евро, хоть и небольшого, стало дополнительным преимуществом. Но обо всём по порядку.
Обратите внимание!
12 февраля 2021 года парламент Португалии окончательно одобрил поправки в госпрограмме «Вид на жительство за инвестиции». Согласно декрету № 14/2021 поправки вступают в силу с 1 января 2022 года. Это значит – весь 2021 год «золотую визу» можно получить через инвестиции в недвижимость или другие опции по текущим условиям.
Что изменится с начала 2022 года
1. Повысятся минимальные требования к инвестициям для ряда опций программы.
2. Из программы будет исключена жилая недвижимость Лиссабона, Порту и прибрежных зон Португалии. Однако это правило не повлияет на коммерческую (нежилую) недвижимость.
3. Мадейра и Азорские острова будут включены в число регионов с низкой плотностью населения.
Порту особняком стоит от остальной Португалии. Более северный. Более европейский
Португалию для себя открыли четыре года назад и одной из последних. Приезжали сюда часто, пока в 2020-м всех не настигла пандемия.
По приезде в страну каждый раз ей очаровывались. Португалия небольшая, уютная и неторопливая. Здесь богатое историческое наследие, мягкий климат и невероятный океан. Это такая старая Европа со своими вялотекущими процессами.
Знакомиться со страной начали с Лиссабона, затем на машине проехались вдоль всего побережья. Порту стал последней точкой. Попав в него, поняла: здесь мне комфортно во всех смыслах, и при случае могла бы тут жить. Это колоритный и оживлённый город. Здесь нет угнетающей жары и есть океан. Порту словно особняком стоит от остальной Португалии в культурном смысле. Более северный. Более европейский.
Спустя некоторое время я даже специально вернулась в Порту. Один из древнейших городов Европы не разочаровал. Поэтому, когда мы решили получать португальскую «золотую визу», город, где будем покупать недвижимость, даже не обсуждался. Только Порту. Хотя проживание не основная цель. Но! Если я всё-таки решу в Португалии встретить свою старость, то однозначно хочу жить в центре Порту.
Отзывы других покупателей недвижимости за рубежом:
Искала жильё стоимостью €280 тыс., но за такие деньги интересных объектов не увидела
Поиск агента и покупка недвижимости выпали на период жёстких ограничений из-за пандемии коронавируса. Всё придётся делать удалённо – это я понимала. Как и то, что сопровождать меня в этом процессе должен надёжный и адекватный партнёр.
Риелтора нашла относительно быстро и выбором довольна. Он подобрал ликвидное жильё, подходящее под условия программы ВНЖ, рекомендовал адвоката и до сих пор по всем вопросам, связанным с моим кейсом, держит руку на пульсе.
Изначально планировалось приобрести недвижимость за €280 тыс. Вариантов просмотрела немало, но за такие деньги интересных объектов не увидела. Была только вторичка, обжитая, порой разбитая – не самая желанная покупка. В сентябре риелтор сделал предложение – две квартиры в одном проекте общей стоимостью €350 тыс. И я не раздумывая согласилась.
Во-первых, это первичка. Дом был сдан в эксплуатацию только в августе 2020 года. Собственником апартаментов я стала в сентябре.
Во-вторых, расположение – самый центр Порту напротив центральной пересадочной станции Триндади (Trindade). Современная городская инфраструктура и туристические достопримечательности – всё в пешей доступности. А до аэропорта Порту всего 10 км.
В-третьих, мне сделали скидку. Суммарно квартиры стоили €375 тыс. Но поскольку покупали сразу двое апартаментов, агент договорился с застройщиком на дисконт.
И самое важное – купленная недвижимость отвечала требованиям программы «Золотая виза». В частности, дом построен в историческом центре Порту, который относится к зоне городской реабилитации. Покупка в этих зонах позволяет участвовать в программе при инвестициях от €350 тыс.
Комментарий Amber Star Real Estate
Зоны городской реабилитации (ARU) – районы внутри городов, в том числе Лиссабона и Порту, нуждающиеся в реновации. Как правило, это наилучшие районы, например центр города.
Каждый муниципалитет сам готовит зонирование и утверждает план восстановления инфраструктуры города. Для каждой зоны прописана чёткая программа действий со своими сроками, а также льготами и стимулами для девелоперов. В Порту таких зон сейчас десять.
- Исторический центр (Centro Histórico do Porto ARU)
- Кампанья-Эстакао (Campanhã-Estação ARU)
- Байша (Baixa ARU)
- Массарелуш (Massarelos ARU)
- Лапа (Lapa ARU)
- Бонфин (Bonfim ARU)
- Коружейра (Corujeira ARU)
- Лорделу-ду-Ору (Lordelo do Ouro ARU)
- Фош-Велья (Foz Velha ARU)
- Азеведу (Azevedo ARU)
Но для того, чтобы понять, относится тот или иной дом к ARU, необходимо обращаться в муниципалитет.
Для заверения доверенности в посольстве Португалии в РФ требуется сертифицированный переводчик
Покупала объекты по доверенности, которую выписала на португальскую юридическую фирму. Её рекомендовал риелтор. Это авторитетная компания с главным офисом в Лиссабоне, более чем с 50 адвокатами в штате и, соответственно, недешёвая.
Прежде чем начать совместную с работу, внимательно изучила информацию о компании, почитала отзывы клиентов в интернете. Удостоверившись в отсутствии негатива в бэкграунде фирмы, начала оформлять документы.
Первым делом адвокат предоставил доверенность на португальском языке. Заказала её перевод. Полученный текст на русском языке внимательно изучила, попутно консультируясь со своим юристом, чтобы быть уверенной: будет так, а не иначе.
В частности, португальский адвокат от моего лица имеет право подписать договор купли-продажи, оформить недвижимость, сдать её в аренду, решать имущественные, налоговые и банковские вопросы.
Комментарий Amber Star Real Estate
Адвокат может пользоваться счётом клиента по доверенности, но, во-первых, это право ограничено, а во-вторых, менеджмент банка часто перепроверяет действия доверенного лица. Звонок или письмо клиенту позволяет удостовериться в том, что тот в курсе операции.
Отдельным пунктом в доверенности прописано право адвоката представлять мои интересы в миграционных и пограничных органах для оформления ВНЖ и его последующего продления. Срок действия доверенности – пять лет.
Следующий этап – подписание и заверение. Поскольку я в Москве, то сделать это можно только в посольстве Португалии по предварительной записи и обязательно в присутствии сертифицированного переводчика с португальского.
В течение получаса доверенность на португальском была заверена и после отправлена адвокату.
Комментарий Amber Star Real Estate
Имея на руках доверенность, первым делом адвокат получил налоговый номер (NIF – número de identificação fiscal) – аналог российского ИНН. NIF необходим для открытия банковского счёта. С него осуществляется оплата недвижимости, перевод коммунальных платежей и налогов, расчёт с арендаторами и т. д.
Помимо NIF, для открытия счёта нужны копия загранпаспорта клиента, декларация о доходах, справки с работы и о наличии средств на счету в любом банке инвестора. А также документ, подтверждающий адрес его проживания, и местный налоговый номер (ИНН).
Важно уточнить, что открыть счёт самому удалённо не получится. Понадобится помощь специалиста.
Клиент должен лично подписать банковские формуляры. Это нужно для того, чтобы его подпись (аналогичная подписи в паспорте) в электронном формате оставалась в архиве банка (для последующего сравнения и подтверждения). В этом случае бумаги высылаются клиенту по e-mail. Он их подписывает и пересылает адвокату. Последний заверяет подпись и отдаёт бумаги в банк. Как только счёт открыт, банк направляет клиенту по e-mail номер счёта и реквизиты. Деньги можно переводить.
Весь процесс занял три недели, при личном присутствии – три-четыре дня.
Получив реквизиты, перевела необходимую сумму со счёта в РФ на свой счёт в португальском банке. После чего адвокат на основании доверенности выписал платёжные чеки, чтобы передать их застройщику. К слову, именно девелопер был указан на чеке в качестве получателя суммы. Это страховка: человек, который берёт чек, не может использовать его по своему усмотрению.
Платёжные чеки на денежные средства были переданы адвокатом продавцу на подписании договора купли-продажи в присутствии нотариуса. Как только деньги дошли до адресата, получила подтверждение оплаты.
После подписания контракта его нотариально заверенные копии были направлены в налоговые органы и в Земельный кадастр (Conservatoria do Registo Predial) для регистрации меня как собственника. Сейчас у меня на руках электронная версия регистрационного сертификата.
Комментарий Amber Star Real Estate
Как только недвижимость оформлена на нового собственника, перезаключаются договоры на услуги телефонной связи, кондоминиума и электро-, водо- и газоснабжения. Но если владелец собирается сдавать жильё внаём, ему лично этого делать не нужно. К провайдерам идёт непосредственно квартиросъёмщик. Это очень удобно, так как в случае неуплаты долг перед провайдерами закрепляется не за собственником жилья, а за арендатором.
Квартиры сдаются в аренду и приносят чистыми 2,5% годовых в евро
К моменту покупки здание уже было возведено и сдано в эксплуатацию. Квартиры продавались с чистовой отделкой и обустроенной кухней со встроенной техникой (плита, духовка, вытяжка, холодильник).
Одна квартира находится на нулевом этаже. Это 39-метровые апартаменты со спальной и гостиной. Двушка по-нашему. Имеется выход на приватный участок площадью 37 кв. м.
Этажом выше расположена студия с террасой и кладовой. Общая площадь без учёта кладовой – 40,5 кв. м (31,5 + 9,0). Эти апартаменты занимают весь этаж. Попасть в них можно по лестнице или на лифте, в котором установлена система доступа по коду.
Оба объекта уже сданы в долгосрочную аренду. Каждая с контрактом на пять лет. Ориентировочный годовой доход – 2,5% в евро за вычетом коммунальных расходов, налогов, платы за управление. Не самый высокий показатель. Но он меня устраивает, учитывая, что это не было целью.
Арендаторов нашло агентство недвижимости, а управлением занимается та же юридическая компания, на которую была выписана доверенность. Компания представляет мои интересы перед арендаторами и во всех присутственных местах. Например, подаёт налоговую декларацию в муниципальные органы, ежемесячно выписывает жильцам квитанции на оплату аренды, ходит на собрания жильцов кондоминиума. Стоимость их услуг – €100 в месяц.
За то, что риелтор нашёл постояльцев, заплатила комиссию в размере месячной арендной ставки плюс НДС 23%.
Моя заявка на ВНЖ одобрена, но на сдачу биометрии пока не записывают
Мою заявку на ВНЖ юрист подал в сентябре примерно через неделю после закрытия сделки. Ждали, когда в Земельном кадастре появятся данные обо мне как о новом собственнике.
Необходимые для участия в программе документы подавались онлайн через электронную систему Службы по делам иностранцев и границ (SEF).
Точный список документов я сейчас не воспроизведу. Помню, что, помимо паспорта, договора купли-продажи, выписки из португальского банка о сделанных вложениях и налогового номера, понадобились справка о несудимости, выданная в течение последних трёх месяцев, и российский ИНН. Документы, выданные в России, нотариально заверила и апостилировала. Их официальный перевод делал мой представитель на территории Португалии.
Я подавалась одна. Поэтому справки о браке, свидетельства о рождении детей и справки об их несудимости не понадобились.
Заявку рассматривали три месяца. В декабре 2020 года сотрудник SEF связался с моим законным представителем и сообщил, что моя кандидатура одобрена и теперь можно записываться на приём для сдачи биометрических данных лично. Но пока это сделать невозможно. Ждём.
Комментарий Amber Star Real Estate
До пандемии период ожидания свободных дат составлял два месяца и более. С введением ограничений, которые коснулись в том числе работы госорганов, сроки ожидания увеличились в два раза. Надеемся, что календарь в скором времени сделают доступным и адвокат сможет забронировать дату, а также предоставить клиенту так называемое приглашение. Оно позволит въехать на территорию Португалии даже при условии закрытых границ. При себе клиенту надо будет иметь и отрицательный ПЦР-тест, сделанный не позднее чем за 72 часа до вылета.
После этого представитель заявителя по доверенности получит карту ВНЖ – в текущих условиях это случится не ранее чем через два месяца после сдачи биометрии – и передаст удобным для инвестора способом.
Первый раз ВНЖ дают на два года, затем оно продлевается дважды через каждые два года. В середине третьего срока можно подавать на ПМЖ или гражданство. Но для этого заявитель обязан сохранять инвестиции как минимум пять лет, находиться в стране в течение требуемого срока (14 дней каждый двухгодичный период), на нарушать законы Португалии и Шенгена.
Фото предоставлены агентством, а также взяты с фотостоков pixabay (4441039), wikimedia (Alain Rouiller)