Стресс-тест для арендодателей
Онлайн-калькулятор JLL базируется на анализе поведения арендаторов в зависимости от локации и класса объекта, размера арендуемой площади, а также стратегии ее оптимизации с учётом отрасли, в которой эти компании осуществляют свою операционную деятельность.
Потенциал рынка офисной недвижимости зависит от макроэкономических показателей, оказывающих различное влияние на разные отрасли экономики. Всего было проанализировано порядка 40 бизнес-секторов, для каждой группы арендаторов (3 группы риска: высокий, средний и низкий) предусмотрен свой «план эвакуации».
Согласно данным JLL, крупные компании группы высокого риска проведут оптимизацию занимаемых площадей в среднем на 7-10%, в то время как большинство малых предприятий той же группы риска сократят свои площади в разы сильнее или расторгнут договор аренды: покинут рынок или переедут в более дешёвые помещения. В целом диапазон оптимизации по рынку может колебаться от 3% до 50% занимаемых площадей.
Потенциальный уровень вакантности в бизнес-центре зависит от размера его ключевых арендаторов. Небольшие и крупные компании наиболее уязвимы с точки зрения сокращения площадей, так как первые могут полностью закрыться, а вторые оптимизироваться целыми этажами. Для таких арендаторов возможны три сценария: покинут пространство, оптимизируют площадь или согласуют с арендодателем более приемлемые для выживания коммерческие условия.
Как показывает опыт предыдущих кризисов, больше всего пострадают удаленные локации, децентрализованные офисы с ограниченной доступностью общественным транспортом, расположенные далеко от метро, а также менее привлекательные субрынки на востоке и юге Москвы.
*учтены объекты классов А, В+ и В-
Наибольшую чувствительность к изменениям демонстрирует класс А, что в том числе подтверждает опыт двух предыдущих кризисов. 75% сделок с офисами класса А во всех зонах (ЦДР, Садовое кольцо-ТТК, «Москва-Сити», ТТК-МКАД и офисы за пределами МКАД) относятся к крупным, в классе В+ их всего 50%. Одновременно среди якорных арендаторов объектов класса А значительно выше доля представителей отраслей, находящихся в высокой зоне риска.
Доля наиболее устойчивых отраслей в составе якорных арендаторов в классе А при движении из центра заметно снижается с 35 до 20% в то время, как в классе В+ наблюдается обратная тенденция. Однако стоит отметить, что значительную долю арендаторов офисов класса B+ составляют компании малого бизнеса, перспективы выживания которых в текущих реалиях все еще не определены.
Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL: «В 2021 году арендаторы будут работать в условиях возвращения к «новой нормальности» и смогут прагматично оценить свои потребности в офисах и далее активно выходить на переговорную позицию с арендодателями. Поэтому мы разработали онлайн-калькулятор для офисных зданий Москвы, который позволит спрогнозировать риски, связанные с ростом вакантных площадей. Сейчас основной вопрос для собственников зданий - как сохранить арендные ставки, чтобы оптимизировать будущие денежные потоки. А это напрямую связанно с жизнеспособностью пула арендаторов в новых условиях».
С учетом времени, которое потребуется на то, чтобы компании осознали, какое количество офисных площадей им нужно и провели переговоры с арендодателями, наибольший эффект от изменений рынка будет заметен в первом полугодии 2021 года, но уже в 4 -м квартале общая ситуация в сегменте аренды начнет постепенно стабилизоваться.
Онлайн-калькулятор JLL доступен по ссылке.