Обратный отсчет: на «вторичке» столицы спрос идет на убыль, в годовом выражении он снизился на 35%
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость изучили изменение динамики спроса на вторичном рынке жилья старой Москвы в конце прошлого и начале 2021 года. Активность покупателей заметно ослабевает – так, если декабрь 2020-го по количеству внесенных авансов был равен тому же месяцу 2019-го, то в январе актуальный спрос уменьшился на 35% в годовом выражении. Специалисты компании выделяют два основных фактора, влияющих на снижение спроса, – неадекватно выросшие (особенно с учетом нынешнего положения экономики) цены на жилье и дефицит ликвидного предложения.
При этом, по наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья весьма активными остаются ипотечные заемщики – смягчение условий по жилищным кредитам компенсирует увеличение цен, кроме того, все больше становится покупателей, ориентирующихся не на стоимость недвижимости, а на размер ипотечных ставок и ежемесячных выплат. Предполагается, что их число будет расти и дальше, а вторичный рынок столицы приблизится к стандартам западных стран, где подавляющее большинство сделок проходит с привлечением ипотеки.
Анализируя поведение покупателей на вторичном рынке жилья старой Москвы, специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в этом сегменте наступил переломный момент: после ажиотажного роста спроса летом-осенью прошлого года количество сделок явно пошло на убыль. Данная тенденция была зафиксирована еще в декабре – хотя по количеству полученных авансов этот месяц сравнялся с декабрем 2019-го, в сравнении с ноябрем актуальный спрос уменьшился на 17%, особенно низкой активность покупателей была в последнюю неделю перед новогодними праздниками. Что же касается января, то в годовом выражении число авансов в этом месяце снизилось на 35%, по отношению к декабрю – в 2 раза.
О причинах ослабления спроса рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:
«В прошлом году на “вторичке” сложилась парадоксальная ситуация – мы наблюдали здесь рост цен в совершенно неподходящих условиях, когда заметно ухудшились как экономическая ситуация в целом, так и покупательная способность населения в частности. По итогам 2020-го средняя стоимость объектов в масс-маркете на вторичном рынке увеличилась на 20%, в отдельных локациях столицы – на 30%. Рост цен произошел на фоне мощного подъема спроса, что, в свою очередь, было вызвано смягчением условий по ипотеке и уменьшением доходности банковских депозитов, из-за чего некоторые владельцы крупных накоплений переориентировались на рынок недвижимости.
Однако новая ценовая реальность на “вторичке” абсолютно не соответствует экономической действительности, что может стать большим препятствием для потенциальных покупателей жилья. Некоторые потребители откладывают выход на сделку, так как пока не могут привыкнуть к нынешним ценникам. Особенно сложно приходится людям с “живыми” деньгами, которые порой довольно долго копили определенную сумму и собирались приобрести квартиру в ближайшее время. И сейчас они в растерянности – из-за необоснованного роста цен им придется либо продолжать откладывать средства, либо соглашаться на менее привлекательный для них вариант».
Еще один фактор, сдерживающий активность покупателей на вторичном рынке жилья, – серьезный дефицит предложения, в особенности качественного. Согласно подсчетам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, по итогам прошлого года экспозиция в массовых сегментах жилья сократилась на 30%, в отдельных районах столицы – до 48%. Из-за этого потенциальным покупателям порой крайне сложно подобрать себе подходящий вариант. Кроме того, ограниченный объем предложения препятствует снижению цен до более приемлемого уровня – продавцы не идут на уступки, понимая, что покупателям сейчас не из чего выбирать.
Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:
«Несмотря на сложную ситуацию с ценами, спрос на вторичном рынке жилья во многом поддерживает определенная целевая группа потребителей – ипотечные заемщики. Более того, можно сказать, что на “вторичке” формируется категория покупателей с новым самосознанием, для которых важны не столько рыночная стоимость квартиры и возможные сроки ее окупаемости, сколько размер ипотечной ставки и ежемесячных платежей. Из-за смягчения условий по жилищным кредитам, компенсировавшего прирост цен, для таких покупателей, по большому счету, ничего не изменилось, и они продолжают выходить на сделки. Со временем их число будет увеличиваться, а вторичный рынок Москвы – все больше приближаться к стандартам западных стран, где доля ипотечных сделок занимает подавляющую часть рынка жилья».
Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменением соотношения спроса и предложения во вторичном сегменте жилья столицы. Осенью прошлого года, когда активность покупателей была на пике, в масс-маркете уровень спроса в три раза превышал объем ликвидной экспозиции. Однако к настоящему моменту – с учетом уменьшения количества авансов и сделок – эти два показателя сравнялись друг с другом.