Как получить страховое возмещение по эскроу-счетам при банкротстве банка
Вступили в силу поправки в законодательство, продлевающее период, в течение которого владельцы счетов эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, имеют право на страховое возмещение находящихся в случае банкротства банка
Ранее, до 1 октября текущего года, средства на счету эскроу были застрахованы на период с момента регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех дней с даты регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Теперь, согласно поправкам к закону о страховании вкладов, период страхования увеличен до трех месяцев с этой даты.
Страховая сумма по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества значительно больше, чем по банковским вкладам, и составляет 10 миллионов рублей. При этом она рассчитывается отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Например, если у человека в одном и том же банке открыт вклад, счет эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества и счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, то на них распространяется гарантия государства в размере 1,4 миллиона рублей по вкладу и 10 миллионов рублей по каждому счету эскроу.
Новшество как нельзя более своевременное: ведь количество проектов на российском рынке жилья, которые строятся с использованием счетов эскроу, превысило количество строек, завершаемых по старым правилам, сообщил аналитический центр «ДОМ.РФ».
Сейчас в стране реализуется более 6 тысяч проектов строительства жилья. Из них — почти 3 тысячи строятся через счета эскроу. Остальные — по старым правилам или без привлечения средств дольщиков. Напомним, деньги на счетах эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве застрахованы на те же 10 миллионов рублей. Сумма считается застрахованной с момента внесения средств на счет эскроу до введения дома в эксплуатацию и регистрации первого документа собственности — это может быть как несколько месяцев, так и год, и больше.
Быстро растущая популярность схемы финансирования строительства с использованием счетов эскроу объясняется тем, что она защищает деньги граждан как от рыночных потрясений, которые могут затронуть страховые компании, так и от недобросовестных действий самих застройщиков.
Этот способ финансирования жилищного строительства предусматривает, что дольщик вносит деньги по договору долевого участия на специальный счет в банке. Компания-застройщик может получить деньги дольщика, внесенные на счет эскроу, только после приема дома в эксплуатацию, а возводить дом застройщику придется за счет собственных средств или банковских кредитов. В таком случае банки будут отслеживать этапы сделки и гарантировать, что застройщик получит деньги дольщика не раньше, чем первые жильцы получат ключи от приобретенного жилья.
Такие меры предприняты с целью защиты интересов дольщиков. Ведь раньше были нередки случаи, когда недобросовестный застройщик направлял средства новых участников долевого строительства на то, чтобы завершить строительство старых объектов. В результате получалось, что деньги новых дольщиков уже освоены, а строительство их дома остановлено на этапе котлована или даже не началось. Это приводило к тому, что люди, вложившие средства на этапе начала стройки или планирования, могли так и не получить свое жилье. А вернуть в такой ситуации деньги было практически невозможно. Чтобы минимизировать возможность возникновения таких случаев, схема финансирования долевого строительства была изменена на законодательном уровне.
Открытие счетов эскроу при заключении договоров долевого участия в строительстве стало обязательным с 1 июля 2019 года. Данные поправки были внесены в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Исключение предусмотрено лишь для ранее начатых строек, удовлетворяющих ряду критериев, установленных постановлением правительства.
Открыть счет эскроу для приобретения доли по договору о долевом участии в строительстве может только уполномоченный банк. Перечень таких банков опубликован на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. Сейчас таких банков более 90, однако непосредственную готовность оказывать такие услуги изъявили 35 банков.
Ссылка на этот перечень также содержится в разделе «Информационно-аналитические материалы/ Финансирование долевого строительства». Здесь же можно найти информацию о заключении кредитных договоров с застройщиками и счетах эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.
Итак, с чего же начать? Прежде всего покупателю необходимо определиться с объектом недвижимости — домом или квартирой, а также выбрать застройщика. Застройщик при заключении договора уведомит о том, в каком банке он получает финансирование. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, по которому дольщиком открывается счет эскроу, а в договоре об открытии счета фиксируются условия, при которых застройщик сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после ввода в эксплуатацию объекта застройщик получит возможность забрать средства покупателя со счета эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право взять ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любой другой финансовой организации, предложившей наиболее выгодные условия. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные организации.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве отражена в Федеральном законе № 214-ФЗ: первоначальный взнос зачисляется заемщиком на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик вправе рефинансировать свой кредит в другом банке, если со временем сможет найти более выгодные условия кредитования. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Возврат средств со счетов эскроу при долевом строительстве возможен в следующих случаях: если истек срок действия договора счета эскроу, договор расторгнут по соглашению сторон, застройщик не смог завершить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе. Особый случай — если застройщик признан банкротом, а объект еще не сдан. В этом случае дольщик сможет незамедлительно изъять деньги со своего счета эскроу. Пока объект не достроен, деньги на счетах эскроу принадлежат дольщику. В случае непредвиденных обстоятельств покупателю вернут ровно ту сумму, которая была внесена при заключении договора.
Счета эскроу также применяются: при продаже ценных бумаг и бизнеса; при заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах; в операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.
К плюсам счетов эскроу относится то, что владельцу не нужно снимать наличные, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу чаще всего банк берет доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотечный кредит на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
Если одна из сторон решает расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются дольщику.
Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения — 10 млн рублей. По другим счетам — только 1,4 млн рублей.
Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у владельца есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т.д. Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы открыли счет эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимости.
Получение страхового возмещения в повышенном размере возможно в ограниченный период, с даты поступления документов для регистрации сделки в Росреестр и до истечения трех месяцев с даты: регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество или принятия решения об отказе в государственной регистрации права или прекращения государственной регистрации права.
Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще лежат на счете, лимит страховой выплаты будет стандартный — 1,4 млн рублей. Стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, не связанных с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу. Деньги же в банковской ячейке считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Денис Михайлов, руководитель ГБУ «Мосфинагентство» Департамента финансов города Москвы:
— Введение эскроу-счетов позволило обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства. Покупатели жилья стали защищены от проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки, банкротством застройщика.
На сегодняшний день счет эскроу — это единственно возможная схема приобретения жилья в новостройке, и она имеет несколько важных особенностей, о которых не всегда осведомлены покупатели недвижимости.
Внося деньги на эскроу-счет, вы не рискуете их потерять, однако они «замораживаются» на период постройки дома. В случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, вы вернете деньги в полном объеме, однако учитывая постепенный рост цен на недвижимость даже на уровне инфляции, на полученные средства может не получиться купить равноценное жилье.
Также нужно знать, что приобретение недвижимости через эскроу-счет не избавляет от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
Большинство сделок на рынке недвижимости сегодня происходит с привлечением заемных средств — ипотечных кредитов. За период постройки дома — в среднем 1,5–2 года — величина ипотечных процентов может составить значительную сумму, и все это — расходы покупателя, не подлежащие возврату даже при нарушении договора застройщиком.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ирина Тимоничева, заместитель начальника ГУ Банка России по ЦФО:
— Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящегося жилья — защита дольщиков.
Во-первых, использование счетов эскроу заставляет строительную компанию приложить все усилия, чтобы сдать объект в срок. Деньги дольщиков недоступны для компании до того момента, пока дом не достроен. Все это время застройщик вынужден пользоваться кредитом банка. Так что в интересах застройщика завершить строительство в срок, чтобы не платить дополнительные проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
Во-вторых, это делает прозрачными расходы застройщика в процессе строительства. Уполномоченный банк, предоставивший кредит строительной компании, внимательно следит за тем, куда направляются ссудные деньги. Взяв кредит на строительство конкретного жилого комплекса, застройщик не может потратить эти деньги на что-то еще. Раньше бывали случаи, когда недобросовестные строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда будут деньги для строительства их дома. Теперь это исключено.
В-третьих, счета эскроу гарантируют сохранность денег. Даже при самом печальном исходе — если застройщик обанкротится и не завершит объект — люди не получат квартиры, но сразу же получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.
Читайте также: Подозрительные переводы по банковским картам в России предложили блокировать