Группа "Эталон" год назад попала в топ новостей строительного рынка после сделки с АФК "Система". Благодаря этому она серьёзно изменила структуру своего земельного банка, в котором родной регион теперь заметно уступает столице. О том, будет ли меняться эта пропорция, о грядущих укрупнениях в отрасли и адаптации бизнеса к условиям пандемии "ДП" рассказал президент Группы "Эталон" Геннадий Щербина. — Итоги года третьего квартала для "Эталона" вы назвали впечатляющими, а что было весной? И будут ли выполнены планы по итогам года? — Во втором квартале мы действительно не знали, получится ли завершить год так, как планировали. С февраля уже началась лёгкая паника по поводу пандемии, а в марте московский строительный рынок закрылся на целый месяц, продажи временно просели, но мы буквально в считанные недели полностью перешли на онлайн-сделки. В Петербурге стройки не закрывали, но тем не менее и здесь продажи тоже снизили темпы. Второй квартал у застройщиков всегда достаточно вялый, во-первых, отпуска, во-вторых, многие уезжают из города, спрос достаточно спокойный в этот период. А на третий квартал всегда была надежда, он традиционно отличается всплеском покупательской активности. Мы отметили хорошую динамику продаж уже в конце второго квартала, когда покупательский спрос начал восстанавливаться после введённых ограничительных мер из-за распространения короновируса. В итоге осенью нам удалось достичь самых высоких результатов по продажами и по денежным поступлениям среди всех третьих кварталов за всю историю компании: продажи недвижимости выросли на 10 % до 150 451 кв. м и на 40% до 23,9 млрд рублей по сравнению с третьим кварталом 2019 года. Существенную поддержку оказала обновлённая программа субсидированной ипотеки, благодаря которой доля ипотечных сделок выросла до рекордных 64% от общего объёма, а первый платёж достиг исторического максимума в 92%. Скажу, что результаты третьего квартала дали нам объективную уверенность, что мы гарантированно решим все поставленные задачи на этот год и, думаю, даже перевыполним план — продажи и сегодня идут очень хорошо. — На следующий год закладываете рост? — Конечно, мы каждый год закладываем рост. — Как сильно повлияла на бизнес-процессы остановка строек в Москве? Как прошёл перезапуск? — Всё зависит от того, насколько сбалансированная компания. У нас вертикально интегрированный холдинг, есть свои генподрядные, подрядные, проектные компании, управляющие компании. Поэтому для нас адаптация заняла максимум неделю. На рынке есть примеры, когда возобновление работ занимало месяц и более. Понятно, если компания не имеет внутреннего ресурса, ей гораздо тяжелее выстраивать взаимоотношения с качественным генподрядчиком. Кто будет ждать месяц бесплатно? Кто-то будет, кто-то нет. У нас таких проблем нет. — Со стройматериалами, с поставщиками, были какие-то сложности? — Наши поставщики были проавансированы, сбоев с поставками практически не было. — Хотелось бы поговорить о соотношении московских и петербургских проектов. Вы не планируете окончательно переехать в Москву? — Из Петербурга уходить не собираемся. По состоянию на конец прошлого года наши активы включали 33 проекта в стадии проектирования и строительства чистой реализуемой площадью 3,3 млн кв.м. Соотношение по земельному банку и проектам в Петербурге и Московском регионе составляет приблизительно 30% на 70% соответственно. Когда мы только начинали работать в Москве было наоборот: 70% в Петербурге, 30% — в Москве. Потом стало 50% на 50%. С приобретением огромного проекта "ЗИЛ-Юг" пропорция действительно поменялась — там мы построим около 1,5 млн кв. м, это крупнейший наш проект за всю историю компании, он будет флагманом продаж на ближайшие годы. Разработкой мастер-плана "ЗИЛ-Юг" занимается международная архитектурная компания KCAP в кооперации с нашим проектным бюро. Но и в Петербурге мы, как и раньше, рассматриваем приобретение новых земельных участков, обсуждаем большое количество площадок для приобретения. — А соотношение 70% на 30% на ближайшие годы сохранится? — Вообще мы хотим, чтобы было 60% на 40%. Поскольку маржинальность московских проектов значительно выше, логично, что всё-таки больше должно быть в Москве. Но если будет интересный проект в Питере — купим. — Есть ли дефицит хороших для девелопмента участков в Петербурге? — Да, есть. — А какие проекты вас интересуют? — И точечные проекты, и большие проекты, это не принципиально. К сожалению, в центральных районах больше нет площадок для таких огромных проектов как «Галактика», а на окраинах маржинальность гораздо ниже, без развития новых технологий строительства, мы туда вряд ли пойдём. — Более высокий класс планируете рассматривать? — У нас есть проект на Петровском острове (ЖК "Петровская доминанта" — прим. редакции), выше уже сложно найти. — Градостроительная политика Москвы и Петербурга существенно влияет на ваши планы по развитию? — Это два разных города в части градостроительной политики. В Москве процессы понятнее и чётче, в Питере посложнее. Если сравнивать по работе с правительственными органами — в Москве лучше отлажены механизмы согласования проектов, их реализации. Вот вам пример: в Санкт-Петербурге мы пытались через государственно-частное партнёрство построить школы, социалку и т.д. Но в итоге строим всё сами за свой счёт — это неправильно. В Москве по-другому. — У вас очень большая сеть региональных отделов продаж, какое количество сделок на них приходится? — У нас она самая крупная среди застройщиков, сеть продаж охватывает 57 городов. Стандартно на региональных покупателей приходится не менее 30% от общего объёма сделок. Наиболее активны сырьевые регионы — Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский. Достаточно велика доля Ленинградской и Мурманской областей, Краснодарского и Красноярского края, Саратовской области. Доля заключённых договоров с зарубежными покупателями в третьем квартале составила порядка одного процента. — А кто эти зарубежные покупатели? — Жители СНГ. — Кризисы всегда серьёзно влияют на стройку. Чем текущий отличается от предыдущих — от 1998 до 2014-го? — С 1998-м мне сложно сравнивать, потому что меня тогда не было в компании, а вот все другие кризисы, 2008, 2009, 2014, 2015 я сам пережил в качестве руководителя. Могу сказать, что этот кризис достаточно тяжёлый в силу своей неопределённости. Непонятно, что ждёт в будущем. Если раньше мы могли говорить о планах на четыре-пять лет, то теперь больше фокусируемся на краткосрочной стратегии, говорим про два года, которые чётко пошагово расписываем и при необходимости корректируем. — Какой самый негативный сценарий в планы закладываете? — Нашей компании 33 года, каких только ситуаций не было. Опыт позволяет нам быть готовыми к любому повороту. Скажу в целом, для нашей отрасли важно, чтобы у предложения строителей, девелоперов был покупатель. — По оптимистичным сценариям, когда закончится эта неопределённость? — Я надеюсь, к весне следующего года всё уже будет стабильно. — Следствием текущего кризиса и предыдущих государственных решений по финансированию строительства часто называют укрупнение строительных компаний. Как вы к этому относитесь? — Я считаю, на рынке должны быть крупные застройщики, которые готовы нести ответственность за свои действия. Большой бизнес более контролируем. И вся нынешняя ситуация говорит о том, что компаниям, которые строят по 20 000-30 000 кв. м в год будет чрезвычайно тяжело работать. Даже в части проектного финансирования им намного сложнее выстраивать отношения с банками, чем компаниям с крупным проектным портфелем. Так что жизнь диктует, и федеральные законы говорят, что надо консолидироваться. Будут укрупнения. Если посмотреть статистику сделок слияний и поглощений, то девелоперы стоят на первом месте. По сравнению с прошлым годом объём сделок M&A в строительном секторе в денежном выражении вырос более чем на 40%. Fee-development всё чаще встречается, это модно, особенно в Москве: договариваются две компании и вместе строят, поскольку вдвоём проще — у одного есть участок, но мало денег, а у второго есть деньги, но нет участка. В Питере пока такое партнёрство не практикуется. — У "Эталона" есть такие сделки? — Пока нет, но мы планируем в ближайшее время этим заниматься. — Можете дать прогноз на перспективу — для компании и отрасли в целом? — Мы разработали достаточно чёткую стратегию на пять лет. Жизнь девелоперов не будет лёгкой, но мы будем расширять свои горизонты, увеличивать доходность, эффективность, рентабельность. Рынок недвижимости в стране в ближайшие пять лет консолидируется вокруг топ-20 крупных девелоперских корпораций с совокупной долей рынка 55–60%. — И что будет с региональными рынками? — В регионах есть достаточно большое количество компаний хорошего уровня, будущее рынков сильно зависит от спроса. В менее инвестиционно-привлекательных развитием жилого сегмента может заняться государственная структура, крупный оператор.
