Ипотека провоцирует. Барнаульцы массово скупают дома в Горном Алтае по льготной программе
Жители Барнаула, оформив сельскую ипотеку под 3%, не могут подобрать подходящие варианты в пригороде, а потому многие начинают искать дома в других регионах. Риелторы говорят, что спрос на жилье в Майминском и Чемальском районах соседней Республики Алтай резко вырос. Недвижимость здесь скупают как жители Алтайского края, так и других регионов. Из-за этого цены на дома, коттеджи и дачи взлетели. Amic.ru поговорил с риелторами и узнал, какие минусы есть у программы и почему перед покупкой дома в горах нужно все хорошо просчитать.
Роль триггера
Льготная ипотека под 3% (при оформлении страховки на жизнь – 2,7%) – это часть большой государственной кампании по развитию сел. Правительство страны рассчитывает, что программа удержит в деревнях молодежь и привлечет в село городских жителей. В Алтайском крае льготную ипотеку пока выдает только Россельхозбанк. В пресс-службе организации отмечают, что дома по этой программе уже купили более 600 семей. Риелторы добавляют: их могло быть в разы больше, вот только не все могут найти подходящее жилье.
"Идеальная ипотека, которую видели барнаульцы, – это 1,5 млн первоначального взноса и 3 млн рублей кредита. Поэтому они ищут варианты за 4-4,5 млн рублей. Но подобные предложения были разобраны в течение 1,5-2 месяцев после начала программы (с марта 2020 года, – прим. ред.), а затем появилась нехватка предложений", – рассказал amic.ru руководитель агентства недвижимости "Проспект-Недвижимость" Евгений Ракин.
По его словам, большинство покупателей уже имеют квартиру в Барнауле, а дом в пригороде покупают как второе жилье. Лишь единицы продают квартиру и приобретают жилье на земле.
При этом, отмечает риелтор, летом интерес к программе был большой, однако многие горожане, получив одобрение банка по кредитам, так и не смогли найти подходящие варианты в ближайших к Барнаулу селах. "Абы что" горожане приобретать не хотели, поэтому либо искали дома дальше от краевой столицы, либо вовсе отказывались от покупки.
"Чаще всего смотрят в поселках Зудилово, Санниково, Бобровке. Но хороший дом начинается от 7 млн рублей: там и гараж, и забор, и баня. За 3,5-4 млн предлагают только участок и дом, туда еще нужно вкладывать, делать забор, баню, благоустраивать участок. Когда хороших вариантов не стало хватать, расширилась география, стали покупать дальше по Новосибирской трассе. Искали дома, чтобы можно было ездить на выходных туда. Пандемия сыграла роль триггера (в переводе с английского – спусковой механизм, якорь, крючок, – прим. ред.): люди стали покупать обособленное жилье за городом", – говорит Евгений Ракин.
Вместо дворца – Мост Иша
Некоторые барнаульцы, оформив кредит и не найдя подходящих предложений в ближайших поселках, решают "проблему" кардинально: они покупают дома в Горном Алтае. Риелторы республики рассказали amic.ru, что спрос на жилье у жителей Алтайского края вырос на 20% в сравнении с прошлым годом.
"Сельская ипотека провоцирует, организует и мобилизует покупателя. В пандемию интерес к недвижимости в Республике Алтай вырос процентов на 20. Все запросы от жителей Алтайского края как раз связаны с сельской ипотекой. Тем более что механизм уже отлажен, а экономическая выгода очевидна: то ли 3% ставка, то ли 8%", – отмечает руководитель агентства недвижимости "Гравитон" Ирина Снитко.
По ее словам, чаще всего жители Алтайского края интересуются домами в Майминском и Чемальском районах. Стоимость недвижимости в селах этих районов уже выросла на 15%, а земельные участки не продаются дешевле 100 тыс. рублей за сотку.
Если дом хороший – большой, на просторном участке, с баней, гаражом, другими постройками, в популярном у туристов населенном пункте – стоимость может достигать 5-10 млн рублей и выше. И покупатели на такие объекты есть не только среди жителей Алтайского края.
"В пандемию стали чаще покупать дома жители других регионов. Из Москвы, Московской области, из Новосибирска, из Красноярска, из Магадана. Недавно была сделка в Мост Ише (поселок на границе Алтайского края и Республики Алтай): за 3,5 млн там приобрела дом семейная пара предпенсионного возраста из Санкт-Петербурга. Они продали квартиру в центре города и купили жилье для постоянного проживания здесь, на Алтае. Из Москвы часто едут в Усть-Коксу, поэтому там высокая цена домов", – говорит Ирина Снитко.
Многие жители Алтайского края планируют на льготные деньги купить гостевой дом в Горном Алтае, чтобы не только отдыхать, но и сдавать в аренду комнаты либо домики. Такую идею барнаульцы считают перспективной и выгодной. Однако эксперты уверены: это лишь кажется на первый взгляд.
"Человек бизнеса все считает, а не принимает решения спонтанно. Когда начинаешь с клиентом разговаривать, объясняешь ему, что домом заниматься нужно каждый день: топить, охранять, ремонтировать. Кроме того, сезон в Горном Алтае с мая по октябрь. Зарабатывать на доме можно полгода, а содержать – весь год. Мы рассчитывали, если взять 3 млн под 3% на 20 лет, то получается 16,5-17 тыс. ежемесячно. Плюс страховка по кредиту, содержание дома (отопление, освещение, персонал) – в месяц требуется 40-45 тыс. Сколько дом должен зарабатывать каждый день, чтобы хотя бы в ноль работал? Когда людей погружаешь, снимаешь "розовые очки", они задумываются", – добавляет Евгений Ракин.
Псевдоипотека
Риелторы отмечают, что, как ни парадоксально, но вот сельским жителям (как в Алтайском крае, так и Республике Алтай) получить кредит по льготной программе сложно: у них низкий либо неподтвержденный доход, а банки таких заемщиков обходят стороной. Поэтому, считает руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев, программу можно назвать псевдоипотекой.
"Очень мало людей, которые в селе подходят под параметры банка: либо это пенсионеры, либо молодые специалисты, либо люди, у которых "серая" зарплата. Это рисковый шаг для кредитной организации: если человек возьмет заем, а с работой будут проблемы, то и заем станет проблемным через несколько лет, и банк останется с домом, который никому не нужен. А то, что покупают жилье ближе к городу – это ведь уже не село. Вот и получается псевдоипотека", – говорит Константин Никитеев.
По его мнению, программу, рассчитанную до 2025 года, могут и не продлить. Ведь без создания дополнительных рабочих мест, новых предприятий, инфраструктуры, молодых специалистов помощи селу не будет.
"Любые государственные дотации временные, и это надо понимать. Власти будут смотреть: востребована ли программа или нет, есть ли прирост сельского населения, ведется ли строительство, растут ли деревни. Если программа работает эффективно, ее продлевают, если нет – деньги потрачены неэффективно, государство, как любой хозяин, говорит: "Стоп, хватит". Вообще, надо не недвижимость смотреть, а создание точек роста. Если строится какой-то комплекс, предприятие и под него программа – это для экономики плюс", – считает эксперт.
Несмотря на такое категоричное мнение, и Никитеев, и другие эксперты уверены: в 2021 году спрос на сельскую ипотеку у жителей Барнаула и Алтайского края все-таки будет высоким. Во-первых, по прогнозам некоторых экспертов, пандемия коронавируса может растянуться на год-два, а значит, будут желающие сбежать "на землю". Во-вторых, программа – неплохой старт для молодых семей, которые из-за бешеных цен на квартиры в Барнауле будут искать разные варианты. И, в-третьих, все же не все жители сел, деревень и райцентров имеют "серый" заработок. А потому, если у них есть стабильная работа, но нет своего "угла", им такая программа действительно поможет улучшить жилищные условия.
Факты
В Алтайском крае и Республике Алтай с начала 2020 года около 600 семей оформили льготную сельскую ипотеку на общую на сумму более 900 млн рублей, сообщили amic.ru в Россельхозбанке. Еще порядка 500 заявок одобрено, клиенты находятся в поиске подходящих объектов. Средняя сумма кредита – около 2 миллионов рублей. Лидерами по Алтайскому краю стали Первомайский, Благовещенский, Мамонтовский, Павловский и Бийский районы. В Республике Алтай – Майминский, Онгудайский и Чемальский районы.