Рынок новостроек массового сегмента Москвы (III квартал 2020)

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 10,1%. Средняя цена квадратного метра выросла 4,5% за квартал и 8,7% с начала года, составив 190 035 руб.

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам III квартала 2020 года в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 14 805 квартир, суммарная площадь лотов составила 0,836 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно II квартала сократилось на 10,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 11%.

В III квартале наблюдалось повышение девелоперской активности, так за отчетный период рынок пополнился 14 новыми проектами, при этом девелопером 8 проектов из этого числа является ГК ПИК. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Мякинино парк» (корп. 3.1, 3.6);

– «Дмитровский парк» (корп. 1.2, 1.3);

– Green Park (блок 7);

– «Сказочный лес» (корп. 4);

– «Академика Павлова» (корп. 38);

– «Любовь и голуби» (2 оч., корп. 1);

– «Дмитриевский» (2 оч., корп. 2).

В структуре предложения по округам по-прежнему лидирует ЮВАО (31,9%), за квартал его доля снизилась на 3,1 п.п. Значительно выросла доля СВАО (21,3%; +4,3 п.п.), в округе состоялся релиз двух новых проектов: «Руставели 14» и «Сигнальный 16». Почти в равном соотношении сосредоточен объем в ЗАО (11,9%; +0,6 п.п.), САО (11,2%; -0,5 п.п.) и ЮАО (10,3%; -2,2 п.п.). Наименьшая доля предложения представлена в СЗАО (3,2%; +0,4 п.п.) и ЮЗАО (2,5%; -0,2 п.п.).

По итогам III квартала в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение предложения на 4,5 п.п. в корпусах, близких к вводу или уже введенных в эксплуатацию: отделка и получено РВЭ (37,5%), начальный этап и монтаж (62,5%; +4,5 п.п.). Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на начальном этапе строительства (32,7%; +2,1 п.п.) и этапе отделочных работ (31,2%; -0,9 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах на стадии монтажных работ (29,8%; +2,4 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,3% (-3,6 п.п.).

По итогам III квартала наблюдалось плавное увеличение доли студий, однокомнатных и многокомнатных квартир за счет уменьшения количества двухкомнатных и трехкомнатных лотов. Так, преимущественный объем предложения по-прежнему представлен двухкомнатными квартирами (37%; -2 п.п.). Более трети рынка приходится на однокомнатные квартиры (29,3%; +0,6 п.п.). Доля трехкомнатных лотов составила 18,2% (-0,5 п.п.), а квартиры-студии – 13% (+1,2 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,5%; +0,7 п.п.).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 72,2% (+5,3 п.п. за квартал). Более половины предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4%), доля выросла за квартал на 7,6 п.п. На квартиры без отделки пришлось 27,8% рынка (-5,2 п.п.), доля квартир с отделкой white box составила 6,8% (-2,4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам III квартала средняя цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента составила 190 035 руб. (+4,5% за квартал; +8,7% с начала 2020 года). Рост цен зафиксирован во всех округах Москвы в диапазоне 0,6-10,8%. Наибольший прирост отмечен в ЗАО (+10,8%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах, а также состоялся выход нового объема предложения в реализуемых корпусах.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 10,75 млн руб. (+3,7% за квартал). Однако основной прирост показателя наблюдался в сентябре. В июле-августе текущего года средней бюджет предложения не превышал 10,37 млн руб. 

Бюджет предложения вырос почти во всех типологиях: студии – на 10,3%, двухкомнатные – на 4,5%, трехкомнатные – на 4,3%, однокомнатные – 3,7%. Снижение бюджета отмечено только у многокомнатных квартир на 3,5%, что связано с вымыванием дорогих лотов большой площади, при этом средняя цена за квадратный метр существенно не изменилась.

- студии – 5,33 млн руб. (+10,3%);

- однокомнатные – 8,07 млн руб. (+3,7%);

- двухкомнатные – 11,66 млн руб. (+4,5%);

- трёхкомнатные – 15,71 млн руб. (+4,3%);

- многокомнатные – 22,04 млн руб. (-3,5%).

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 10,5 кв. м за 2,4 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,3 кв. м за 3,1 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,3 кв. м за 3,6 млн руб.

Основные тенденции:

«К концу III квартала 2020 года первичный рынок новостроек массового сегмента восстановился и достиг пика девелоперской активности, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший квартал в продажу вышло 14 новых проектов (за I полугодие 2020 г. – всего 5, в III кв. 2019 г. – 10 проектов). Вероятнее всего, застройщиков стимулирует неопределенность конца 2020 - начала 2021 гг. из-за эпидемии коронавирусной инфекции, а также текущий высокий спрос, обусловленный льготной ипотекой и девальвацией рубля. 

Несмотря на релиз большого количества новых проектов, предложение сократилось до 14,8 тыс. лотов (-10,1% за квартал). На отрицательную динамику объема экспозиций значительное влияние оказали выход небольшого количества новых проектов на первичный рынок в период карантинных ограничений и активное вымывание наиболее ликвидных лотов.

По итогам III квартала количество заключенных сделок на первичном рынке Москвы составило чуть менее 15 тыс. (+92% относительно II квартала), при этом помесячная доля ипотеки находилась в диапазоне 60-65%. В сентябре текущего года количество сделок достигло максимума – 6,6 тыс. (+26,7% относительно прошлого месяца). За 9 месяцев 2020 года спрос вырос на 9% относительно аналогичного периода прошлого года.

Благодаря высокому спросу средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента побила новый рекорд достигнув 190 тыс. руб. (+4,5% за квартала; +8,7% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения увеличился до 10,7 млн руб. (+3,7% за квартал).

Ситуация на рынке весьма непростая и неоднозначная. Для поддержания спроса потребуется продление льготной ипотеки, отсутствие жестких ограничительных мер в период второй волны эпидемии, а также поддержание курса национальной валюты. Вышеуказанные факторы будут способствовать стабилизации наблюдаемого высокого спроса в среднесрочной перспективе, однако резкие неблагоприятные события могут серьезно сыграть на понижение активности всех участников рынка в краткосрочной перспективе».

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в III квартале 2020 г.