Риски граждан при сделках жильем обсудили на Российском форуме лидеров рынка недвижимости
В Москве состоялась 42-я специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость от лидеров-2020» и Форум лидеров недвижимости, в котором активное участие приняли нотариусы г. Москвы.
Как показала работа стенда Московской городской нотариальной палаты, нотариальная форма сделок все больше интересует граждан. На консультацию к нотариусу выстраивалась очередь. Посетители интересовались гарантиями, которые предоставляет нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, а также преимуществами нотариального удостоверения, среди которых ускоренная процедура государственной регистрации прав, отсутствие необходимости собирать документы по сделке, но главное – повышенная доказательственная сила нотариального акта и гарантия юридической чистоты сделки.
Еще один фактор повышенного внимания к нотариальной форме – это возможность расчетов через публичный депозитный счет нотариуса, который исключает риски, которые есть у банковской ячейки, и по стоимости гораздо привлекательнее банковских предложений по безналичным расчетам.
В ходе работы форума состоялось более 120 мероприятий, где участники рынка недвижимости, обсудили наиболее актуальные вопросы отрасли. Наибольший интерес, как обычно, вызвали темы, связанные с рисками, существующими при купле-продаже жилья, обеспечением юридической безопасности сделок и эффективными инструментами противостояния мошенническим действиям.
В день открытия на одной из площадок форума прошел круглый стол «Актуальные вопросы защиты прав и интересов участников оборота недвижимости». Одной из основных тем для обсуждения стали риски граждан при сделках с жильем в простой письменной форме (без участия нотариуса).
Во вступительной речи модератор, член Генерального совета, председатель подкомитета по развитию рынка недвижимости ООО «Деловая Россия», председатель Комитета по развитию рынка недвижимости МРО «Деловая Россия» Анна Лупашко привела денные исследования Финансового университета при Правительстве РФ, которые демонстрируют рост количества мошенничеств при сделках с жильем, если они совершаются в простой письменной форме. В частности, Анна Ивановна отметила, что, согласно данным исследователей, количество дел по мошеннических схемам с недвижимостью ежегодно растет на 8%, а раскрываемость подобных преступлений, напротив, снизилась. Большая часть пострадавших — люди, которые совершали сделку на рынке вторичного жилья.
Сложившаяся ситуация увеличивает нагрузку на суды в части гражданско-правовых споров. За пять лет она выросла на 173%. Модератор отметила, что на слушаниях в Общественной палате РФ в сентябре этого года для решения проблемы мошенничества с жильем экспертами были предложены такие меры, как законодательное регулирование деятельности риэлторов и введение нотариальной формы сделок с жильем.
Вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко подтвердил, что граждане не могут чувствовать себя защищенными с правовой точки зрения, если сделка удостоверяется без участия нотариуса, как не могут и гарантировать, что в будущем с такой сделкой не возникнет проблем. Илья Владимирович подчеркнул, что именно нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью гарантирует ее чистоту и законность.
«Многие не понимают, что нотариус не просто обеспечивает законность сделки, но и, прежде всего, обеспечивает осведомленность граждан в том, какую сделку они совершают, какие последствия она для них влечет, какие права и обязанности у них есть, — отметил Илья Радченко. — В случае сделки в простой письменной форме некому разъяснять гражданину, какие последствия для него повлечет договор».
Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, по мнению участников круглого стола, могла бы гарантировать достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости, которые сегодня не всегда безупречны, что повышает риски оспоримости сделок или признания их недействительными.
О рисках при купле-продаже жилья на вторичном рынке отдельно поговорили на другом мероприятии форума, которое состоялось в субботу. Вице-президент МГНП Илья Радченко и нотариус г. Москвы Евгений Щеткин, отметили, что при покупке квартиры с историей нужно быть особенно внимательным, поскольку существует множество правовых нюансов, которые могут привести к пороку сделки и стать причиной ее отмены. Нужно обязательно проверять дееспособности продавца, факты по приватизации квартиры, права несовершеннолетних собственников и пользователей жилого помещения, использование материнского капитала в предыдущих сделках и многое другое. Безусловно, непрофессиональным юристам учесть все нюансы очень сложно, и лучше обратиться за правовым оформлением сделки к нотариусу, который без дополнительных действий со стороны продавца и покупателя запросит необходимые сведения из государственных информационных ресурсов и, удостоверив сделку, будет нести профессиональную ответственность за ее законность.
На риски покупателей недвижимости и современные сервисы нотариата для обеспечения безопасности сделок обратили внимание участников форума нотариусы Москвы Александр Сагин и Игорь Колганов. Так на портале Федеральной нотариальной палаты функционируют публичные онлайн ресурсы, которые позволяют в режиме 24 /7 и совершенно бесплатно проверить актуальность нотариальной доверенности или факт открытия наследства. Многие собственники недвижимости возлагают обязанности по ее продаже на своих поверенных, полномочия которых подтверждаются доверенностью, оформленной нотариусом. Неосведомленные о современных технологиях нотариата преступники по привычке делают попытки подделать нотариальный документ, не зная, что фальшивка может быть разоблачена даже обычным пользователем с помощью реестра проверки доверенностей ФНП. Достаточно ввести в поисковую строку реквизиты документа и если таковая нотариусами России не выдавалась, или она была отменена, или ее срок действия истек, то система выдаст об этом информацию. Если же мошенникам удалось правдоподобно изменить текст настоящей доверенности, то обман обнаружится при нотариальном удостоверении сделки, либо государственным регистратором при простой письменной форме договора, поскольку по запросам уполномоченных представителей государственных и муниципальных органов власти Единая информационная система (ЕИС) нотариата предоставляет скан образ доверенности, хранящейся в электронном реестре ЕИС.
Преимуществом нотариальной формы сделки является и то, что у нотариуса есть возможность и полномочия запросить в электронном виде ряд важных сведений по сделке: наличие решений суда об ограничении дееспособности сторон сделки, сведения органов ЗАГС о возможных браках, сведения из ЕИС нотариата о заключенных брачных договорах, выписки из домовой книги о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, документы из ЕГРН и многое другое.
О пошаговых действиях при покупке квартиры, о том, на что необходимо обращать внимание при подборе подходящих вариантов, рекомендациях по обеспечению безопасности сделки участникам Форума рассказали нотариус Москвы Алексей Теребков и помощник нотариуса Москвы Антон Николаев. Нотариус Москвы Елена Ходневич на другом круглом столе рассмотрела нюансы, возникающие на этапе оформления квартиры в собственность.
В последний день работы на Форуме также обсудили имущественные отношения в семейном праве и вопросы использования материнского капитала при приобретении недвижимости. Спикерами мероприятий по этим темам выступили нотариусы Москвы: председатель комиссии МГНП по связям со СМИ и имиджу Екатерина Лексакова, Татьяна Ништ и Марина Соколова.
Татьяна Ништ рассказала о режимах имущественных отношениях супругов, которые предусмотрены в российском законодательстве и о различных нюансах этих режимов, которые следует учитывать при заключении сделок по отчуждению недвижимости. Спикеры также рассмотрели особенности институтов брачного договора, соглашения о разделе имущества супругов, и ситуации, когда их применение является оптимальным решением. На рекомендациях, связанных с фактором банкротства собственника объекта недвижимости, фактом безвестного отсутствия супруга и других ситуациях, когда существуют риски оспоримости сделки, остановилась Екатерина Лексакова.
Значимый сегмент рисков для покупателей недвижимости содержит присутствие материнского капитала в истории квартиры. Зачастую родители откладывают оформление имущественных обязательств в отношении детей после использования средств материнского капитала. Как правило, проблема вскрывается при последующей продаже жилья или разделе имущества в случае разводе. Тому, как урегулировать правовые вопросы своевременно или перед срочной сделкой и какие риски присутствуют в тех случаях, когда родители не наделяют детей долей в общем имуществе, посвятила свое выступление нотариус Марина Соколова.
Большинство экспертов, принявших участие в мероприятиях Форума, посвященных юридическим аспектам сделок с жильем, отметили, что сложные вопросы становления и развития российского рынка недвижимости, быстро меняющееся законодательство, отсутствие детального регулирования таких правовых институтов, как материнский капитал, создает огромное количество рисков, избежать которых поможет обращение к профессиональному юристу в сфере недвижимости – нотариусу.