Владимир Щекин: Кризис – это не только время экономии, но и возможность перспективных вложений
Как вы оцениваете произошедшие события и какие выводы из них могут сделать те, кто предполагает скоро купить новое жилье?
Думаю, что преувеличивать негативное влияние весенних проблем на рынок новостроек, во всяком случае, московского региона, не стоит. В частности, в апреле, пожалуй, в самый критический момент, мы запустили реализацию нового проекта и, несмотря на резкое падение спроса в тот период, в первый же день начали получать заявки от потенциальных клиентов. Сейчас мы видим, как те застройщики, которые отложили старт продаж, сейчас всё-таки выходят на рынок. Это все значит, что принципиально ситуация не ухудшилась. Не зафиксировано ни одного крупного банкротства и роста числа обманутых дольщиков. Доля «плохих» долгов на рынке ипотеки осталась ниже 1%. Каких-либо новых рисков для покупателей я тоже не вижу.
А как изменились цены за полугодие и непосредственно за месяцы самоизоляции? Может, падение расценок еще впереди?
Цены действительно перестали расти, но это вызвано скорее изменением структуры предложения. В Москве появилась пара недорогих проектов, однако это происходило и раньше. Главное, что нет массового демпинга в попытке перехватить немногочисленных покупателей, как это было, скажем, в 2015-2016 гг. Более того, хотя в апреле-мае цены были фактически заморожены, с начала реализации нашего проекта мы ежемесячно повышли их примерно на 1%. Новостройки остаются наиболее ликвидным вариантом вложения средств в кризисных условиях. Помимо этого, ценный и уникальный продукт всегда, даже в худшие времена находит своих покупателей. К примеру, мы предлагаем клиенту новую концепцию жилой среды – культурно-образовательный кластер. Это экосистема, включающая как жилой компонент, так и спортивные, образовательные, культурно-выставочные направления. И всё это в максимально экологичной среде. Именно этот проект, получивший название Russian Design District, мы начали реализовывать весной, и уверены в его перспективах. Поскольку аналогов ему не найти, у нас нет причин заниматься демпингом. Осенью, на мой взгляд, сохранят силу факторы роста цен: реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, девальвация рубля.
Весной девелоперы приостанавливали строительство, выход новых объектов замедлился еще раньше. Нет ли угрозы дефицита? Продолжат ли появляться новинки?
Основной причиной замедления выхода новых проектов на рынок была реформа долевого строительства – девелоперы искали кредиторов, отрабатывали технологию работы с ними, хотели посмотреть на успехи или неудачи в этом процессе других застройщиков. Именно поэтому мы видели, что по итогам 2019 года в Москве появилось меньше комплексов. Весной тенденцию, конечно, усугубила пандемия коронавируса. Сейчас ситуация нормализуется. В июле в Москве стартовали продажи семи проектов новостроек, что больше, чем за всё первое полугодие. В целом я не вижу перспектив дефицита на рынке осенью.
А будут ли готовы к совершению сделок сами покупатели? Кому в кризис приобретать жилье, а кому, может быть, стоит подождать?
Кризис – это не только время экономии, но и возможность перспективных вложений. Мы иногда забываем, что в кризис, в конечном счете, важен только конкурентный потенциал конкретной личности. Если это образованный, здоровый, эрудированный человек, то ему легче пережить трудные времена, чем кому-либо другому. Стать таким человеком можно лишь в правильной среде. Именно поэтому мы строим концепцию наших проектов на создании среды для развития личности – от детского сада и до получения перспективного профобразования. Это комплексная, антикризисная и долгосрочные инвестиции в себя и свою семью. Внешние условия также благоприятные: одно только снижение ставки по ипотеке до 6% сейчас открывает большие возможности для покупки жилья. Что касается инвесторов, то недвижимость также становится привлекательным активом для сохранения денег. Доходность депозитов, как рублевых, так и валютных, падает, а на фондовых рынках высокая волатильность. В российских реалиях самым понятным, предсказуемым и универсальным объектом вложений остается недвижимость. Поэтому покупка квартиры для перепродажи, сохранения средств или аренды в кризисных условиях более чем актуальна.
Многие ждут второй волны коронавируса осенью. Каков ваш прогноз ситуации на рынке жилья в случае введения новых ограничений?
Вероятность второй волны высока, но я полагаю, что она не будет для рынка недвижимости столь же тяжелой, как первая. Во-первых, многие застройщики технически готовы к возобновлению продаж дистанционно – такой опыт уже есть. Во-вторых, сейчас уже действуют меры поддержки строительной отрасли – выкуп квартир у девелоперов, снижение ставок по инвестиционным кредитам, субсидирование ипотеки. Они позволят не допустить спада активности застройщиков. В-третьих, я полагаю маловероятным очередной длительный локдаун экономики, какой был весной, так как хозяйство страны может просто не выдержать такой нагрузки. Скорее всего, будут выработаны новые формы и модели деятельности, которые позволят продолжать работу многим организациям. Соответственно, новой волны увольнений или сокращений зарплат, возможно, удастся избежать. Покупателю в таких условиях нужно быть готовым к дистанционным сделкам. Поэтому, если покупка планируется осенью, рекомендую создать электронную цифровую подпись.
А как будут развиваться события, если новая волна коронавируса не состоится?
В этом случае я не исключаю полного восстановления спроса на новостройки. По итогам полугодия количество сделок в Москве сократилось на 37%, но уже во втором полугодии активность клиентов может даже вырасти. Об этом косвенно свидетельствуют данные по спросу на рынке ипотеки. В июне количество сделок с привлечением кредита в Москве увеличилось на 24% относительно июня 2019 года, а в июле – на 14%. Ближайшие месяцы покажут, была ли эта реализация отложенного спроса или позитивный эффект введения субсидированных ставок. Полагаю, осенью мы вполне можем увидеть заметное повышение расценок.