За год после реформы долевого строительства 70% некрупных девелоперов Московского региона ушли с рынка
В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели рынок жилья, реализуемого по эскроу-счетам, спустя год после реформы долевого строительства. Так, среди 384 новостроек старой и Новой Москвы лишь 20% продаются только по эскроу. Больше всего таких проектов – 38% – принадлежит бизнес-классу, 33% – сегменту «комфорт» и 29% – высшей ценовой категории. При этом стоимость квадратного метра в ЖК с эскроу составляет сегодня 228 тыс. руб. против 232 тыс. руб. в проектах, реализуемых по старой схеме.
Несмотря на то, что реформа не вызвала серьезных пертурбаций в рамках столичного рынка новостроек в целом, без «жертв» все-таки не обошлось: по оценкам специалистов компании, около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас на первичном рынке Москвы, включая присоединенные территории, реализуется 384 проекта. Из них 144 не подпадают под закон о долевом строительстве, т.к. продаются по другим схемам (например, по договорам купли-продажи). Таким образом, в сфере долевого строительства значатся 240 столичных проектов, или 63% от общего числа. Среди них 149 реализуются по прежней схеме ДДУ (39% от всего рынка), 76 проектов (20%) продаются по эскроу-счетам, а в оставшихся 15 старые очереди реализуются по ДДУ, а новые – по эскроу.
Весьма показательно распределение новостроек, продаваемых по эскроу и без, по классам жилья. Так, предложение, которое не входит в сегмент долевого строительства, на 47% состоит из ЖК бизнес-класса, на 32% – из элитных проектов и только на 21% – из новостроек комфорт-класса. Среди объектов, реализуемых по старой схеме ДДУ, комфорт-класс, напротив, занимает самую значительную долю – 39%. Новостройки уровня «бизнес» составляют здесь 33%, элитные проекты – 28%. В числе ЖК, продаваемых только по эскроу, 38% относятся к бизнес-классу, треть – к сегменту «комфорт» и 29% – к элитному жилью. Наконец, объекты со смешанной схемой реализации на 40% состоят из новостроек комфорт-класса, на 33% – из ЖК высших ценовых сегментов и на 27% – из бизнес-класса.
Говоря о том, на каких девелоперов реформа долевого строительства повлияла сильнее всего, эксперты компании, в первую очередь, отмечают игроков с маленьким портфелем проектов. «Порядка 80% небольших застройщиков столкнулись со значительными трудностями при переходе на эскроу-счета, – комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – Нам известны случаи, когда девелоперы уже год пытаются получить разрешение на деятельность по эскроу. Для этого им нужно не только изменить финансовую модель своей работы, что является одним из наиболее сложных моментов, но и предоставить доказательства своей благонадежности и качества реализуемых проектов». Специалисты компании отмечают, что из-за проблем при переходе на эскроу около 70% мелких и средних застройщиков были вынуждены уйти с рынка.
Если в 2019 году реформа долевого строительства стала весомым аргументом девелоперов для повышения стоимости жилья, то сейчас этот фактор утратил часть своей силы. «Прошлым летом все обсуждали грядущий переход на эскроу и связанные с ним риски удорожания квартир, – говорит Валерий Кочетков. – Конечно, застройщики активно пользовались разогретым инфополем, подталкивая покупателей к скорейшему принятию решения. Однако в этом году такие разговоры поутихли. К тому же, на рынке остались преимущественно крупные надежные игроки, поэтому сегодня клиенты смотрят, в первую очередь, на сам проект, а не на схему его реализации».
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас разница в цене жилья, продаваемого по эскроу-счетам и без них, действительно невелика. Например, средняя стоимость квадратного метра в проектах, реализуемых по старой схеме ДДУ, составляет 232 тыс. руб. Для новостройках с эскроу этот показатель равен 228 тыс. руб., а для ЖК, где квартиры в зависимости от очереди строительства продаются и так, и так – 206 тыс. руб. Конечно, весомую роль играет тот факт, что проекты с эскроу находятся сейчас на начальном этапе возведения, а такое жилье всегда стоит дешевле.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – подытоживает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».